Xây dựng chỉ số giá bất động sản: Nhiều vướng mắc

Ngày 31/5, Sở Xây dựng Hà Nội đã tổ chức hội thảo thí điểm xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản.

Ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng quản lý kinh tế Sở Xây dựng cho hay, tình hình sàn giao dịch bất động sản từ năm 2011 đến nay nhìn chung rất ảm đạm. Với hơn 500 sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội thì có tới 122 sàn ngừng hoạt động, trên 200 sàn không có giao dịch. Hiện thị trường giao dịch ngầm chiếm đa số, tỷ lệ qua sàn rất thấp.

Đô thị Hà Nội phát triển chưa đồng bộ, các tiêu chí quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội có khoảng cách lớn. Hà Nội là loại đô thị đặc biệt nhưng cũng có cả khu vực miền núi, nông thôn do đó cần phải lựa chọn các khu vực có cơ sở hạ tầng tương đồng để xây dựng chỉ số giá.

Hiện giao dịch bất động sản tập trung chủ yếu ở Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa và Hà Đông… Các quận này cũng có điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội như nhau nên giao dịch có tính chất tương đồng.

Do đó, Sở Xây dựng đề xuất, từ nay đến năm 2013, Hà Nội sẽ xây dựng chỉ số giá và lượng ở 4 quận (Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông) và 2 huyện (Hoài Đức, Từ Liêm). Hai loại hình sản phẩm là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án phát triển nhà ở sẽ được xây dựng chỉ số giá và lượng.

Bà Ngô Hương Giang, Trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE cũng cho rằng, theo thống kê, chỉ có khoảng 20% giao dịch trên thị trường bất động sản được thực hiện qua sàn. Chính vì thế, việc thu thập thông tin của 80% các giao dịch còn lại là một thách thức lớn đối với những cơ quan thực hiện định giá. Đó là chưa kể thông tin dữ liệu từ các sàn cũng là một thách thức nữa về tính chính xác, độ cập nhật trong quá trình tổng hợp thống kê.

Ngoài ra, mức độ điều chỉnh giao dịch về giá bất động sản đại diện phụ thuộc vào chính cơ quan thẩm định. Theo đó, thông tin sẽ mang tính chủ quan của đơn vị định giá. Chính vì thế, làm thế nào để có thể giảm tính chủ quan của cơ quan định giá, và tăng tính khách quan của thị trường cũng là một trong những thách thức lớn.

Đại diện đơn vị thẩm định giá, bà Phan Vân Hà - Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam, đưa ra nhiều phương pháp để xây dựng chỉ số giá BĐS, xây dựng các dữ liệu gốc, xác định giá gốc của bất động sản hiện tại, xác định khối lượng bất động sản hiện tại, xây dựng các dữ liệu so sánh, thu thập xử lý các thông tin về giá, giá trị giao dịch, khối lượng giao dịch, khối lượng giao dịch theo loại, sau đó tính toán tính xác định chỉ số đánh giá thị trường…

Một số đề xuất cách đánh giá bất động sản của các nước Singapo, Anh, Mỹ… đã được đưa gia tham khảo. Các chuyên gia định định, cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng để xây dựng được chỉ số giá bất động sản tại Hà Nội, tạo nên sự minh bạch cho thị trường.