'Chi phí vô hình' đẩy cao giá nhà đất

Thị tường bất động sản nóng lạnh thất thường do nhiều yếu tố tác động. Trong đó, các khoản tiền "lobby" dự án, thủ tục pháp lý... được gọi là "chi phí vô hình" khiến thị trường nhà đất dù đóng băng, nhưng giá thành vẫn rất cao.

Nói đến bất động sản, có nhiều yếu tố tác động khiến thị trường này lên xuống thất thường. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới cùng nguy cơ lạm phát tăng khiến nhiều người tiêu dùng sụt giảm lòng tin vào thị trường bất động sản. Theo ý kiến của các chuyên gia, chính điều này làm giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) "rót" vào Việt Nam, nhất là các dự án đổ vào bất động sản. Hơn nữa, ngân hàng chưa mở cho vay tín dụng bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp phải tự bươn chải vì thiếu vốn và có nguy cơ phá sản, dẫn đến sự sụt giảm mạnh về giao dịch tại phân khúc nhà ở.

Khách hàng Vip vẫn sẵn sàng chi trả khoản tiền lớn cho các khu chung cư cao cấp. Ảnh: Hoàng Hà

Theo ông Nguyễn Quang Hưng, Phó phòng kinh doanh sàn giao dịch Tư vấn nhà đất số 1, thị trường nhà đất ở Việt Nam "nóng" chủ yếu do các nhà đầu cơ khuấy động. Ông Hưng lý giải, tại thời điểm trước Tết, hàng loạt nhà đầu cơ "ôm" hàng khiến người tiêu dùng không có cơ hội chạm được vào mặt hàng này. Nhà, đất ảo mọc lên nhan nhản trong khi nguồn cung thật vẫn thiếu. Lúc này, giá được "đội" lên nhiều so với giá trị thực của hàng hóa. Khi ngân hàng thắt chặt tín dụng vay bất động sản, các chủ đầu tư "ôm" hàng nhiều, đã mua với giá cao sẽ không đành lòng chịu lỗ để bán giá thấp. Vô hình trung, giá thị trường bất động sản bị đẩy lên cao trong khi đó, trên thực tế nhiều người có nhu cầu thực vẫn không mua được nhà ưng ý.

Một lý do quan trọng không kém là thị trường nhà đất của Việt Nam đang xây dựng mô hình không phù hợp, gây sự mất cân đối giữa cung cầu. Phân khúc thị trường nhà giá thấp bị hạn chế, trong khi nhà giá cao chiếm đa số lại quá sức chi trả của người dân. Người tiêu dùng chịu sự giằng co trong tâm lý sẵn sàng thuê nhà để ở chờ thị trường chạm "đáy" hoặc mạo hiểm vay ngân hàng, người thân để mua một căn nhà với giá cao chót vót.

Ông Châu Lê Yên, Trưởng nhóm tư vấn sàn giao dịch bất động sản Thăng Long, đưa ra nhận định thị trường biến động còn phụ thuộc vào đẳng cấp của khách hàng. Theo ông Long, đẳng cấp khách hàng cao cao thì mức độ "sành" hàng càng lớn. "Những khách hàng thuộc dạng 'vip' này bất chấp giá cả, sẵn sàng chi trả một khoản tiền không nhỏ để mua các căn hộ chung cư ở Keangnam hay The Manor", ông Yên cho biết.

Sự trao đi bán lại giữa các chủ đầu tư cũng là một nguyên nhân làm giá nhà đất bất ổn. Ông Nguyễn Quang Hưng cho rằng, thực tế rất ít người mua được giá gốc theo đúng giá trị thực của hàng hóa bất động sản. Bởi khi tiến hành dự án, chủ đầu tư thường phải bỏ một lượng tiền không nhỏ để vận động hành lang (lobby). Các khoản này được coi như là "chi phí vô hình", không được ghi trên sổ sách. Các chủ đầu tư muốn đẩy giá lên càng cao càng tốt để bù lại giá ngoài luồng này. Thêm vào đó, còn có các công ty địa ốc trung gian sẵn sàng mua lại từ chủ đầu tư, sau đó tung ra thị trường để hưởng giá chênh lệch.

Ngoài ra, các yếu tố bên lề như thủ tục pháp lý, tiến độ dự án cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành bất động sản. Dự án kéo dài, khiến chủ đầu tư mất một khoản tiền lớn để trả lãi suất ngân hàng và chi tiêu cho nguyên vật liệu đắt đỏ. Chủ đầu tư sẽ không tình nguyện chịu lỗ mà đẩy khách hàng gánh chịu bằng cách kích giá trị bất động sản lên cao. Trường hợp này, khách hàng phải cắn răng chịu vì không có sự lựa chọn nào khác bởi theo giới bất động sản thì đó là tình trạng chung của thị trường tại thời điểm này.

Hoàng Lan