Những con số về sự tăng giá liên tục của nhiều dự án cũng như sự giảm nhanh về lượng hàng tồn kho, tỷ lệ thanh khoản cao… đã cho thấy thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 có nhiều chuyển biến tích cực. Theo nhiều chuyên gia nhận định, thị trường năm 2016 sẽ tiếp tục đà phục hồi này.
Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho rằng thị trường vẫn còn nhiều điểm yếu và tiềm ẩn nguy cơ vỡ trận bất kỳ lúc nào nếu có sự tác động từ các yếu tố bên ngoài.
Bức tranh đa màu của thị trường 2015
Để rõ hơn về vấn đề này, phóng viên đã trao đổi với ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA).
PV: Ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 và bước sang năm 2016, thị trường sẽ phát triển theo xu hướng nào?
- Về thị trường BĐS năm qua, bên cạnh những con số tích cực, chúng ta còn hàng nghìn dự án đắp chiếu, đơn cử như Tp.HCM có tới 500 dự án, cùng với đó là 300-400 doanh nghiệp chờ chết. Phần lớn những dự án trên đã thế chấp cho ngân hàng sẽ tạo thành một gói nợ khổng lồ. Tiền đâu để điều hành, tiền đâu để trả lãi ngân hàng?
Với số nợ này chúng ta chưa có bất kì một biện pháp cụ thể nào, sức mua của người dân cũng có hạn, không thể tiêu thụ hết.
Bên cạnh đó, dòng sản phẩm nhà ở dưới 1 tỷ đồng gần như bị bỏ quên, nhiều doanh nghiệp đổ dồn vào nhà cao cấp giá 2-3 tỷ đồng/căn. Trên thị trường hầu như không có căn nào 500 triệu đồng. Sự khác biệt này tạo ra một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các siêu đại gia, chủ đầu tư cũng như các sàn giao dịch, nhà phân phối.
Các cuộc cạnh tranh có thể giúp người dân được tiếp cận với những sản phẩm hoàn thiện hơn, nhưng lại làm nảy sinh những chiêu trò bóp méo hiện trạng thị trường.
Chúng ta cũng cần phải biết rằng trong kinh doanh BĐS, mỗi dự án phải bán được trên 50%, nếu dưới có nghĩa là cầm đèn đỏ, là lỗ. Trong khi đó, thị trường Tp.HCM có khoảng 60.000 căn hộ mức giá 2-3 tỷ đồng/căn, buộc lòng phải bán tới 30.000 căn hộ. Vậy sức mua nào có thể đáp ứng được con số này khi mà người có khả năng mua để ở chỉ dừng ở nhu cầu căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng?
Qua đó để thấy rằng BĐS năm 2016 sẽ có những mặt tích cực, nhưng cũng có những bất cập. Bề nổi là những căn hộ vừa chào bán đó sẽ tiêu thụ thế nào? Mặt chìm là những dự án đang đắp chiếu chờ chết kia sẽ xử lý ra sao?
Do đó có thể nói thị trường đã tiềm ẩn sẵn nguy cơ vỡ trận và có thể sẽ tiếp tục khó khăn.
Bất động sản 2016 cần cái nhìn khách quan (ảnh minh họa)
Cung - cầu không gặp nhau thì thị trường có thể vỡ trận?
Pv: Ông có thể phân tích sâu hơn về những tác động cung cầu của thị trường bất động sản hiện nay?
- Không chỉ riêng thị trường bất động sản, nền kinh tế chịu ảnh hưởng của sự chênh lệch cung cầu mà nó còn ảnh hưởng đến an ninh và an sinh xã hội.
Đơn cử, với những người muốn mua nhà trên 1 tỷ đồng phải có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng. Nếu thu nhập chỉ dưới 10 triệu đồng/tháng, người dân chỉ có thể mua nhà dưới 1 tỷ nhưng thị trường lại không có nhiều sản phẩm ở mức giá này.Thiếu nhà ở, người dân phải ở nhà trọ tồi tàn chật hẹp, dẫn đến mất an ninh, trộm cướp… và rất nhiều hệ lụy khác.
Pv: Ông nhận định thế nào về nguy cơ bong bóng BĐS trong năm 2016?
- Nhiều người đánh giá nguy cơ bong bóng trên 5-6 yếu tố. Về cá nhân tôi, chỉ căn cứ vào duy nhất yếu tố cung - cầu. Trong khi nguồn cung nhà giá cao thì rất nhiều nhưng nguồn cầu chủ yếu lại ở nhà giá thấp.
Khi sự chênh lệch này quá lớn sẽ dễ dẫn đến tình trạng đến vỡ trận ở những nhà cao giá. Hiện tượng này đã xảy ra trong năm 2007-2008 chứ không phải chưa từng có tiền lệ.
Khi thị trường đã có sẵn rủi ro – sự lệch pha cung cầu thì sẽ dẫn đến vỡ trậnnếu có những yếu tố bên ngoài tác động như nợ xấu ngoài kiểm soát, lạm phát cao, nhà nước siết chặt chi tiêu, hoặc thậm chí là biến động chính trị…
Pv: Năm 2016 thị trường nhận định sẽ có ồ ạt những làn sóng mua bán sáp nhập các dự án BĐS dẫn đến từ việc Việt Nam đẩy mạnh hội nhập với nước ngoài. Theo ông đây có phải là một con đường sáng cho thị trường bất động sản Việt Nam?
- Cá nhân tôi không đánh giá cao yếu tố này. Không phải đến năm 2015 chúng ta mới hội nhập. Tuy nhiên nhiều nhà quản lý đã không tạo đủ sức hấp dẫn và đủ khôn khéo để giúp nền kinh tế bứt phá. Trong khi đó, quá trình thôn tính và kiểm soát của các công ty nước ngoài ngày càng mạnh. Tiêu biểu như đến năm 2020, ngành bán lẻ của Việt Nam được dự báo sẽ bị thôn tính hoàn toàn bởi các ông chủ nước ngoài, trong đó có cả Thái Lan.
Trở lại với thị trường bất động sản, các nhà đầu tư muốn mua các dự án, doanh nghiệp địa ốc của Việt Nam, nhưng câu hỏi đặt ra là thời điểm nào họ sẽ mua.
Tôi cho rằng họ sẽ chờ đợi cho đến khi ngành bất động sản của chúng ta yếu đến mức không thể yếu hơn họ mới bung tiền đầu tư để có giá hời nhất. Khi đó, làn sóng mua bán sáp nhập này sẽ là một cú sốc đối với cả nền kinh tế chứ không phải tin vui.
Xin cảm ơn ông!
