Tại các khu vực đô thị, thành phố lớn hiện nay, thuê nhà là một trong những giao dịch phổ biến. Trong bối cảnh giá nhà đất không ngừng gia tăng, thuê nhà vẫn là phương án được nhiều người trẻ lựa chọn. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là hợp đồng thuê nhà thì người thuê thường phải chịu thiệt khi xảy ra tranh chấp với chủ nhà.

Để giải quyết tranh chấp giữa bên cho thuê nhà và người đi thuê, Tòa án thường dựa vào các tài liệu, chứng cứ mà đôi bên tranh chấp gửi kèm theo đơn khởi kiện. Hợp đồng thuê nhà sẽ là căn cứ pháp lý để Tòa án giải quyết vụ việc.

Vậy hợp đồng thuê nhà là gì, gồm những nội dung nào? Khi đi thuê nhà, nếu không làm hợp đồng, người thuê sẽ phải đối mặt với những rủi ro nào?

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng cho thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, bản chất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa người đi thuê nhà và bên cho thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà quy định cụ thể bên thuê có nghĩa vụ trả tiền cho bên cho thuê. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê.

Mặt khác, bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở, để kinh doanh hoặc làm nhà kho trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận đã ký kết hoặc theo luật định.

Hợp đồng thuê nhà ở có đặc điểm pháp lý như sau:

• Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Theo đó, bên thuê có quyền sử dụng tài sản cho thuê là ngôi nhà hoặc căn hộ hoặc phòng trọ đã thuê trong khoảng thời gian nhất định. Các bên sẽ thỏa thuận về thời gian sử dụng hoặc theo quy định của Nhà nước.

• Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng có đền bù: Có nghĩa là, số tiền hàng tháng mà bạn phải trả cho chủ nhà chính là khoản đền bù. Giá trị đền bù sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên hoặc theo quy định của Nhà nước nếu thuê nhà của Nhà nước.

• Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ: Sau khi ký ợp đồng thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê sẽ phát sinh các quyền lợi và nghĩa vụ. Quyền và nghĩa vụ được các bên thỏa thuận, thống nhất, ghi rõ trong hợp đồng.

Nên làm hợp đồng thuê nhà để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Ảnh minh họa

2. Những thông tin nào cần có trong hợp đồng thuê nhà?

Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cá nhân đều phải có những nội dung sau:

• Thông tin của bên thuê nhà và bên cho thuê 

Thông tin của các bên tham gia hợp đồng thuê nhà gồm:

- Họ và tên;
- Năm sinh;
- Số chứng minh thứ nhân dân/căn cước công dân; ngày cấp, nơi cấp;
- Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số điện thoại, mã số thuế (nếu có).

Đối với trường hợp có nhiều người cùng thuê một ngôi nhà/căn hộ thì nên ghi đầy đủ tất cả thông tin của người thuê vào hợp đồng thuê nhà.

• Thông tin về tài sản cho thuê

Nếu tài sản cho thuê là ngôi nhà thì hợp đồng thuê nhà cần nêu rõ các thông tin sau:

- Địa chỉ nhà;
- Diện tích nhà;
- Kết cấu nhà;
- Tình trạng nhà:
- Mục đích sử dụng nhà.

Riêng với tài sản cho thuê là căn hộ chung cư, hợp đồng cần ghi rõ đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng để tránh khiếu nại, tranh chấp sau khi ký hợp đồng thuê nhà.

• Thông tin về thời gian thuê nhà

Để tránh phát sinh rủi ro về sau, các thông tin về thời gian thuê nhà cần ghi chính xác ngày -  tháng -  năm, thời hạn mà người thuê dự định thuê nhà, gồm:

- Thời gian giao nhà;
- Thời gian bắt đầu thuê nhà;
- Thời gian tính tiền thuê nhà;
- Thời gian thanh toán tiền nhà định kỳ.

• Thông tin về giá cho thuê, chi phí liên quan, phương thức thanh toán

Các bên thỏa thuận và thống nhất về giá cho thuê bằng một số tiền cụ thể. Bên cạnh đó, cần ghi rõ các khoản phí khác liên quan như giá điện, giá nước sinh hoạt, phí trông giữ xe, vệ sinh, Internet...

Đối với phương thức thanh toán tiền thuê nhà, có thể theo tháng, quý hoặc năm. Ngoài ra, hợp đồng cũng cần ghi rõ hình thức thanh toán tiền thuê nhà bằng chuyển khoản hay tiền mặt.

