Bà Trịnh Minh Lam (tỉnh Sơn La) mua 1 căn nhà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đứng tên bà Nguyễn Huyền Loan. Nhưng theo Quyết định công nhận việc thuận tình ly hôn của TAND huyện thì căn nhà thuộc quyền sử dụng, sở hữu của con bà Loan (mới 10 tuổi).
Khi bà Lam làm thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên và Môi trường ở địa phương thì được trả lời, căn nhà này thuộc quyền sử dụng của con bà Loan, nên bà Lam không sang tên, chuyển quyền sử dụng đất được.
Bà Lam hỏi, để quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đứng tên của bà thì cần phải có những thủ tục gì?
Về vấn đề này, Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng- Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời như sau:
Trường hợp bà Trịnh Minh Lam nêu, do không có bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyết định của Tòa án công nhận việc thuận tình ly hôn của vợ chồng bà Nguyễn Huyền Loan, trong đó có 3 vấn đề đã được thỏa thuận là: thỏa thuận việc ly hôn; thỏa thuận giải quyết tài sản chung của vợ chồng và thỏa thuận giao con cho người trực tiếp nuôi dưỡng. Vì vậy đặt giả thiết nội dung quyết định của Tòa án công nhận các thỏa thuận sau: Vợ chồng bà Loan thỏa thuận căn nhà là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn không chia mà đem tặng cho người con chưa thành niên của họ; vợ chồng thỏa thuận giao con cho bà Loan trực tiếp nuôi dưỡng.
Căn cứ quyết định công nhận việc thuận tình ly hôn của Tòa án, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ tên chủ sử dụng đất là vợ chồng bà Loan (hoặc bà Loan) sang tên bà Loan với tư cách là người đại diện theo pháp luật của chủ sử dụng đất là người con chưa thành niên (dưới 18 tuổi). Như vậy, chủ sử dụng đất là con bà Loan, do bà Loan đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên.
Tại khoản 1 Điều 20 Bộ Luật dân sự (BLDS) quy định: Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 141 và khoản 1 Điều 144 BLDS, cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật đối với con chưa thành niên; Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Cùng với quy định đó, tại khoản 1 Điều 46 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định việc định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên như sau: Trong trường hợp cha mẹ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, có tính đến nguyện vọng của con, nếu con từ đủ 9 tuổi trở lên.
Nếu cha mẹ xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản của con chưa thành niên mà không vì lợi ích của con, không tính đến nguyện vọng của con; hoặc cha mẹ vừa là người đại diện theo pháp luật của con, đồng thời cũng là người đại diện của người mua, thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng đó vượt quá phạm vi đại diện.
Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản của người con 10 tuổi, người đại diện theo pháp luật của con (là bà Loan) phải thực sự xuất phát vì lợi ích của con, có tính đến nguyện vọng của con, chẳng hạn như bán căn nhà này để lấy tiền mua căn nhà khác tốt hơn, tiện ích hơn, thuận tiện hơn, có môi trường sống tốt hơn...
Với tư cách là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên để xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của con với bà Trịnh Minh Lam tại tổ chức công chứng, cùng với các giấy tờ khác theo thủ tục chung, bà Loan phải xuất trình Giấy khai sinh của con, phải lập Giấy cam kết việc đại diện vì lợi ích cho con chưa thành niên. Con bà Loan (10 tuổi) cũng cần được công chứng viên hỏi nguyện vọng liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản của người con đó.
Khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được xác lập, thực hiện có căn cứ, đúng pháp luật về chủ thể, nội dung, hình thức thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên người sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Theo Chinhphu.vn
