Tôi dự định mua một nền đất ở tại quận 9, TP.HCM, theo đó sẽ ký hợp đồng viết tay và đặt cọc cho bên bán trước 50% tiền mua nền đất. Phần tiền còn lại (50%), sẽ thanh toán sau khi bên bán bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ thuế trong vòng ba tháng kể từ ngày nhận đặt cọc.
Nền đất ở này chủ đất sẽ tách ra từ thửa đất lớn của mình (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở). Xin quý báo cho biết nếu tôi mua nền đất bằng giấy tay như trên, thì cần lưu ý những gì và việc tách thửa đất để bán có được phép không? Trường hợp đã nhận đặt cọc mà hết thời hạn, chủ đất không làm được sổ đỏ hoặc không có ý định bán nữa thì có vi phạm gì không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật đất đai, thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, mọi giao dịch không đáp ứng về hình thức theo quy định thì không được công nhận, do đó bạn cần phải lưu ý xem xét đến các vấn đề sau:
– Nền đất ở bạn dự định mua nằm trong thửa đất lớn và chưa được tách thửa theo đúng quy định pháp luật. Vì thế, để chuyển nhượng cho bạn người chủ đất phải thực hiện việc tách thửa phần đất này trước và sau đó cùng bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực thì mới hợp lệ. Khi đã làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho bạn bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, bạn mới có thể làm sổ đỏ cho mình được khi đi trước bạ, đăng bộ.
– Việc tách thửa đất ở theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25.2.2009 của Uỷ ban nhân dân TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, có quy định điều kiện là phải không nằm trong các trường hợp sau: a) Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; b) Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộcc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệtt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; c) Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.
Ngoài các trường hợp nêu trên, thì để được phép tách thửa đất phải đảm bảo phù hợp quy hoạch, đồng thời thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu sau khi trừ lộ giới tại khu vực quận 9, TP.HCM có quy định là: đất ở chưa có nhà phải có diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; đối với đất có nhà hiện hữu phải có diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
– Về vấn đề đặt cọc, thì theo bộ luật dân sự năm 2005: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo thoả thuận bạn nêu, bên bán sẽ nhận đặt cọc nên phải có nghĩa vụ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ thuế trong vòng ba (3) tháng kể từ ngày nhận đặt cọc. Trường hợp bên bán (bên có nghĩa vụ) mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên mua (bên có quyền). Cụ thể là khi đó chủ đất phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc đã nhận; đồng thời còn phải trả cho bạn thêm một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc nữa, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác hoặc bạn từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
(Theo SGTT)
