Phân khúc văn phòng cho thuê sẽ khởi sắc?

Đối với các phân khúc dịch vụ, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội ghi nhận sự tăng, giảm theo đúng quy luật thị trường. Dự báo của các chuyên gia đều lạc quan với triển vọng trong tương lai.

Cũng như phân khúc căn hộ, biệt thự, nhà liền kề, thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm cả về công suất và giá cho thuê của phân khúc văn phòng do ảnh hưởng từ những bất ổn của nền kinh tế trong và ngoài nước. Theo thống kê của Công ty TNHH Savills, đơn vị chuyên tư vấn và quản lý BĐS, công suất thuê trung bình đạt 75% (giảm khoảng 10% so với cuối quý III-2011), giá thuê còn khoảng 514.000 đồng/m2/tháng (so với hơn 580.000 đồng/m2/tháng thời điểm cuối năm 2010). Quận Hoàn Kiếm vẫn là nơi có hoạt động tốt nhất về công suất thuê, tiếp đến là quận Ba Đình, Đống Đa, trong khi Cầu Giấy, Long Biên và huyện Từ Liêm có công suất thuê giảm mạnh. Hiện nay, tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê tại thị trường Hà Nội đạt khoảng 1,03 triệu mét vuông, tăng 39% so với thời điểm cuối năm 2010 (khu vực quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy chiếm 42% tổng diện tích).

Về nguồn cầu, Savills cho rằng bất chấp khủng hoảng toàn cầu, sự ổn định của các nguồn vốn FDI và ODA sẽ là nhân tố tích cực có thể đẩy mạnh nhu cầu diện tích văn phòng, dự kiến 3 năm tới thị trường có thêm khoảng 1,1 triệu mét vuông văn phòng, trong đó năm 2012-2013 có khoảng 800.000m2 văn phòng mới. Tuy nhiên, con số này có thể thay đổi do điều kiện kinh tế khó khăn, nhất là chính sách thắt chặt tài chính vào BĐS tiếp tục kéo dài trong năm 2012 làm ảnh hưởng tới tiến độ xây dựng của các dự án.

Tương tự, ở phân khúc căn hộ cho thuê (căn hộ dịch vụ), mặc dù giá thuê trung bình giảm nhẹ chưa tới 1%, song công suất thuê trung bình toàn thị trường giảm 11% so với thời điểm cuối quý III-2011. Cụ thể, công suất căn hộ hạng A giảm mạnh nhất, tới 17%, xuống còn 67%; hạng B giảm nhẹ 2%; còn hạng C tăng 1%. Tuy nhiên, việc giảm công suất thuê không phải do khách trả lại căn hộ không tiếp tục thuê mà chủ yếu do một số dự án mới đi vào hoạt động tại huyện Từ Liêm có công suất cho thuê thấp đã kéo công suất trung bình của thị trường đi xuống. Về giá thuê, căn hộ hạng A và hạng B đều giảm xấp xỉ 5%, còn hạng C tăng 2,6%. Về nguồn cầu, triển vọng thị trường được đánh giá tương đối khả quan khi lượng khách du lịch đến Hà Nội tăng, trong số đó không ít khách chọn thuê căn hộ dịch vụ thay vì khách sạn. Mặt khác, Nhật Bản đã cam kết cung cấp số vốn ODA kỷ lục cho Việt Nam trong năm 2012, hứa hẹn số lượng chuyên gia Nhật cũng sẽ tăng lên.

Theo số liệu của Savills, trong vòng 2 năm tới, quận Ba Đình dự tính là nguồn cung tương lai lớn nhất của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ với khoảng 5 dự án, tổng cộng 685 căn hộ. Tuy nhiên, trong dài hạn, huyện Từ Liêm có thể trở thành khu vực có nguồn cung lớn nhất thị trường. Hiện nay, tại Hà Nội có 31 dự án căn hộ dịch vụ được triển khai, trong đó 12 dự án đã xác định số lượng 2.250 căn hộ.

Với thị trường bán lẻ (siêu thị, trung tâm thương mại…), tổng diện tích tăng mạnh, khoảng 45% so với đầu năm 2011. Trong đó 3 dự án Vincom Centre Long Bien, Savico MegaMall thuộc quận Long Biên và Keangnam Palace Landmark Tower thuộc huyện Từ Liêm, cung cấp khoảng 140.000m2 diện tích bán lẻ. Long Biên và Từ Liêm là địa bàn có nguồn cung lớn nhất thị trường do tập trung những dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, khoảng cách giá thuê giữa khu vực trung tâm thành phố với khu vực ven đô, ngoại thành khá lớn. Giá thuê khu vực trung tâm từ 1,14 triệu đồng đến 4,16 triệu đồng/m2/tháng, cao hơn 220% so với các khu vực khác. Tính trung bình toàn thị trường, công suất thuê đạt 89%, trong đó khu vực trung tâm đạt xấp xỉ 100%. Trong vòng 3 năm tới, có khoảng 1,5 triệu mét vuông bán lẻ từ 76 dự án dự kiến tung ra thị trường, riêng năm 2012 có khoảng 200.000m2. Đến năm 2014, quận Hà Đông và Thanh Xuân sẽ có một lượng cung lớn cho thị trường, khoảng 800.000m2 (chiếm 50%).

Cũng được đánh giá sẽ tăng mạnh trong những năm tới là phân khúc khách sạn. Theo thống kê, 23 dự án khách sạn 3-5 sao có thể cung cấp cho thị trường hơn 6.600 phòng, hầu hết tập trung ở phía tây Hà Nội. Riêng năm 2012, dự kiến có thêm 1.020 phòng khách sạn, trong đó 830 phòng khách sạn 4 sao, còn lại là khách sạn 3 sao. Từ quý IV-2011 tới nay, phân khúc khách sạn hoạt động tương đối tốt, nhóm khách sạn 3 sao đạt công suất trung bình cao nhất, gần 70% và có mức tăng doanh thu mạnh nhất. Nhu cầu của thị trường tiếp tục được dự báo tăng khi nhiều hãng hàng không trong nước và quốc tế mở đường bay thẳng từ Việt Nam đến các nước Châu Âu, Châu Á góp phần tăng lượng khách đến Hà Nội.

(Theo HNM)