Tôi được UBND quận Tân Bình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 8-9-2008 (trước ngày 1-3-2011) với diện tích 283,9m2 (vượt hạn mức 123,92m2, lớn hơn 50% hạn mức giao đất), được ghi nợ 101.352.000 đồng.
Vậy căn cứ khoản 8 điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP, năm 2012 tôi có được bảo lưu số tiền trên để đóng thuế không? Nếu có thay đổi giá trị phải đóng thuế, quyết định 64/2011/QĐ-UBND ngày 15-10-2011 của UBND TP.HCM và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực ngày 1-1-2012 chi phối như thế nào với phần đất vượt hạn mức của tôi?
- Trả lời:
1. Tiền sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 8 điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP và khoản 2 điều 8 thông tư 93/2011/TT-BTC (có hiệu lực thi hành từ ngày 15-8-2011), đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 mà chưa thanh toán nợ thì trong thời hạn tối đa là 5 năm, kể từ ngày 1-3-2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.
Do ông được ghi nợ từ ngày 8-9-2008 (ghi nợ theo khoản 1 điều 5 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2007), nên theo quy định tại khoản 3 điều 8 thông tư 93/2011/TT-BTC, trường hợp trong thời hạn 5 năm từ ngày 1-3-2011, nếu ông đến cơ quan thuế để kê khai và thanh toán nợ thì tiền sử dụng đất phải trả được xác định như sau:
- Đối với diện tích trong hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, chi cục thuế căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để xác định.
- Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, chi cục thuế căn cứ giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định.
Theo quyết định 64/2011/QĐ-UBND ngày 15-10-2011 thì hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM là 2 (hai) lần giá đất ở theo bảng giá do UBND TP.HCM quy định và công bố hằng năm.
Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 điều 4 quyết định 64/2011/QĐ-UBND, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật có phần diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở phải thu tiền sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường trước ngày ban hành quyết định này, nhưng chưa được xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức, giao UBND quận - huyện, Sở Tài chính và cơ quan thuế căn cứ quyết định này để tính thu tiền sử dụng đất ở.
Như vậy, tuy chưa rõ ràng nhưng có thể thấy đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng, tiền sử dụng đất có thể sẽ được điều chỉnh với hệ số điều chỉnh theo các quy định trên.
Bên cạnh đó, do hệ số điều chỉnh giá đất theo quyết định 64/2011/QĐ-UBND chỉ áp dụng cho phần diện tích vượt không quá 50% hạn mức giao đất ở, nên đối với phần diện tích vượt trên 50% hạn mức giao đất ở, việc tính tiền sử dụng đất vẫn cần phải chờ quy định cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền.
2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Ngoài tiền sử dụng đất thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng là nghĩa vụ tài chính có ảnh hưởng đến diện tích đất vượt hạn mức. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng từ ngày 1-1-2012 theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12, thay thế cho thuế nhà - đất trước đây.
Tuy nhiên, nếu tiền sử dụng đất chỉ nộp một lần và được xác định theo hệ số điều chỉnh theo giá thị trường đã nêu, thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thu hằng năm và xác định dựa trên giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không áp dụng hệ số điều chỉnh.
Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính lũy tiến từng phần theo hạn mức, cụ thể:
Tuy có ảnh hưởng đến hạn mức, nhưng với mức thuế suất không cao, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là một gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất như tiền sử dụng đất.
Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Nguồn: Tuổi Trẻ)
