Định giá đất cho từng thửa

Năm năm cấp tỉnh ban hành giá đất một lần và cho phép định giá đất đối với từng trường hợp thu hồi đất... là những nội dung quan trọng trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện.

Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, những bất hợp lý trong bồi thường khi thu hồi đất là nguyên nhân chính gây khiếu kiện. Vì vậy, tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai là trọng tâm khi sửa đổi Luật Đất đai. Theo dự kiến, trong Luật Đất đai mới, cứ 5 năm một lần, UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất tại địa phương, công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí về đất, tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc xác định giá đất cho từng thửa có thể sẽ tránh được khiếu kiện. Ảnh: Hoàng Hà

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh còn phải xác định giá đất đối với từng trường hợp bồi thường cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất...

Hiện giá đất Nhà nước và thực tế chênh nhau rất xa. Ông Bùi Ngọc Tuân, Tổng cục Đất đai, góp ý: “Ở Dương Nội (Hà Đông, Hà Tây), người dân được bồi thường 160.000 đồng một m2 đất. Trong khi đó, giá đất mà chủ đầu tư bán ra là vài chục triệu đồng một m2. Nếu như trồng đào ở đây, hằng năm người dân thu được sáu triệu đồng mỗi sào. Với giá bồi thường rẻ như vậy, người dân đề nghị sẵn sàng trả tiền thuê đất để trồng trọt”.

Theo ông Lê Ngọc Khoa, Cục phó Cục Công sản (Bộ Tài chính), giá đất ở cao nhất do UBND TP HCM ban hành cho năm nay ở quận 1 là 67 triệu đồng một m2. Trong khi đó, giá đất thực tế ở đây nhiều nơi lên đến 370 triệu đồng một m2, nhà chung cư tầng một là trên 104 triệu đồng một m2. Như vậy, giá của thành phố ban hành và giá thực tế chênh nhau rất nhiều.

Trong khi đó, nguyên tắc định giá đất trong dự án sửa đổi Luật Đất đai mới nhất ghi rõ phải “sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường” trong khi Luật Đất đai hiện hành quy định “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Lý giải về việc sửa đổi này, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết việc định giá đất còn thông qua các hình thức khác mà không phải qua chuyển nhượng như đấu giá, định giá...

Tuy nhiên, thời hạn 5 năm như trên nhiều người cho là quá dài. “Nếu quy định một năm mới làm lại giá đất đã là dài, huống chi lại kéo dài tới 5 năm. Ở nhiều nước hoặc vùng lãnh thổ, họ quy định thời gian để làm việc này rất ngắn. Đơn cử như ở Đài Loan, cứ 3-6 tháng họ định giá đất một lần”, ông Tôn Gia Huyên thuộc Hội Khoa học Đất nói.

Về chất lượng của định giá đất trong thời gian qua, ông Huyên phàn nàn: “Đặc trưng của giá thị trường là giá hôm nay có thể đã khác hôm qua. Trong khi đó, cán bộ định giá đất ở các địa phương làm rất nghiệp dư. Họ ngồi lại với nhau để định giá trong khi số liệu về thị trường thì họ có rất ít. Như vậy, chúng ta nói giá đất sát với giá thị trường là chỉ mang tính học thuật. Lẽ ra để định giá được, họ phải “ăn ngủ” với thị trường”.

Giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm xác định được hình thành từ những giao dịch mang tính phổ biến trên thị trường đối với những thửa đất hoặc khu đất có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường tương tự. Giá đất đó không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến như đầu cơ, thiên tai, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng, cho thuê trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ gia đình...

Dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ được chuyển đến Bộ Tư pháp thẩm định vào giữa tháng này, đầu tháng sau sẽ trình Chính phủ để Chính phủ xem xét, cho ý kiến trước khi trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới.

(Theo Pháp Luật TP HCM)