Thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn trầm lắng nhất trong thời gian qua. Hầu hết các phân khúc đều trong tình trạng ngừng giao dịch và khách hàng đang chờ đợi "đáy" của thị trường. Tuy nhiên, việc bất động sản có tiếp tục giảm giá hay không lại là một câu hỏi chưa lời đáp.
Một thông tin đang gây chú ý trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay là tuyên bố giảm giá dự án Thanh Bình (quận 7) của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, sẽ mở bán trong tháng 6 này.
Mức giảm sẽ là 50% so với mức giá các dự án cùng loại trong khu vực. Thông tin này càng làm người mua kỳ vọng vào sự giảm giá tiếp tục của thị trường BĐS, bởi khi những dự án lớn giảm giá thì buộc các doanh nghiệp (DN) khác cũng phải "trông chừng" mà giảm giá theo để đẩy hàng. Trong khi đó, theo Công ty Savills Việt Nam, sẽ có khoảng 14 dự án với hơn 5.000 căn hộ dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2013 và có thể chào bán trong năm 2012. Nguồn cung dồi dào này sẽ "đè nặng" lên kế hoạch kinh doanh của các DN BĐS.
Ông Marc Townsend, tổng giám đốc điều hành CBRE nhận định, sự "giằng co" giữa người bán và người mua đang ngày càng rõ ràng hơn. Người mua đang chờ đợi giá căn hộ sẽ tiếp tục xuống thấp, trong khi các nhà đầu tư cố gắng để giá không tiếp tục giảm hơn nữa. Tuy nhiên, một số công ty BĐS cho rằng, việc giữ giá là điều ngoài ý muốn, họ không thể giảm giá bán bởi Sở Tài chính "buộc" họ phải bán giá cao hơn do cách tính ngược trong quá trình tính toán tiền sử dụng đất.
Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, cách tính tiền sử dụng đất hiện nay với các dự án lớn như chung cư sẽ tính theo phương pháp thặng dư. Đó là lấy tổng doanh thu của dự án, trừ các chi phí (gồm bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, lãi vay) và lợi nhuận khoảng 14% dành cho chủ đầu tư. Phần chênh lệch còn lại gọi là tiền sử dụng đất. Với dự án Lê Thành Twin Towers gồm 352 căn hộ mà công ty này đang triển khai ở quận Bình Tân, công ty dự định bán với giá từ 13,9 đến 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, qua tính toán của đơn vị thẩm định giá, Sở Tài chính cho rằng dự án này phải bán… 17 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, sở dĩ Sở Tài chính không đồng ý mức giá thấp mà công ty đưa ra vì nếu bán với giá thấp thì tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước không nhiều. Theo ông Nghĩa, có hai cách tính để tiền sử dụng đất cao: một là giảm chi phí xây dựng, hai là tăng doanh thu. Vì Bộ Xây dựng đã ban hành suất vốn đầu tư xây dựng trên mỗi mét vuông nên chỉ còn cách tăng doanh thu mới tăng được tiền sử dụng đất. Ông Nghĩa cho rằng Nhà nước đang tính tiền sử dụng đất bằng bài toán ngược. Thay vì lấy doanh thu trừ chi phí thì Nhà nước đã định sẵn giá trị miếng đất đó, sau đó trừ chi phí để ra doanh thu chứ không căn cứ theo giá bán trên thị trường. Doanh nghiệp xây dựng đã tính toán chi phí chặt chẽ, tối ưu để có những căn nhà giá thấp cho người dân, nhưng lại không được bán với giá này.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP (HoReA) cho biết, có nghịch lý này là do bất cập của Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá, khiến DN vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng (thực chất là mua đất của dân theo giá thị trường) vừa phải nộp tiền sử dụng đất (mua lại một lần nữa) của Nhà nước. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá BĐS lên cao. Vì vậy, HoReA vừa kiến nghị lên các cấp ngành, đề nghị sửa đổi việc nộp tiền sử dụng đất của Nghị định 69. Theo đó, nếu vẫn giữ cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất thì đề nghị cho khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà DN đã chi trên toàn bộ diện tích đất dự án. Phương án thứ hai là đề nghị nộp một khoản thuế suất nhất định khoảng 10% hoặc 15% theo khung giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Theo ông Châu, nếu vướng mắc này được tháo gỡ thì sẽ góp phần tích cực giảm giá BĐS.
(Theo HNM)
