Muốn thị trường bất động sản khởi sắc, phải xác định rõ được cầu ở đâu và ai mua. Vấn đề của thị trường hiện nay là giải quyết bài toán cung cầu, tìm đầu ra cho sản phẩm chứ không hẳn là câu chuyện "bơm" bao nhiêu tiền để phát triển dự án.
Nghịch lý mua chênh nhà giá thấp
Trước bối cảnh thị trường nhà ở phân khúc trung và cao cấp thừa, ế, giảm giá cũng không có người đoái hoài, nhiều người đã vội suy luận rằng, bất động sản Hà Nội hết thời mua chênh, người mua phải vất vả đi đường vòng để tiếp cận sản phẩm. Song, trên thực tế, tình trạng mua bán chênh BĐS "hot" vẫn tranh thủ mọi lúc, mọi nơi khi có dịp. Trong đó, cùng với chủ đầu tư, giới đầu cơ, đầu tư hỗ trợ nhiệt tình, đắc lực.
Hiện tượng người mua nhà dự án Đại Thanh phải mất 10-50 triệu tiền chênh lệch mỗi căn so với giá gốc (khoảng 14 triệu đồng/m2, 600 triệu đồng/căn); rồi khách hàng và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, săn đón thông tin chào bán - là trường hợp hy hữu duy nhất xảy ra trên thị trường BĐS hơn một năm trở lại đây.
Qua "phép thử" trên, không khó để thấy rằng nhà ở giá rẻ tại Hà Nội vẫn rất thiếu. Việc cung không đủ đáp ứng nhu cầu, tất yếu sẽ dẫn đến việc mua tranh bán cướp. Điều này, giới bán hàng không hề lơ mơ nhưng lâu nay, ước vọng, hành động cũng như sự tranh đấu nội tâm của các chủ đầu tư vẫn luôn quay về việc bán cái mình có, chứ không phải cái thị trường cần.
Ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Him Lam Thủ đô, cho rằng, sau các động thái trên, tự thị trường sẽ điều tiết nguồn cung và tự chủ đầu tư sẽ biết phải thực hiện phân khúc nào. Vấn đề quan tâm hiện nay chính là cầu. Lãi suất thấp và tiếp tục xuống nữa thì không còn hấp dẫn với người gửi tiền. Trong đó, một bộ phận nhà đầu tư luôn xác định các kênh đầu tư một cách thuần túy là vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay là bất động sản.
Nếu như vàng vẫn đứng lưng chừng ở mức cao trên 40 triệu đồng/lượng thì chứng khoán lại phụ thuộc rất nhiều vào sức khỏe của nền kinh tế. Nhiều dự báo nền kinh tế Việt Nam vẫn còn vài năm khó khăn, dẫn đến tâm lý e ngại khi rót tiền vào kênh này. Riêng BĐS, giá cả tại nhiều phân khúc đã "xì hơi" đáng kể, do đó không ngạc nhiên khi nhà đầu tư quay lại thị trường. Tuy nhiên, "bài thuốc" lãi suất giảm, nhiều tháng nay giao dịch và giá cả BĐS vẫn trơ trơ, nguồn tiền vào thị trường chưa thấy tăm hơi.
Củng cố điều này, ông Nguyễn Hoàng Nam - GĐ sàn Info thuộc Ocean Group, cũng thừa nhận, mặc dù có sự biến động của phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình nhưng nhìn chung, thị trường chưa thể đi lên. Thời gian qua, chưa xuất hiện dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ các ngân hàng sang BĐS, mà chỉ có sự dịch chuyển tiền gửi ngân hàng từ những người cần mua nhà sang BĐS. Trong khi, dòng tiền của nhà đầu tư mới đáng để thị trường bật lên.
Chết chìm hay khởi sắc?
Vùng đáy hiện tại của thị trường tiếp tục là khoảng thời gian thanh lọc, loại thải những doanh nghiệp yếu kém, các nhà đầu tư tay ngang. Trong quá trình "tiến hóa" ấy, thị trường sẽ ngày càng lành mạnh, có lợi cho người mua.
