Thu tiền sử dụng đất nhiều công trình

Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ bổ sung việc thu tiền sử dụng đất các công trình ngầm, lấn biển, phục vụ giáo dục, thể thao, y tế có thu phí vào Luật Đất đai mới. Đây cũng là yêu cầu cấp bách của TP HCM và Hà Nội.  

Hiện nay, việc quản lý, sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước cho phép xây dựng, khai thác công trình ngầm, công trình lấn biển là lỗ hổng trong Luật Đất đai hiện hành. Mức thu phí và quy định giá trị giao dịch của các công trình này cũng còn bỏ ngỏ. Hiện, cả Hà Nội và TP HCM đều là những đô thị khai thác triệt để không gian ngầm trong tương lai nhưng chưa có luật để quản lý, chế tài, kiểm soát và phát triển lĩnh vực này.

Làng biệt thự gần trường Đại học RMIT, khu Nam Sài Gòn đang trong quá trình hoàn thiện. Ảnh: Hồng Phúc.

Bên cạnh đó, Bộ cũng dự kiến xã hội hóa đất kinh doanh thể dục thể thao, y tế, giáo dục, đào tạo bằng cách công nhận quyền giao dịch các giá trị phát sinh trong quá trình đầu tư trên bất động sản này, với điều kiện phải đóng tiền sử dụng và tiền thuê đất đầy đủ. Trước đây, đất thuê trả tiền hàng năm làm trường học, sân golf, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao không có giá trị giao dịch về mặt pháp lý. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều loại giao dịch ngầm liên quan đến lĩnh vực này.

Trên thực tế, tại TP HCM có nhiều doanh nghiệp kinh doanh sân golf, trung tâm thể dục thể thao, trường học thiếu vốn đầu tư nhưng không thể huy động sự hỗ trợ từ các ngân hàng vì luật không cho phép giao dịch. Điều này kéo theo tính thanh khoản của các công trình này cũng bị hạn chế thậm chí là tiến độ xây dựng bị chậm hoặc giậm chân tại chỗ vì "kẹt" vốn.

Một điểm mới có thể được đưa vào Luật Đất đai là sẽ cho phép doanh nghiệp trong nước nộp tiền sử dụng đất một lần, bình đẳng với các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài đóng tiền thuê đất tại Việt Nam. Đây là đề xuất đã được Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị nhiều lần nhưng chưa được thông qua.

Lần này, đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết sẽ xem xét đưa vào luật, nhằm tạo hành lang thông thoáng và công bằng cho các đơn vị trong và ngoài nước. Bởi trên thực tế, tiền thuê đất của tổ chức nước ngoài nộp một lần trong 50 năm chỉ bằng 70% tổng số tiền doanh nghiệp nộp hằng năm trong cùng một khoản thời gian đầu tư. 

Bên cạnh đó, Bộ cũng trưng cầu ý kiến về việc Chính phủ sẽ ban hành giá đất bằng phương pháp so sánh, căn cứ vào biến động tương đương 30% so với giá tối đa và giá tối thiểu với điều kiện giá này duy trì liên tục trong 12 tháng. Người dân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn với mục đích riêng, không bắt buộc vay vốn phục vụ mục đích kinh doanh như trước đây.

Bộ cũng dự kiến bỏ nguyên tắc quyết định của UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng trong tranh chấp đất đai. Theo đó, nếu quyết định của UBND cấp tỉnh không thỏa đáng, người dân có thể tiếp tục khiếu nại lên các cấp cao hơn.

Phương pháp xác định, thẩm định giá đất, giữ lại hay bỏ cơ chế định ra khung giá đất, lấy ý kiến của người bị thu hồi đất về mức đền bù giải phóng mặt bằng... là vấn đề chưa ngã ngũ. Giảng viên thẩm định giá, khoa kinh tế phát triển, trường ĐH Kinh tế TP HCM, Nguyễn Ngọc Vinh, nhận xét, việc thẩm định, định giá đất đai cần có sự tiếp cận sâu sát và xin ý kiến của Bộ Tài chính để có cơ sở khoa học và sức thuyết phục khi áp dụng vào cuộc sống.

Theo ông Vinh, bỏ khung giá đất là một chuyện hoang đường và sai lầm vì lúc đó các tỉnh thành không có cơ sở tính thuế, Nhà nước khó quản lý những biến động của thị trường này. Ông Vinh cũng đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường nên tổ chức lấy ý kiến của những người bị thu hồi đất, để thấu hiểu tâm tư, nguyện vọng của người dân và có hướng xử lý hài hòa việc xác định giá bồi thường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Nghiên cứu Hạ tầng Đô thị TP HCM mạnh dạn đề xuất: "Bất động sản cần một bộ luật theo tầm nhìn WTO, thông thoáng, phù hợp với nền kinh tế thị trường và giải quyết ngay những vấn đề thiết thực của cuộc sống".

Ông Sơn cho rằng luật trước nay chỉ chạy theo đuôi thực tiễn và vênh nhau rất nhiều, dẫn đến những xung đột và tranh chấp đất đai không thể giải quyết được, làm khó cho doanh nghiệp và người dân, gây thiệt hại rất lớn cho toàn xã hội.

Chuyên gia này nhắc lại đề xuất mà ông từng kiến nghị nhiều lần, đó là phân loại đất đô thị và để Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm quản việc này, tránh sự chồng chéo giữa các bộ ngành như trước đây để cởi trói cho thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đô thị.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Trần Thế Ngọc cho biết, mọi đề xuất được đa số các chuyên gia đồng tình, Bộ sẽ bổ sung và điều chỉnh vào Luật Đất đai mới. Những đề xuất nào còn nhiều tranh cãi sẽ tiếp tục được tháo gỡ trong những cuộc hội nghị chuyên sâu hơn.

Đối với những khúc mắc về tài chính đất đai, thẩm định giá, Bộ sẽ xem xét tổ chức gặp gỡ thêm nhiều chuyên gia để ghi nhận thêm đề xuất chuyên môn nhằm góp phần nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản trong tương lai. Về việc trưng cầu ý kiến người bị thu hồi đất, ông Ngọc thừa nhận, đây cũng là việc cần thiết để tránh những đối kháng không giải quyết được trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng nhưng cần có phương pháp hợp lý mới tiến hành chứ không thể thực hiện một cách tùy tiện.

Thanh Lê