Có nhiều cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc. Đó là nhận định của ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký HH BĐS VN
- Điểm lại những yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến của thị trường BĐS 2011, theo ông những vấn đề gì là then chốt?
2011 là một năm đầy khó khăn của các doanh nghiệp BĐS trên góc nhìn về nguồn vốn. Điểm xuất phát là thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Và vì vậy không chỉ ngành BĐS mà các ngành kinh tế khác nói chung đều khó khăn trong ngắn hạn nhằm có được lợi ích lâu dài.
Đặc biệt việc kiềm chế lạm phát là điều kiện then chốt nhằm đảm bảo lợi ích cho mọi đối tượng và tăng trưởng bền vững cho nhiều năm tiếp theo. Ngay từ ngày 01/3/2011, NHNN chỉ đạo thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuất bao gồm lĩnh vực bất động sản, chứng khoán tại Chị thị số 01/CT-NHNN: Tỷ lệ dư nợ Tín dụng cho phi sản xuất, xuống 22% đến 30/6/2011 và xuống 16% đến 31/12/2011.
Tiếp đó lãi suất huy động và cho vay của Ngân hàng tăng vọt, cao điểm có lúc lãi suất cho vay đến 25%/năm và thậm chí cao hơn. Khó khăn tiếp cận nguồn vốn đồng thời lãi suất cao cùng đồng thời và kéo dài, đã đẩy doanh nghiệp BĐS vào thế khó khăn chưa từng có. Với cùng lúc dưới 2 áp lực trên, các doanh nghiệp BĐS đã tìm nhiều giải pháp để thay đổi chiến lược kinh doanh, các giải pháp bán hàng, tìm kiếm các nguồn vốn mới…
Đặc biệt việc bán hàng với nhiều chính sách ưu đãi, giảm giá…để thu hút các nguồn vốn trực tiếp từ khách hàng. Đến tháng 9/2011 Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành thực hiện việc kiểm soát trần lãi suất huy động tiền đồng 14%/năm. Đây là nền tảng để hạ lãi suất cho vay dần xuống dưới 20%/năm.
Tiếp đó công văn số 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 của Ngân hàng Nhà nước, đã đưa 4 nhóm tín dụng thuộc BĐS ra khỏi “rổ” phi sản xuất. Đặc biệt ngày 6/12, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, căn cứ trên các đề xuất của Bộ Xây dựng. Thủ tướng yêu cầu phải nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản.
Đồng thời chỉ thị đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ về nguồn vốn cho thị trường BĐS trong năm 2012, bao gồm cả vồn vốn tín dụng từ ngân hàng và phi tín dụng ngân hàng. Các tín hiệu này là cơ sở để các doanh nghiệp có niềm tin vào thị trường trong năm tới 2012.
- Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường BĐS trong năm tới?
2012 tiếp tục là một năm khó khăn về nguồn vốn đối với các DN. Về kinh tế vỹ mô, dự báo của ADB, tăng trưởng GDP Việt Nam dự kiến là 6% và chỉ số tiêu dùng CPI được kiểm soát khoảng 10% cho năm 2012. Các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn vốn và tìm kiếm các cơ hội hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt các đối tác khu vực Châu Á đặc biệt Đông Nam Á. Dự báo hết 2011 tăng trưởng tín dụng là 12% và M2 là 10%. Như vậy chúng ta có cơ sở để tin tưởng lạm phát sẽ kiểm soát tốt trong 2012 và mức tăng trưởng tín dụng có thể lại được tăng vào 2012.
Một yếu tố quan trọng tích cực cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng đó là Kiều hối dự báo cho toàn 2011 rất tích cực, khoảng 9 tỷ USD cho cả năm. Trong đó có 1 tỷ trọng lớn luôn dành cho thị trường BĐS. Với đà tăng trưởng này, dự báo năm 2012, kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam. Với chủ trương tại chỉ thị 2196/CT-TTg liên quan đến thị trường BĐS và trong đó đặc biệt NHNN sẽ thực hiện việc nới lỏng tín dụng cho thị trường BĐS một cách phù hợp, đồng thời các cơ hội trong 2012 như phân tích trên được thực hiện, thì chúng ta có cơ sở tin tưởng, vào quý IV năm 2012, thị trường BĐS có thể sẽ ấm lên và khởi sắc.
- Đâu là phân khúc thị trường sẽ mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư trong năm tới, thưa ông?
Theo thống kê, trong 35. 000 căn hộ tại TP HCM đã hoàn thành trước 2011, có 37% cao cấp, 28% trung bình, nhưng chỉ có 25% bình dân. Tại thị trường nhà ở căn hộ tại Hà Nội, chủ yếu là loại lớn trên 100m2/căn. Trong số 12. 000 căn hộ chào bán trong 6 tháng đầu 2011, 40% là cao cấp, có giá trên 30 tr đ/m2. Vì thế thị trường căn hộ đang để ngỏ một khoảng trống của thị trường ngách đối với căn hộ để bán thuộc phân khúc bình dân với giá bán dưới 12 tr đ/m2 tại TP. HCM và dưới 25 tr đ/m2 tại Hà Nội, cho căn hộ nhỏ dưới 70m2. Đây là loại căn hộ mà thị trường đang có nhu cầu và là cơ hội cho năm 2012 tại TP. HCM và HN.
- Trong bối cảnh khó khăn vừa qua, xu hướng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án diễn ra khá phổ biến. Tình trạng này có còn tiếp diễn trong thời gian tới?
Trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng tổng giá trị giao dịch trên thị trường mua bán chuyển nhượng M&A đã tăng rất nhanh. Theo thống kê, năm 2008 tổng giá trị các thương vụ M&A khoảng 1,12 tỷ USD thì 2009 là 1,14 tỷ USD, 2010 là 1,75 tỷ USD và 9 tháng đầu năm 2011 là 2,67 tỷ USD. Trong đó BĐS và các ngành dịch vụ liên quan đến BĐS như giải trí, du lịch…chiếm gần 24%. Các nhà đầu tư chủ yếu thuộc khu vực Châu Á. Tại thời điểm này, các doanh nghiệp Việt Nam đã có sự chuẩn bị tốt về doanh nghiệp như kiểm toán đều các năm, cơ cấu sở hữu rõ ràng, các dự án của doanh nghiệp chặt chẽ về pháp lý, có phân tích đầu tư…và sẵn sàng đàm phán trên cơ sở cùng có lợi.
Đây không chỉ là cơ hội cho M&A mà còn là cơ hội hợp tác trực tiếp giữa các doanh nghiệp Việt Nam với các nguồn vốn FDI từ nước ngoài trong phương thức hợp tác kinh doanh. Vì vậy, M&A là một cửa ngõ tốt cho sự hợp tác giữa các doanh nghiệp nước ngoài với các doanh nghiệp Việt Nam trong năm 2012.
Bên cạnh đó, các đề án mới về các nguồn vốn phi ngân hàng như mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ Tín thác đầu tư BĐS, Quỹ đầu tư BĐS... sẽ là cơ sở để cung cấp những nguồn vốn mới, lành mạnh nhằm ổn định thị trường BĐS trong trung và dài hạn. Tôi cho rằng đây cũng chính là các cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia, kết nối từ quốc tế với thị trường tài chính BĐS còn rất tiềm năng ở Việt Nam trong năm 2012.
Quang Anh
