Thị trường khó khăn, hàng loạt dự án bị chậm tiến độ, nhà đầu tư bán cắt lỗ… nguyên nhân chính do nguồn vốn bất động sản đang cạn kiệt. Để giải được bài toán này không phải là điều dễ dàng.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch HHBĐS Việt Nam, năm 2012 tiếp tục là một năm đầy khó khăn, 6 tháng đầu năm là giai đoạn đặc biệt cho các doanh nghiệp bất động sản, do hệ lụy từ năm 2011. Nhưng, nhiều cơ sở để dự báo thị trường sẽ tốt hơn vào cuối năm.
Ông Nam phân tích, tín dụng và tổng phương tiện thanh toán M2 đã tăng quá cao ở những năm trước là một trong những nguyên nhân dẫn tới lạm phát cao. Năm 2011 Chính Phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước kiểm soát thành công việc kiềm chế các tăng trưởng này, trong đó tăng trưởng tín dụng khoảng 12% và M2 khoảng 10%. Nếu lạm phát đang ở trong xu thế được kiểm soát tốt trong năm 2012 và mức tăng trưởng tín dụng có thể tăng 15 đến 17% thì nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế sẽ tốt hơn năm 2011.
Hiện dư nợ cho vay bất động sản vẫn xoay quanh con số khoảng 200 nghìn tỷ đồng trong hệ thống ngân hàng, giảm được khoảng 30 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống. Nếu tính lãi suất trung bình khoảng 20%/năm thì mỗi năm các doanh nghiệp BĐS phải trả lãi vay lên đến 40 nghìn tỷ đồng/năm. Đây là một áp lực không nhỏ lên các DN đang kinh doanh trong lĩnh vực này hiện nay, nhưng do thiếu vốn khiến không ít DN đang lâm vào tình trạng có nguy cơ phá sản.
Thị trường bất động sản đang trầm lắng. Không ít nhà đầu tư phải rao bán nhà với giá thấp để thu vốn về. Thị trường tiền tệ tín dụng đang có biểu hiện tốt như lãi suất tín dụng giảm, nhưng van mở cho bất động sản chỉ tập trung vào 4 nhóm chính chứ chưa mở rộng cho toàn thị trường bất động sản.
GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là chính là hậu quả của thời gian dài thị trường bất động sản không tập trung vào việc cạnh tranh giá cả, khi nhu cầu còn cao. “Vì thế, hiện nay, việc nhà đầu tư khẳng định đã giảm giá hết cỡ trong khi người dân vẫn đang chờ giá xuống thấp hơn dẫn đến việc thị trường thiếu vốn, dự án bị dừng tiến độ.”
Đồng thời, GS.TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng áp lực vốn trực tiếp lên các nhà đầu tư ở Hà Nội không cao so với Tp.HCM. Theo số liệu nghiên cứu thì tại Hà Nội 60% vốn được huy động từ kênh người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ, trong khi Tp.HCM, thì nguồn vốn huy động từ nguồn tín dụng chiếm khoảng hơn 80%.
Nói đến nguồn tín dụng, PGS. TS Nguyễn Thị Mùi cũng giải thích khó khăn hiện nay: “Nguồn tín dụng vẫn là nguồn cung chủ yếu cho nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nói đến ngân hàng thương mại, thì có thể hiểu rằng chủ yếu là vốn ngắn hạn trong khi đầu tư bất động sản đòi hỏi trung và dài hạn. Vì thế, nếu nói vốn ngắn hạn của ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản, tất yếu sẽ hàm chứa rủi ro thanh khoản cho cả doanh nghiệp cho cả ngân hàng.”
“Về giải pháp vốn, đi vào trực diện vấn đề, vốn cho thị trường bất động sản cũng là một cách, nhưng nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường bất động sản thì sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể từ chính doanh nghiệp bất động sản hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì tôi cho là rất khó.” – Bà Mùi khẳng định.
Trước thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, ông Nam cho rằng, thị trường căn hộ đang bỏ ngỏ một khoảng trống của phân khúc căn hộ nhỏ diện tích từ 30 tới 70m2 để bán cho những người có nhu cầu thực, phù hợp với khả năng tài chính hoặc các lô đất nền với giá bán dưới 10 triệu đồng/m2 tại TPHCM và dưới 20 triệu đồng/m2 tại Hà Nội ở các vị trí hợp lý. Bên cạnh đó, mảng phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội vẫn còn đang thiếu. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2012 và những năm tiếp theo.
Ngoài, hai nguồn vốn chính vào thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và việc thu tiền từ hợp tác kinh doanh của khách hàng. Các dòng vốn khác đã được hình thành và phát triển theo thời gian như dòng vốn từ thị trường chứng khóan đối với các công ty BĐS niêm yết, qua trái phiếu doanh nghiệp thế chấp bằng dòng tiền dự án, từ các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, dòng vốn từ đầu tư trực tiếp FDI, từ mua bán sáp nhập,…
Đề xuất quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư, quỹ đầu tư bất động sản cũng đang được nghiên cứu. Nếu được áp dụng, các mô hình này sẽ là cơ sở cung cấp những nguồn vốn mới, dồi dào nhằm khơi dậy và ổn định thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Chủ tịch HHBĐS Việt Nam nhận định, mục tiêu xây dựng nhà ở là rất lớn, nhu cầu có thật. Cần cân đối nguồn lực từ đất đai, quy hoạch, tài chính cân đối cung cầu lành mạnh có nhiều biện pháp để thực hiện, tập trung triển khai phân khúc nhà ở có quy mô trung bình, quy mô nhỏ. Doanh nghiệp chủ động điều chỉnh mục đích, dự án của mình đón đầu cơ hội phục hồi.
Nguyễn Khang
