2007 - năm sôi động của bất động sản

Sau một thời gian dài "đóng băng", thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự trở lại ngoạn mục năm 2007, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sôi động này.

Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm nay chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở 2 thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội.

Tại hai thành phố này giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong năm qua. Ở TP HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2. Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng hiện nay đã lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi m2.

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt. Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đồng một m2, vào thời điểm cuối năm, giá đã tăng lên 1 triệu đồng một m2. Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay, diện tích lớn, giá tăng từ 200.000 - 400.000 đồng một m2 lên mức 1-1,5 triệu đồng một m2.

Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1.000 USD một m2 hồi cuối năm 2006, lên đến mức 1.800-2.000 USD một m2. Còn khu Ciputra (Tây Hồ) cũng có giá lên đến 1.500-1.600 USD một m2 so với mức đầu năm 800-900 USD một m2. 

Nhưng tăng mạnh mẽ nhất trong năm qua tại thủ đô là đất khu vực Mỹ Đình thuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II cũng có giá rao bán trên thị trường khoảng 70-80 triệu đồng một m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại các khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần. Cuối năm 2007, khi giá nhà đất khu trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ xô sang các dự án khu vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh... khiến thị trường nhà đất ở đây cũng tăng mạnh, giá đất nền biệt thự ở Hà Đông nhiều nơi đã lên hơn 32 triệu đồng một m2.

Tuy không tăng ấn tượng bằng thị trường đất ở và căn hộ cao cấp, nhưng thị trường văn phòng cũng rất sôi động. Vào quý 4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng A hơn 35 USD một m2, tăng trung bình 12%. Văn phòng hạng B có giá khoảng 24 USD một m2, tăng trung bình 50% so với thời điểm đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng hầu như đều đạt xấp xỉ 100%.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trong năm nay là 4,2 triệu lượt người, tăng 18% so với năm 2006, trong khi lượng phòng khách sạn 4-5 sao tăng không đáng kể. Hệ số sử dụng phòng ở mức cao trong suốt năm qua, ở khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, còn khách sạn 5 sao khoảng 74%.

Sự lệch pha về cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện theo hướng thông thoáng từ trung ương đến địa phương được coi là hai nguyên nhân chính của sự bùng nổ thị trường bất động sản Việt Nam trong năm qua.

Trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao. Trên thị trường, nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ đang "rình rập" đổ vào bất động sản. Đầu tiên phải kể đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường này đã có một năm khá trầm lắng, đầu tư tài chính không sinh lợi nhiều, khiến xu thế đổ vốn vào bất động sản ngày càng rõ nét. Kế đến là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với việc Việt Nam là thành viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỷ USD) đổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời điểm cuối năm. Ngoài ra, quyết định miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngoài, và đề án cho phép Việt Kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam đang được trình lên Chính phủ.

Một nguyên nhân nữa cũng được đánh giá là đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua đó là việc Luật kinh doanh Bất động sản đi vào hiện thực. Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc TP HCM công khai 20 khu đất vàng để kêu gọi các nhà đầu tư.

Bên cạnh những điểm sáng thì các chuyên gia cũng chỉ ra nhiều "góc tối" đang và có thể sẽ tiếp tục là rào cản cho thị trường bất động sản Việt Nam, trong nhiều năm tới. Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Việt Nam cho rằng, cơ sở hạ tầng thấp kém, giao thông chậm phát triển là điểm yếu nhất đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Võ Đình Quốc, Phó tổng giám đốc sàn địa ốc ACB TP HCM lại cho rằng, điều đáng lo ngại nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là sản phẩm hoàn chỉnh đang bị đội lên mức giá quá cao so với giá trị thật. Thế nhưng do nguồn cung chưa mạnh nên giá nhà đất cứ nhảy múa và leo thang với tốc độ rất nhanh. Theo đó, thị trường còn xuất hiện quá nhiều người tranh mua để bán chứ chưa phải là nhu cầu ở thực sự.

Lo lắng thứ hai mà ông Quốc đề cập đến chính là những phản ứng cục bộ của thị trường với Luật Kinh doanh bất động sản do còn nhiều quy định chưa phù hợp với nền kinh tế và cách thức kinh doanh của đại đa số các chủ đầu tư. Cùng với đó là sự tồn tại của những giao dịch ngầm xung quanh thị trường công khai. Luật Kinh doanh bất động sản chưa có cách quản lý chặt hay chế tài những đối tượng này. 

Còn Lâm Văn Chúc, Giám đốc Công ty địa ốc Phúc Đức (TP HCM), lại lo ngại rằng, Luật Kinh doanh bất động sản nếu không điều chỉnh sâu và sát từ thực tế sẽ không phát huy tác dụng làm ổn định hay minh bạch thị trường. Nhiều khả năng tác dụng phụ của nó là làm giá nhà đất vốn đã cao chót vót lại càng thêm ngất ngưỡng.

Vũ Lê - Kiên Thành