Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ trầm lắng và ít có khả năng giảm giá sâu hơn. Chỉ cần tín dụng được nới lỏng, thị trường sẽ nhanh chóng khởi sắc trở lại.
Đó là nhận định của các chuyên gia tại hội thảo Cơ hội nào cho thị trường bất động sản 2012, do Vietstock tổ chức cuối tuần qua tại TP. HCM.
Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2011, thị trường bất động sản có nhiều “sóng gió”. Sự trầm lắng kéo dài khi tín dụng vào thị trường bị ngăn lại, do chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát. Các chủ đầu tư đã tìm nhiều giải pháp cho việc bán hàng, nhưng chưa hiệu quả. Tình trạng giảm giá nhà ở dự án tới mức 30% hoặc nhiều hơn đã diễn ra. Hoạt động chuyển chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án xảy ra thường xuyên hơn với các doanh nghiệp địa ốc.
Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, nhìn cận cảnh thị trường cho thấy, sự suy giảm của thị trường bất động sản thời gian qua cũng chỉ mang tính cục bộ tại một số nơi và không phải phân khúc nào cũng sụt giảm. Đơn cử như nhà đất trong các khu dân cư hoặc nhà phố liền kề không bị suy giảm, thậm chí có xu hướng tăng giá khi lạm phát ở mức cao. Trong tương tương lai, phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng, vì tâm lý của người tiêu dùng thích sở hữu loại sản phẩm này. Nhìn chung, khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà chung cư.
“Ở một số dự án, giá giảm trên 30%, từ 26 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2 là có thực. Nhiều ý kiến cho rằng, mức giá đã giảm này ngang với giá cả sản xuất, nhà đầu tư không còn lãi. Tuy nhiên, ý kiến khác lại cho rằng, giá đó vẫn còn cao so với giá thành sản phẩm. Theo tôi, cả hai luồng ý kiến này đều đúng. Đây chính là ‘bi kịch’ của một số chủ đầu tư. Bởi trong một thời gian dài, có không ít chủ đầu tư bước vào thị trường chỉ thấy siêu lợi nhuận, không cần biết tới nhu cầu người tiêu dùng là gì và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá thành, ngoài ra còn nhiêu chi phí vô hình khác đã làm chi phí bị đội lên”, ông Võ nói và nhận xét, sự khó khăn thời gian qua sẽ giúp thị trường được “lột xác” thành một thực thể lành mạnh. Quá trình “lột xác” này chính là quá trình tái cấu trúc thị trường do các chủ đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.
Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia nhận xét, thị trường bất động sản mà cụ thể nhất là thị trường TP. HCM đến nay đã trải qua hơn 4 năm suy giảm. Tình trạng trầm lắng, giảm giá của bất động sản thời gian qua chủ yếu là do chính sách tiền tệ thắt chặt, về cơ bản giống với các thị trường khác ở châu Á. Vì vậy, nếu chính sách tiền tệ được nới lỏng, thì thị trường sẽ sôi động trở lại.
“Hiện có khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam tìm hiểu thị trường bất động sản và họ hy vọng sẽ tìm mua được bất động sản với giá rẻ như hiện tượng đã từng xảy ra ở châu Mỹ La tinh. Nhưng theo tôi, họ sẽ khó có được cơ hội này. Một khi mong đợi của họ không được như kỳ vọng, thì họ sẽ thay đổi quan điểm đầu tư”, ông Nghĩa nói và cho rằng, bản chất khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và lãi suất ngân hàng. Yếu tố này có ý nghĩa quyết định xu hướng thị trường bất động sản.
Ông Nghĩa nhận định, khó khăn nêu trên sẽ được khắc phục trong thời gian tới. Hai tháng đầu năm, CPI tăng 2,2%, dự báo CPI quý I tăng khoảng 3% và CPI cả năm tăng khoảng 7 - 7,2%. Đây là một trong những cơ sở để hạ lãi suất.
Bên cạnh đó, Chính phủ đang xem xét thực hiện một loạt giải pháp như tăng cung tiền trong ngân hàng để tạo tính thanh khoản; cho phép một số ngân hàng thương mại được phép bán vàng, xuất khẩu vàng. Hiện lượng vàng trong các ngân hàng ước hơn 60 tấn, nếu việc này được thực hiện sẽ có một nguồn ngoại tệ rất lớn.
Ngoài ra, Chính phủ cũng đang xem xét việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, thành lập Ngân hàng Xây dựng… Nếu những giải pháp này được thực hiện, chắc chắn lãi suất sẽ giảm xuống.
Từ phân tích nêu trên, ông Nghĩa đưa ra các kịch bản cho thị trường bất động sản: nếu lãi suất sớm giảm, khả năng sang quý II thị trường sẽ sôi động trở lại; còn chậm hơn thì đến cuối năm nay thị trường sẽ khởi sắc.
Ông Đặng Hùng Võ thì nhận định, nếu tình hình tín dụng sớm được cải thiện, thì từ giữa năm 2012, phân khúc nhà giá rẻ sẽ phục hồi và chậm nhất là đến cuối năm thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Những doanh nghiệp bất động sản nào có vốn, trụ lại được, sẽ có nhiều cơ hội trong thời gian tới.
(Theo ĐTCK)