• Thông tin về tiền cọc

Tiền cọc là khoản tiền đảm bảo cho việc thực thi hợp đồng thuê nhà. Nếu bên thuê nhà chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định thì chủ nhà sẽ trả lại cho bên thuê khoản tiền đặt cọc đã nhận trước đó. Thông thường, tiền đặt cọc bằng từ 1 - 2 tháng tiền nhà mà người thuê nhà phải trả cho bên cho thuê.

• Thông tin về quyền và nghĩa vụ của các bên

Hợp đồng thuê nhà cần có các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên một cách chi tiết, rõ ràng nhất có thể. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thuê và bên cho thuê nhà.

• Thông tin về điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Nếu hợp đồng thuê nhà còn thời gian hiệu lực nhưng một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Bên đương phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại tối thiểu 30 ngày, ngoại trừ các trường hợp khác.

Trường hợp một bên chấm dứt hợp đồng giữa chừng và không báo cho bên còn lại biết trước thì bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật.

• Các bên ký và ghi rõ họ tên

Đây là nội dung vô cùng quan trọng trong hợp đồng cho thuê nhà, nó thể hiện việc các bên có thống nhất các điều khoản đã thỏa thuận hay không, bản hợp đồng thuê nhà có giá trị không. Hợp đồng thuê nhà chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu (tổ chức, doanh nghiệp thuê nhà).

>>> Xem thêm:

• Hợp đồng thuê nhà viết tay không công chứng có giá trị pháp lý không?

• Ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà cần lưu ý gì?

3. Mẫu hợp đồng thuê nhà ở mới nhất

Tùy theo từng loại hình thuê nhà khác nhau mà hợp đồng thuê nhà cũng có nhiều mẫu khác nhau, phổ biến nhất có: Hợp đồng thuê nhà để ở; hợp đồng thuê nhà để kinh doanh; hợp đồng cho thuê kho bãi, nhà xưởng; hợp đồng cho thuê nhà chung cư; hợp đồng thuê nhà trọ, phòng trọ loại nhỏ cho sinh viên, công nhân, người lao động...