Lãnh đạo sàn Info đưa ra một hình dung, ngày trước, chưa có sản phẩm gì, chủ đầu tư đã bán được hàng. Gần đây là giai đoạn chủ đầu tư phải làm xong móng, mới được bán hàng. Hiện tại, chủ đầu tư phải làm xong thô, cất nóc hoặc hoàn thiện sản phẩm. Trong tương lai, người mua chỉ việc xuống tiền là đã có nhà ở. Lúc ấy, không còn việc chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà như hiện nay. Họ sẽ phải tính đến việc bán trả góp dài hạn cho người mua. Khi đó, kinh doanh BĐS Việt Nam có thể coi đã bắt kịp cách thức của các ông trùm BĐS thế giới.
Giải quyết bài toán nguồn cầu, các nhà kinh doanh BĐS khá thống nhất quan điểm, vấn đề quan trọng của thị trường hiện nay là niềm tin của người mua. Niềm tin được gây dựng từ cái cụ thể nhất là giá trị của sản phẩm được đảm bảo, xa hơn nữa đó là tính thanh khoản của thị trường gắn liền với tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ diễn biến tích cực.
Rất khó để trông chờ một ngoại lực về vốn giải cứu BĐS là nhìn nhận của TS. Võ Trí Thành - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương. Vị này cho rằng, thời gian qua nợ xấu ngân hàng tăng cao, trong đó nợ xấu của nhóm 4, nhóm 5, tức là nợ xấu nhất có liên quan rất nhiều đến thị trường BĐS tăng khá nhanh do tình trạng đóng băng cũng như xu hướng xấu của thị trường BĐS.
Cách thức để xử lý nợ xấu không phải là cứu thị trường BĐS. Lý do: thứ nhất định hướng của chúng ta muốn một cách thức phát triển mới hiệu quả, cho nên không thể chỉ huy thị trường BĐS. Thứ hai, BĐS là thị trường rất lớn, nếu nói chỉ cứu thôi chắc không đủ nguồn lực.
Tuy nhiên, theo TS.Thành, chúng ta vẫn có những cách làm để đạt hai mục tiêu, vừa vì tổng thể nền kinh tế để nền kinh tế quay trở lại quỹ đạo bình thường, hiệu quả để phát triển, vừa giải quyết một phần khó khăn cho thị trường BĐS.
Cơ hội của thị trường BĐS được vị chuyên gia phân tích: Bằng việc tập trung giải quyết và xử lý cho được nợ xấu ngân hàng thì một phần rất lớn là nợ xấu nhất liên quan đến BĐS cũng được giải quyết. Đây là cơ sở để thị trường BĐS có thể hồi phục dần dần. Song song với đó, những giải pháp để một số phân mảng của thị trường BĐS phục hồi sẽ kéo theo sự hồi phục của một số ngành sản xuất kinh doanh của ngành xây dựng.
Minh chứng rõ nhất để cứu BĐS là vừa qua, Chính phủ đã đồng ý giảm tiền thuê đất, giãn nộp thuế sử dụng đất trong một năm với các chủ đầu tư khó khăn về tài chính; hỗ trợ một số phân khúc trên thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp; bắt đầu cho vay tiêu dùng đối với những khoản mục mà trước đây không khuyến khích...
Nhờ các biện pháp trên, bản thân khả năng thanh toán, khả năng trả nợ của thị trường BĐS cũng sẽ tốt lên. Điều này sẽ làm giảm, chậm lại quá trình tích đọng nợ xấu hay nói cách khác, chúng ta có thêm điều kiện để xử lý nợ xấu triệt để hơn. Tuy nhiên, theo TS. Thành, việc xử lý nợ xấu không phải ngày một ngày hai mà với sự khẩn trương, quyết tâm cao, quá trình này đòi hỏi cũng mất đến vài ba năm. Và từ nay đến lúc đó, vẫn còn thời gian để thị trường tiếp tục sàng lọc và các nhân tố khỏe mạnh củng cố hướng đi dài hạn, bền vững cho mình.
(Theo VNN)
