Năm 2010, ông A có mua một thửa đất 37m2 từ ông B và bằng giấy tay. Thửa đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung trong thửa đất lớn của ông B. Sau đó, ông A xây nhà không phép trên phần đất này và đã được UBND quận Thủ Đức cấp số nhà.
Tháng 10-2011, tôi mua lại căn nhà trên từ ông A cũng bằng giấy tay. Trong giấy tờ mua bán nhà viết tay có phần cam kết như sau:
Tôi (tức ông B) cam đoan phần diện tích đất của căn nhà trên (khoảng 37m2) đã bán cho vợ chồng ông A để làm nhà và sinh sống. Tháng 10-2011, ông A bán căn nhà số trên cho ông C (tức là tôi) là hoàn toàn thuộc quyền và nghĩa vụ của các bên. Tôi là người chứng kiến và cam đoan không chịu bất cứ trách nhiệm, nghĩa vụ hay khiếu nại, tranh chấp gì liên quan đến diện tích đất và căn nhà nói trên trong thời gian sau này.
Giờ tôi muốn tách thửa thì thủ tục thế nào?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1-7-2004 trở về sau, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo quy định thì giao dịch mới được pháp luật công nhận. Trường hợp các bên chuyển nhượng bằng giấy tay, giao dịch sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự.
Căn cứ quy định nói trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông B sang cho ông A vào năm 2010 là không có hiệu lực pháp luật và việc bạn mua nhà từ ông A cũng đương nhiên không có hiệu lực.
Trong trường hợp như thế, để được đứng tên quyền sử dụng đất, bạn nên đề nghị ông B lập hợp đồng chuyển nhượng cho bạn và có công chứng theo quy định (vì ông B là người đang đứng tên trên sổ đỏ). Sau đó, ông B sẽ làm thủ tục tách thửa và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn. Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục này, bạn cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Trường hợp mục đích sử dụng của thửa đất theo ghi nhận trên sổ đỏ đã được cấp cho ông B là đất nông nghiệp thì ông B không thể làm thủ tục tách thửa cho bạn được. Vì theo khoản 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, việc tách thửa đất nông nghiệp phải đảm bảo diê%3ḅn tích tối thiểu là 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và 500m2 đối với đất nông nghiệp khác.
Trường hợp thửa đất được xác định là đất ở, theo khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa đối với đất ở đã có nhà hiện hữu tại quận Thủ Đức là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Do thửa đất của bạn chỉ có 37m2 nên việc được phép tách thửa hay không sẽ tùy thuộc sự xem xét của UBND quận Thủ Đức.
Về phần căn nhà, theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành, nhà ở được hình thành từ ngày 1-7-2006 trở về sau và thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng mà không xin phép theo quy định thì sẽ không được công nhận quyền sở hữu. Do căn nhà mà bạn đã mua được xây dựng không phép sau ngày 1-7-2006 nên sẽ không được công nhận quyền sở hữu, song bạn có thể tiếp tục sử dụng theo hiện trạng.
Còn việc UBND quận Thủ Đức cấp số nhà chỉ là để thuận tiện trong công tác quản lý trên địa bàn, không mang ý nghĩa công nhận quyền sở hữu căn nhà.
Trân trọng.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
( Nguồn Tuổi Trẻ)