Dưới đây là mẫu hợp đồng thuê nhà để ở mới nhất:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ………., ngày .... tháng .... năm .... HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ - Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015; - Căn cứ vào Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005; - Căn cứ vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên tham gia Hợp đồng; Hôm nay, ngày.....tháng......năm........., các Bên gồm: BÊN CHO THUÊ (Bên A): Ông: …………………….. CMND số:................ Cơ quan cấp:………...……….. Ngày cấp:.............. Nơi ĐKTT:........................................................................................ BÊN THUÊ (Bên B): Ông: …………………….. CMND số:................ Cơ quan cấp…………...……….. Ngày cấp:.............. Nơi ĐKTT:........................................................................................ Bên A và Bên B sau đây gọi chung là “Hai Bên” hoặc “Các Bên”. Sau khi thảo luận, Hai Bên thống nhất đi đến ký kết Hợp đồng thuê nhà (“Hợp Đồng”) với các điều khoản và điều kiện dưới đây: Điều 1. Nhà ở và các tài sản cho thuê kèm theo nhà ở: 1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B cũng đồng ý thuê quyền sử dụng đất và một căn nhà ......... tầng gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ ... để sử dụng làm nơi để ở. Diện tích quyền sử dụng đất:...................m2; Diện tích căn nhà :....................m2; 1.2. Bên A cam kết quyền sử sụng đất và căn nhà gắn liền trên đất trên là tài sản sở hữu hợp pháp của Bên A. Mọi tranh chấp phát sinh từ tài sản cho thuê trên Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Điều 2. Bàn giao và sử dụng diện tích thuê: 2.1. Thời điểm Bên A bàn giao tài sản thuê vào ngày.....tháng.....năm…..; 2.2. Bên B được toàn quyền sử dụng tài sản thuê kể từ thời điểm được Bên A bàn giao từ thời điểm quy định tại Mục 2.1 trên đây. Điều 3. Thời hạn thuê 3.1. Bên A cam kết cho Bên B thuê tài sản thuê với thời hạn là ......... năm kể từ ngày bàn giao Tài sản thuê; 3.2. Hết thời hạn thuê nêu trên nếu bên B có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Bên A phải ưu tiên cho Bên B tiếp tục thuê. Điều 4. Đặc cọc tiền thuê nhà 4.1. Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền là ........................ VNĐ (bằng chữ:...............................................) ngay sau khi ký hợp đồng này. Số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảm thực hiện Hợp đồng cho thuê nhà. 4.2. Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới Bên A thì Bên A sẽ không phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc này. Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới bên B thì bên A sẽ phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền đặt cọc. 4.3. Tiền đặt cọc của Bên B sẽ không được dùng để thanh toán tiền thuê. Nếu Bên B vi phạm Hợp Đồng làm phát sinh thiệt hại cho Bên A thì Bên A có quyền khấu trừ tiền đặt cọc để bù đắp các chi phí khắc phục thiệt hại phát sinh. Mức chi phí bù đắp thiệt hại sẽ được Các Bên thống nhất bằng văn bản. 4.4. Vào thời điểm kết thúc thời hạn thuê hoặc kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho Bên B số tiền đặt cọc sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có). Điều 5. Tiền thuê nhà: 5.1 Tiền thuê nhà đối với diện tích thuê nêu tại mục 1.1 Điều 1 là: .......................... VNĐ/tháng (Bằng chữ:...........................................) 5.2 Tiền thuê nhà không bao gồm chi phí khác như tiền điện, nước, vệ sinh.... Khoản tiền này sẽ do bên B trả theo khối lượng, công suất sử dụng thực tế của Bên B hàng tháng, được tính theo đơn giá của nhà nước. Điều 6. Phương thức thanh toán tiền thuê nhà Tiền thuê nhà được thanh toán theo 01 (một) tháng/lần vào ngày 05 (năm) hàng tháng. Các chi phí khác được bên B tự thanh toán với các cơ quan, đơn vị có liên quan khi được yêu cầu. Việc thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện bằng đồng tiền Việt Nam theo hình thức trả trực tiếp bằng tiền mặt. Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà 7.1. Quyền lợi - Yêu cầu Bên B thanh toán tiền thuê và chi phí khác đầy đủ, đúng hạn theo thoả thuận trong Hợp Đồng; - Yêu cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra. 7.2. Nghĩa vụ của - Bàn giao diện tích thuê cho Bên B theo đúng thời gian quy định trong Hợp đồng; - Đảm bảo việc cho thuê theo Hợp đồng này là đúng quy định của pháp luật; - Đảm bảo cho Bên B thực hiện quyền sử dụng diện tích thuê một cách độc lập và liên tục trong suốt thời hạn thuê, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc các quy định của Hợp đồng này. - Không xâm phạm trái phép đến tài sản của Bên B trong phần diện tích thuê. Nếu Bên A có những hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B trong thời gian thuê thì Bên A phải bồi thường. - Tuân thủ các nghĩa vụ khác theo thoả thuận tại Hợp đồng này hoặc/và các văn bản kèm theo Hợp đồng này; hoặc/và theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều 8. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà 8.1. Quyền lợi - Nhận bàn giao diện tích thuê theo đúng thoả thuận trong Hợp đồng; - Được sử dụng phần diện tích thuê làm nơi ở và các hoạt động hợp pháp khác; - Yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do lỗi của Bên B trong phần diện tích thuê để bảo đảm an toàn; - Được tháo dỡ và đem ra khỏi phần diện tích thuê các tài sản, trang thiết bị của Bên B đã lắp đặt trong phần diện tích thuê khi hết thời hạn thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. 8.2. Nghĩa vụ - Sử dụng diện tích thuê đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; - Thanh toán tiền đặt cọc, tiền thuê đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận; - Trả lại diện tích thuê cho Bên A khi hết thời hạn thuê hoặc chấm dứt Hợp đồng thuê; - Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung các trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu của căn phòng…, Bên B phải có văn bản thông báo cho Bên A và chỉ được tiến hành các công việc này sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A; - Tuân thủ một cách chặt chẽ quy định tại Hợp đồng này và các quy định của pháp luật Việt Nam. Điều 9. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Trong trường hợp một trong Hai Bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước 30 (ba mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt. Nếu một trong Hai Bên không thực hiện nghĩa vụ thông báo cho Bên kia thì sẽ phải bồi thường cho bên đó một khoản tiền thuê tương đương với thời gian không thông báo và các thiệt hại khác phát sinh do việc chấm dứt Hợp đồng trái quy định. Điều 10. Điều khoản thi hành - Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký kết; - Các Bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thoả thuận trong Hợp đồng này trên tinh thần hợp tác, thiện chí; - Mọi sửa đổi, bổ sung đối với bất kỳ điều khoản nào của Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của mỗi Bên. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng có giá trị pháp lý như Hợp đồng, là một phần không tách rời của Hợp đồng này. - Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ 01 (một) bản để thực hiện.              BÊN CHO THUÊ                                                                       BÊN THUÊ                                                                                (ký và ghi rõ họ tên)                                                                  (ký và ghi rõ họ tên)

4. Không làm hợp đồng thuê nhà, người thuê gặp rủi ro gì?

Do không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật hiện hành về việc thuê nhà hoặc do chủ quan nên nhiều người thường không làm hợp đồng khi đi thuê nhà. Trong khi đó, hợp đồng thuê nhà là căn cứ pháp lý, là tài liệu quan trọng mà Tòa án dựa vào để giải quyết tranh chấp, khiếu kiện liên quan tới thuê nhà.

