Năm 1992, bà tôi đã cho bố mẹ và cô chú tôi 4 người 1 mảnh đất là 3.000m2. Các cô chú đều đồng ý bán sang tay hết cho nhà tôi (đã trả tiền hết từ năm 2010).
Thế nhưng, mảnh đất này trên giấy tờ vẫn là sở hữu chung của cả 4 người. Gần đây lại có thông tin TP Hải Phòng muốn lấy vào diện quy hoạch, tôi muốn hỏi như sau:
- Tôi nghe nói hiện giờ đóng thuế sử dụng đất thì lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất. Vậy hạn mức cho 1 cá nhân sử dụng là bao nhiêu? Gia đình tôi nên để cả 4 người cùng sở hữu và đóng thuế hay chuyển quyền về 1 người thì rồi đóng thuế?
- Nhà tôi có giấy tờ sở hữu có dấu của phường hợp pháp trước 1993 (từ năm 1992), nhưng làm sổ đỏ hoặc chuyển nhượng thì phường nói là trong diện quy hoạch. Vậy tôi làm thế nào để chuyển quyền từ 4 người trong giấy tờ cũ về sở hữu của 1 mình mẹ tôi như thực tế?
- Nếu chuyển quyền sử dụng về cho 1 mình mẹ tôi, nhà tôi sẽ phải chịu các loại thuế gì?
- Trả lời:
Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng gia đình bạn đang sử dụng một thửa đất 3.000m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đã được địa phương xác nhận về việc đã sử dụng đất từ trước ngày 15-10-1993.
Thửa đất này có nguồn gốc là tài sản của bà nội bạn để lại cho bố mẹ và cô chú của bạn. Nay, có thông tin về việc thửa đất có thể bị Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch và gia đình bạn gặp trở ngại trong việc làm sổ đỏ cho thửa đất và muốn tìm hiểu về cách tính thuế sử dụng đất.
Việc xin cấp sổ đỏ:
Do trong thư bạn không nêu rõ thửa đất gia đình bạn đang sử dụng theo mục đích đất ở hay đất nông nghiệp, nên tôi chia 2 trường hợp như sau:
(a) Đối với phần diện tích đất ở:
Theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP, trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định, thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận.
Khi được cấp giấy chứng nhận, trường hợp đất có nhà ở thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở theo quy định. Đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở theo giá thị trường tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận (điểm c khoản a điều 4 và điểm a khoản 3 điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP).
Theo quy định tại Quyết định số 1518/QĐ-UB ngày 12-7-2006 của UBND thành phố Hải Phòng, đối với các phường (thuộc quận), hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là 200m2/hộ và đối với đất vườn ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở 400m2/hộ.
(b) Đối với diện tích đất nông nghiệp:
Theo khoản 2 điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, trường hợp gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Theo điều 70 Luật đất đai 2003, hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định như sau: hạn mức giao đất trồng cây hằng năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 3 hecta; hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
Còn trường hợp gia đình bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.
Trường hợp gia đình bạn muốn chuyển cho mẹ bạn đứng tên trên toàn bộ thửa đất, trước hết, gia đình bạn phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ đứng tên của cả 4 người. Sau đó, bố và cô chú của bạn sẽ lập hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định cho mẹ bạn. Sau đó, mẹ bạn sẽ được cấp sổ đỏ cho toàn bộ thửa đất.
Trong trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng, bố bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 1 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân. Đối với cô chú của bạn, sẽ phải nộp thuế là 2% trên giá chuyển nhượng nếu cô chú của bạn còn sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở khác vì không thuộc trường hợp được miễn thuế.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Nguồn: Tuổi Trẻ)
