Bất động sản hạ nhiệt là tín hiệu tốt

Thời gian qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều người lo lắng hiện tượng đóng băng sẽ xảy ra nhưng theo Phó viện trưởng Viện khoa học nghiên cứu thị trường giá cả, Vũ Đình Ánh, đây là tín hiệu tốt, là điều chỉnh cần thiết.

Sau những thông tin về việc áp thuế luỹ tiến với bất động sản và những động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng của ngân hàng, thị trường bất động sản nửa tháng qua đã có những dấu hiệu chững lại. Một số nơi giá đã giảm nhẹ, một số giá "đứng", không tăng liên tiếp như thời gian trước. Người đầu tư cũng đã có động thái thận trọng hơn trong các quyết định của mình, thể hiện bằng lượng giao dịch thành công giảm đáng kể.

Đang có hiện tượng "cầu ảo" trong phân khúc thị trường căn hộ cao cấp. Ảnh: Hoàng Hà.

Trong bối cảnh các ngân hàng thắt chặt kiểm soát với tín dụng bất động sản, nhiều người lo rằng các chủ đầu tư sẽ thiếu vốn để triển khai các dự án. Nguồn cung bất động sản đã thiếu sẽ càng thiếu trầm trọng hơn. Nhưng theo các chuyên gia, đây là một bước điều chỉnh có lợi cho thị trường. Bất động sản Việt Nam sẽ rơi vào tình trạng phát triển "bong bóng" nếu tiếp tục bị thả nổi trong thời gian qua.

Thắt chặt chỉ là góp phần bớt nóng đi. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản dừng lại để cân đối các khoản doanh thu, chi phí và quyết định đầu tư. Cần phải tính toán đầu tư đúng hướng, hiệu quả tránh chạy theo cầu ảo của thị trường. Nên đưa giá bất động sản về đúng giá trị, nếu để giá tăng lên quá cao thì khi sụp đổ có thể sẽ gây ra sự khủng hoảng hệ thống, rất nghiêm trọng.

Trước lo ngại về việc thị trường có thể đóng băng, nguồn cung giảm do những hạn chế về tín dụng, ông Ánh cho rằng, không thể có chuyện đó vì nguồn vốn nước ngoài thừa sức để bù đắp. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng nên nhân cơ hội này để thay đổi tư duy. Không nên chỉ nhắm vào nguồn tín dụng trong nước như trước mà phải hướng kết hợp với nguồn vốn từ nước ngoài đang đổ vào Việt Nam.

Cầu bất động sản luôn tồn tại, nhất là với một nước đang phát triển như Việt Nam thì cầu đó lại càng lớn. Nhưng các chủ đầu tư cần cân đối lại các phân khúc thị trường, không chỉ nhăm nhăm vào phân khúc căn hộ cao cấp. Thực chất cầu về căn hộ cao cấp chỉ có giới hạn. Mức cầu lớn trong phân khúc thị trường này thời gian qua đa phần là ảo. Ở Việt Nam hiện nay lượng cầu lớn thực sự là căn hộ cho những người thu nhập trung bình và trung bình khá.

Hiện tượng tranh mua căn hộ cuối năm ngoái được giải thích là do lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là một góc độ. Căn hộ cao cấp là phân khúc thị trường hấp dẫn nên có nhiều cầu ảo. Nhiều người hy vọng Nhà nước sẽ cho phép Việt kiều, người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, nên mua để găm hàng chứ không phải cầu thực sự. Chính vì kỳ vọng lợi nhuận cao từ bất động sản đã đẩy mức giá liên tục tăng.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang cực kỳ hấp dẫn. Trong bối cảnh đồng USD mất giá như hiện nay, có thể Việt Nam sẽ đón nhận một nguồn vốn rất lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước cần tận dụng được thời cơ này, nên coi đây là một cơ hội tiếp cận với vốn mới hơn là việc coi đây là thời kỳ khó khăn.

Ngay cả các ngân hàng cũng nên coi đây là cơ hội để chấn chỉnh lại mình. Theo ông Ánh có một điều đáng ngạc nhiên là trong năm 2007 mặc dù lạm phát cao, nhưng tín dụng phát triển đến gần 40%, vượt xa chỉ tiêu 20% mỗi năm trong giai đoạn 2006- 2010. Chứng tỏ có sự nới lỏng tín dụng, kể cả với các lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản và chứng khoán.

Khủng hoảng kinh tế cuối những năm 90 của thế kỷ trước cũng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản. Thị trường cho vay thế chấp mua nhà cũng đã khởi đầu cho đợt suy thoái kinh tế Mỹ thời gian gần đây. Kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro lớn.

Đinh Thiện