Nếu không làm hợp đồng thuê nhà, bên thuê có thể sẽ gặp phải những rủi ro sau đây.

Cả bên thuê và bên cho thuê đều có thể gặp rủi ro khi không làm hợp đồng thuê nhà. Ảnh minh họa

• Bên cho thuê tự ý tăng giá thuê nhà

Như đã đề cập ở phần trên, trong hợp đồng thuê nhà sẽ có nội dung về giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, tiền thuê nhà. Đặc biệt, hợp đồng sẽ có điều rõ ràng về việc áp dụng giá thuê trong thời hạn thuê nhà nhất định theo thỏa thuận mà các bên đã thống nhất với nhau.

Khi hợp đồng đã được ký kết, các bên sẽ tuân thủ theo thỏa thuận trong hợp đồng về giá thuê, thời gian thuê, thời hạn áp dụng giá thuê, điều chỉnh tăng giá ra sao... Thế nên, nếu không làm hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê có thể tự ý tăng giá thuê nhà mà không cần sự đồng ý của bạn bởi không có văn bản, hơp đồng nào ràng buộc điều này.

Việc chủ nhà tự ý tăng giá thuê sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy không tốt đối với người đi thuê nhà. Giá cho thuê tăng đồng nghĩa với chi phí bạn dành cho thuê nhà hàng tháng tăng lên, có thể phá vỡ kế hoạch tài chính của bạn. Thậm chí, nếu không thể thương lượng, không thể chấp nhận giá thuê mới, bạn sẽ phải tìm nhà khác để thuê. Dĩ nhiên, việc này rất phức tạp, phiền phức và tốn thời gian, công sức của bạn.

• Bên cho thuê có thể đòi trả nhà đang cho thuê bất cứ lúc nào

Điều 121, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản với các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thuê, phương thức thanh toán tiền, cam kết của các bên... Theo đó, thời hạn thuê nhà sẽ được ghi rõ trong hợp đồng. Đây là cơ sở pháp lý để đòi bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm điều khoản về thời hạn thuê nhà. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để khởi kiện đòi quyền lợi hợp pháp cho người thuê nhà nếu chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn.

Căn cứ theo Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Nếu vi phạm thời hạn báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo luật định.

Theo Điều 428, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà ở đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết giữa các bên, chủ nhà chỉ được quyền đơn phương chấm dứt, thu hồi nhà đang cho thuê trong 7 trường hợp sau đây:

- Bên thuê nhà không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê nhà tự ý cơi nới, đục phá, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê nhà sử dụng nhà ở đang thuê không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà;

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng,... lập biên bản đến lần thứ 3 mà vẫn không khắc phục;

- Nếu chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà mà bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Các bên sẽ thỏa thuận giá thuê nhà ở mới, tuy nhiên nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời bồi thường cho bên thuê theo luật định.

Đối với bên thuê nhà, trong thời hạn thuê nhà, họ cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong 3 trường hợp sau:

- Lợi ích của người thứ ba làm khiến quyền sử dụng nhà ở của họ bị hạn chế;

- Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận;

• Người thuê nhà không được bồi thường nếu bên cho thuê vi phạm

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 428, Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định về việc bồi thường thiệt hại thì khi một trong hai bên không thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng thì bên còn lại có thể đòi bồi thường theo quy định. Có nghĩa là, bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra sẽ được bên kia bồi thường.

Mặt khác, nếu bên cho thuê tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì chủ nhà phải bồi thường theo quy định. Tuy nhiên, nếu khi thuê nhà, bạn không ký hợp đồng thuê nhà thì sẽ không có căn cứ pháp lý để đòi bồi thường khi bên cho thuê vi phạm.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà là cơ sở vô cùng quan trọng để các bên đòi bồi thường thiệt hai khi có thiệt hại xảy ra. Nếu không có hợp đồng thuê nhà thì các bên và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng rất khó xác định việc bồi thường này.

