Đền bù đổi đất lấy nhà

Đổi đất nông nghiệp lấy tiền và nền nhà có hạ tầng, đền bù nhà cũ bằng nhà mới, xây khu tái định cư, thỏa thuận giá đất sát thị trường... là những phương án bồi thường thuận lòng dân, giúp doanh nghiệp nhanh chóng giải phóng mặt bằng.  

Bà Vy, người bị thu hồi đất tại phường Phước Long B, quận 9, TP HCM đã ký biên bản giao hơn 1.600 m2 đất hoa màu cho Công ty Phú Đức thực hiện dự án. Đổi lại, bà được chủ đầu tư đền bù 300 triệu đồng và nền đất thổ cư rộng 275 m2 có hạ tầng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trái với các cuộc tranh chấp thu hồi đất nông nghiệp với mức đền bù thấp, trong vụ giải tỏa này, dân phường Phước Long B, quận 9, TP HCM tán đồng vì người mất đất có thể an cư, đồng thời có vốn để chuyển đổi kinh tế.

Tương tự, Ban lãnh đạo khu Nam Sài Gòn cũng đề xuất các phương án bồi thường đa dạng bằng tiền, nền đất, xây khu tái định cư, thậm chí là đất nông nghiệp đổi căn hộ tại chỗ. Theo Ban quản lý khu Nam, vùng đất này bị vướng đền bù gần chục năm chưa có đất "sạch" để triển khai dự án.

Từ tháng 4 đến nay, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 5 đã áp dụng biện pháp nhà đổi nhà để thuyết phục gần 500 hộ dân chung cư 727 Trần Hưng Đạo giao nhà để chỉnh trang đô thị. Trước đó chung cư Bà Huyện Thanh Quan, quận 3 đã đền bù cả tòa nhà, mức giá kỷ lục trong thương vụ này là 12 tỷ đồng một căn hộ cũ.

Một khu đất trống trong nội đô TP HCM đang được dọn dẹp mặt bằng. Ảnh: Bảo Quân.

Tuy nhiên, hiện TP HCM vẫn "bội thực" hàng chục dự án "rùa" vì không có lời giải cho bài toán đền bù. 10% trên tổng số hơn 100 các tòa chung cư cũ, xuống cấp tại TP HCM bị bế tắc trong việc kêu gọi đầu tư. Doanh nghiệp ngại đền bù dây dưa sẽ ảnh hưởng đến suất đầu tư sau này nên rút lui không tiếc nuối. Huyện Cần Giờ có 12/20 dự án chậm tiến độ vì "kẹt" khâu giải phóng mặt bằng, hồ sơ địa chính không cập nhật kịp với tốc độ đô thị hóa. Xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh chỉ có 8 trên tổng số 40 dự án đã đền bù và hoàn thiện hạ tầng, còn lại đều chưa "ra ngô ra khoai".

Đền bù bất thành, chủ đầu tư đỗ lỗi người dân đòi giá bồi thường trên trời. Song, các chuyên gia phát triển đô thị cho rằng, lỗ hổng này bắt nguồn từ việc thiếu quan tâm điều tra, khảo sát xã hội học ở nơi có tốc độ đô thị hóa cao.

Trưởng phòng nghiên cứu phát triển đô thị Viện Kinh tế TP HCM, ông Dư Phước Tân cho biết, trước khi thực hiện dự án, chủ đầu tư phải hoàn tất cuộc điều tra về nguyện vọng, khả năng và dự báo thích ứng của người phải di dời đến môi trường mới. Việc khảo sát, lập phương án đền bù, tái định cư còn gọi là phương pháp RAD sẽ là cơ sở rà soát tác động của dự án đối với người dân.

RAD thậm chí còn được xem là giấy thông hành để chính quyền địa phương duyệt dự án. Qua đó, chủ đầu tư đã làm trước một bước giải phóng tư tưởng của dân thổ cư. Các thông số và nguyện vọng mà chủ đầu tư có được chính là một thỏa thuận ngầm có ý nghĩa quyết định việc thu hồi đất sau đó.

Tuy nhiên, theo ông Tân, nhiều dự án tại TP HCM còn nóng vội trong việc di dời, giải tỏa qua loa, thậm chí không điều tra toàn diện tại khu dân cư nên khi đền bù chỉ cắt phần ngọn mà bỏ quên gốc rễ.

Trong khi đó, ông Vương Hữu Hùng, một chuyên gia trong lĩnh vực này phản đối các dự án của nhà nước chỉ bồi thường giá đất bằng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc. Cơ quan quản lý địa phương còn sợ trách nhiệm, ngại thêm việc nên không mạnh dạn đưa ra quyết sách tốt nhất cho công tác đền bù.

Ông Hùng cho rằng thành phố cần lập tổ cập nhật thông tin giá nhà đất theo tháng, quý, năm để tránh trường hợp duyệt khung giá bồi thường vênh thực tế.  

Các nhà phát triển đô thị khuyến cáo thêm, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư phải hạn chế tối đa việc giải tỏa, di dời trong khả năng có thể, tránh giải tỏa trắng, càng không nên xem đây là chuyện hết sức bình thường.

Sau khi đền bù, người tái định cư phải được đảm bảo cuộc sống ít nhất từ 3-6 tháng. Chính quyền sở tại cần có cơ chế giám sát xem người tái định cư ổn định cuộc sống như thế nào để tiếp tục hỗ trợ họ hòa nhập cộng đồng.

Thanh Lê