Năm 2000 tôi có mua 1 mảnh đất tại phường Khương Đình, Quận Thanh Xuân, Hà Nội bằng giấy viết tay, không có xác nhận của UBND phường, đất đã có sổ hồng của chủ cũ...
Năm 2000 tôi có mua 1 mảnh đất tại phường Khương Đình, Quận Thanh Xuân, Hà Nội bằng giấy viết tay, không có xác nhận của UBND phường, đất đã có sổ hồng của chủ cũ, tổng diện tích 35m2, trong đó diện tích xây dựng là 17m2, diện tích ở là 15m2. Trên sổ ghi: "Chưa nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ"
Nay tôi muốn sang tên sổ đỏ chính chủ tên tôi. Theo tôi biết, nếu chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước 1/7/2004 thì tôi có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tên tôi. Tuy nhiên, khi tôi hỏi thủ tục tại UBND Quận Thanh Xuân, Hà Nội thì được trả lời trường hợp của tôi không giải quyết được (trước đây chỉ Thành phố làm thôi).
Vây, xin Luật sư tư vấn cho tôi về:
- Tôi có thể làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ tên tôi, nếu có thể thì tại cơ quan nào? các giấy tờ, thủ tục cần thiết? và các khoản thuế, lệ phí phải nộp?
- Nếu không thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ bằng giấy viết tay nói trên thì tôi phải tiến hành những thủ tục gì để được cấp sổ đỏ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Với trường hợp mà bạn hỏi tôi có một vài trao đổi như sau:
Đúng là thực tế để chủ cũ có thể ký lại hợp đồng rồi đi công chứng chứng thực tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là rất khó khăn. Tuy nhiên bạn vẫn có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ mà không cần phải thỏa thuận ký lại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Bạn có thể đọc Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao ngày 10/08/2004 tại tiểu mục 2.3 mục 2 phần II. Trong đó có quy định:
"2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."
Theo quy định này thì có thể thấy hợp đồng được ký từ 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì vẫn được công nhận. Do đó, giấy viết tay mua bán của bạn vẫn được công nhận nếu như sau khi chuyển nhượng bạn đã làm nhà ở kiên cố và bên chuyển nhượng không có ý kiến gì phản đối.
Chúc bạn sớm giải quyết được vướng mắc của mình!