Người thuê nhà hoặc chủ nhà sẽ phải chịu trách nhiệm nhất định khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Ảnh minh họa

• Không được tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt

Trong một số trường hợp đặc biệt, người thuê nhà vẫn có quyền được tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể như sau:

- Trường hợp thứ nhất, chủ nhà chết trong khi thời hạn thuê nhà vẫn còn, khi đó bên thuê nhà ở vẫn được tiếp tục thuê nhà cho đến hết hạn hợp đồng đã thỏa thuận, ký kết.

Người thừa kế nhà ở cho thuê đó có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà người mất đã ký kết trước đó, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nếu chủ nhà không có người thừa kế hợp pháp thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Trường hợp thứ hai, bên cho thuê nhà chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn, khi đó người thuê vẫn được tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng.

Chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thứ ba, người thuê nhà ở không may qua đời mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn, khi đó người đang cùng sinh sống với bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, ngoại trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, nếu không làm hợp đồng khi đi thuê nhà thì bên thuê có thể mất quyền được tiếp tục thuê nhà ở trong một số trường hợp đặc biệt nêu trên.

• Khó lấy lại được tiền đặt cọc thuê nhà

Đặt cọc thuê nhà nhằm đảm bảo tính khả thi của giao dịch, đảm bảo sự ràng buộc về quyền lợi giữa các bên. Bên thuê nhà (bên đặt cọc) giao cho bên cho thuê nhà (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền nhất định để đảm bảo thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng mua thuê nhà ở.

Thực tế cho thấy, khi thuê nhà, người thuê và chủ nhà sẽ lập hợp đồng cọc hoặc trong hợp đồng thuê nhà có nội dung, điều khoản liên quan tới khoản tiền đặt cọc. Theo Khoản 2, Điều 328, Bộ Luật Dân sự, tiền đặt cọc thuê nhà sẽ được xử lý như sau:

Trường hợp các bên thực hiện việc thuê nhà thì tiền cọc sẽ được trả lại cho bên thuê hoặc trừ vào tiền thuê nhà. Trong khi đó, nếu bên thuê không thuê nhà nữa, tiền cọc sẽ thuộc về chủ nhà.

Đối với trường hợp chủ nhà từ chối không cho thuê nhà thì họ không những phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê mà còn bồi thường một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu không làm hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng đặt cọc khi đi thuê nhà thì rất khó để chứng minh các bên có thỏa thuận về việc đặt cọc cũng như xử lý tiền cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có các chứng cứ, bằng chứng khác như quay video, ghi âm... thể hiện nội dung này.

• Không được đăng ký thường trú

​Người thuê nhà sẽ được đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại chỗ ở mà mình thuê nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Luật Cư trú năm 2020. Cụ thể, theo quy định tại Điều 20, Luật Cư trú này, các trường hợp được đăng ký thường trú tại nơi thuê trọ nếu được chủ trọ đồng ý cho đăng ký thường trú. Thêm điều kiện là diện tích nhà trọ không thấp hơn 8m2 sàn/người.

Khoản 3, Điều 21 và Điều 22, Luật Cư trú năm 2020 quy định rõ, khi đăng ký thường trú tại nhà thuê, bên thuê nhà cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- Hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, chứng thực.

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú có ý kiến đồng ý của chủ nhà.

- Tài liệu, giấy tờ liên quan để chứng minh đảm bảo đủ điều kiện về diện tích.

Như vậy, khi đăng ký thường trú tại chỗ trọ cần phải có hợp đồng thuê nhà đã công chứng, chứng thực. Thế nên, nếu không làm hợp đồng khi thuê nhà thì người thuê có thể không được đăng ký thường trú tại nơi trọ.

Cũng theo quy định của Luật Cư trú năm 2020, công dân vắng mặt liên tục tại nơi thường trú từ 12 tháng trở lên mà không đăng ký tạm trú tại chỗ ở khác hoặc không khai báo tạm vắng thì sẽ bị xóa đăng ký thường trú. Do đó, để không bị xóa đăng ký thường trú, người thuê nhà cần đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi mà mình thuê nhà. Chưa kể, đây cũng là nghĩa vụ của công dân, nên nếu không thực hiện sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Trên đây là những rủi ro khi thuê nhà mà không làm hợp đồng thuê. Hợp đồng thuê nhà là căn cứ, tài liệu quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho các bên khi xảy ra tranh chấp. Tòa án căn cứ vào hợp đồng thuê mà các bên đã ký kết để giải quyết tranh chấp một cách ổn thỏa, đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

 

Lam Giang (TH)