|
|
| Giá trị căn hộ đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài không quá 50%. |
Nội dung của Dự thảo gồm 3 chương, 19 điều, quy định một cách cụ thể về các điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; quy định các loại hợp đồng mẫu trong tổ chức kinh doanh bất động sản; về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, các công trình xây dựng có sẵn; về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở được hình thành trong tương lai...
Trong đó, trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư (điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I) thì doanh nghiệp phải có vốn điều lệ không được dưới 50 tỷ đồng.
Với trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I thì doanh nghiệp phải có vốn pháp định không được dưới 20 tỷ đồng.
Với trường hợp doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản từ trước ngày 1/7/2015 nhưng chưa có đủ mức vốn pháp định theo quy định thì vẫn tiếp tục được hoạt động kinh doanh nhưng cần phải bổ sung đủ mức vốn pháp định theo quy định mới một cách kịp thời.
Điểm đáng chú ý của Dự thảo về Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là: Không được thu quá 50% tổng giá trị căn hộ đối với khách mua nhà khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng trong trường hợp các chủ dự án là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Việc thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện thành nhiều đợt và đợt đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng. Các đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
Bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua thì mới thanh toán giá trị còn lại của hợp đồng.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC đã có ý kiến đóng góp với dự thảo: Dự thảo Nghị định vẫn còn một số quy định bất hợp lý cần xem xét lại, nhất là 3 nội dung: Quy định về vốn pháp định là 50 tỷ đồng, quy định không cần vốn pháp định, quy định phải công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng và ấn định lựa chọn Tòa án tham gia giải quyết vấn đề về tranh chấp.
Đóng góp của Luật sư Trương Thanh Đức cụ thể như sau: Tại điểm a, khoản 1, Điều 3 quy định "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư" là trái luật. Theo khoản 1, Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về "Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vón pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng".
Luật sư Đức giải thích thêm, vốn pháp định từ trước đến nay được quy định tại các đạo luật là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập doanh nghiệp. Mặc dù Luật Kinh doanh Bất động sản quy định doanh nghiệp có "vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng", thì cũng không thể hiểu là sẽ còn mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng ngoài mức 20 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Tổng công ty CP đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP - Invest) đã có những ý kiến đóng góp về nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất tại Điều 8, Chương II rằng: Những hướng dẫn được đưa ra còn quá sơ sài. Với thực trạng những doanh nghiệp di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi khu vực nội đô thành phố thì họ có được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Thực tế, họ đều được ban lãnh đạo các địa phương hướng phải tiến hành thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty kinh doanh bất động sản để hợp tác đầu tư chứ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ sự phân tích trên, ông Hiệp đã đưa ra đề xuất: "Đề nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có nhu cầu sử dụng nữa".
Bà Phan Hải Anh, Luật sư của Tập đoàn Vingroup khi góp ý với dự thảo Nghị định về vấn đề này cũng cho rằng: Việc áp dụng Luật đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp không ít khó khăn khi có nhiều mức vốn pháp định như trong dự thảo Nghị định, bởi việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh. Mà nội dung của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã đưa ra quy định yêu cầu chủ đầu tư khi thực hiện dự án cần phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu là15% hoặc 20% trên tổng số vốn đầu tư dự án. Từ đó, nữ Luật sự đã đề xuất, chỉ nên đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng để áp dụng chung cho tất cả các doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh bất động sản.
