Chứng khoán hóa BĐS nên được thực thi như thế nào ? Việc triển khai đề án chứng khoán hóa BĐS hiện nay liệu có đáp ứng được vai trò nâng cao vòng xoay vốn cho thị trường địa ốc ?
PV đã có cuộc phỏng vấn chuyên gia kinh tế - chứng khoán Huy Nam.
- Thưa ông, ông đánh giá thế nào về việc chứng khoán hóa BĐS thông qua dự thảo Nghị định cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS, niêm yết cổ phiếu hoặc chứng chỉ trên thị trường ?
Theo tôi, việc cho phép vận hành loại hình quỹ đầu tư tín thác BĐS với những quy định và tiêu chí rõ ràng là một nỗ lực đáng ghi nhận. Tuy nhiên, việc niêm yết chứng chỉ của quỹ này trên TTCK mới chỉ cung ứng thêm một loại hàng hóa cơ sở (chứng chỉ) góp phần đa dạng hóa hàng hóa thị trường, còn việc phát huy sẽ còn tùy... Vì mục đích của quỹ là đầu tư và khai thác các tài sản BĐS, đặc biệt là BĐS thương mại, để có lợi nhuận, chứ không tham gia xây dựng ra sản phẩm để bán hoặc mua đi bán lại. Việc “bơm 65% giá trị tài sản vào BĐS” theo quy định là nhằm hướng hoạt động của quỹ vào mục đích như vừa nói. Ở nhiều nước, tỉ lệ này thường là 75%. Có thể xem đây là loại quỹ chuyên dùng và bản thân nó là một khách hàng lớn của ngành BĐS.
- Vai trò của một quỹ với tiêu chí bơm vốn và mô hình hoạt động như vậy, có thể đáp ứng kỳ vọng là một giải pháp thu xếp vốn hiệu dụng cho DN trong bối cảnh DN BĐS thiếu vốn như hiện nay ?
Hiện nay, TTBĐS đang hoạt động chủ yếu theo hình thức: DN bỏ một phần vốn (có thể vốn vay hoặc vốn chủ sở hữu...), triển khai dự án, sau đó bán một phần sản phẩm ngay khi chưa xong phần móng. Người mua sản phẩm là đối tượng góp vốn cho dự án. Cách huy động vốn này đã “cổ điển”, không đáp ứng được yêu cầu phát triển của thị trường. Do đó, để có một thị trường BĐS phát triển, rất cần những hình thức cung ứng, thu xếp vốn mới.
Quỹ đầu tư BĐS mà UBCKNN dự trù cho phép thành lập sẽ hoạt động như một quỹ tín thác (REIT) của các nước. Việc nó có phát huy vai trò tốt hay không, theo tôi, sẽ còn tùy thuộc vào tình trạng thị trường nói riêng, cả BĐS lẫn TTCK, và tình hình kinh tế nói chung. Đó là chưa nói đến kinh nghiệm và tình hình hoạt động của các quỹ đầu tư trên TTCK vừa qua thế nào, vì điều này làm cơ sở cho khả năng thu hút NĐT bỏ vốn vào các quỹ REIT.
- Có vẻ bài toán vốn cho TTBĐS không hẳn được giải đáp phần nào từ việc vận hành quỹ đầu tư BĐS sẽ “thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư và NĐT nhỏ nào cũng có thể đầu tư được” ?
Nên có sự phân biệt. Quỹ REIT là loại hình đầu tư “gián tiếp”, hay có thể nói thiên về đầu tư tài chính vào ngành BĐS. Việc tài trợ trực tiếp vào thị trường BĐS, đặc biệt là về lĩnh vực gia cư, nằm ở nguồn khác, đó là nguồn tài trợ cho vay trả góp. Đây là hoạt động tài trợ phổ biến lâu nay trên thế giới theo một tập quán hành xử khép kín chuyên nghiệp, cho phép thực hiện các khoản tín dụng dài hạn lên tới 30 năm, thường là trên 10 năm. Quỹ REIT chỉ là một “thành viên” trong bối cảnh đó. Theo nghiên cứu của tôi thì REIT phát huy tốt nếu nó đi song song hoặc đi sau khi ngành BĐS đã hình thành được hoạt động tài trợ hết sức chuyên biệt kia. Ngay như ở Mỹ, REIT cũng chỉ mới có từ năm 1960.
Hoạt động tài trợ chuyên biệt mà tôi vừa nói là loại “tín dụng để đương” (dạng tài trợ cho vay BĐS) hay “Mortgage”. Hoạt động này lại chỉ có thể phát huy trên một nền tảng đồng bộ giữa thị trường và luật lệ, mà thị trường ở VN chưa cho phép hay chưa có đủ điều kiện sử dụng. Mặt khác, chính sách tài trợ tín dụng BĐS của VN vẫn chưa được xây dựng phù hợp với mục tiêu gia cư liên quan đến an sinh xã hội, hỗ trợ người mua nhà. Đã vậy, đáng tiếc, ta lại coi BĐS như một lĩnh vực phi sản xuất, ít ra là từ cái nhìn tín dụng. Việc chỉ nhìn lợi ích trước mắt là khó tránh và điều này không giúp thị trường có điều kiện phát triển dài lâu...
- Có thể cải thiện tài trợ tín dụng BĐS, thưa ông ?
Theo tôi, muốn cải thiện không khó, nhưng phải đi từ trên xuống, phải rất tập trung và tỉ mỉ, từ luật lệ đến thông lệ hành xử, từ chủ trương chính sách đến các nghiệp vụ thực hành chuyên ngành và có tính tác nghiệp. Yêu cầu đồng bộ là vậy. Ví dụ như chính sách gia cư đối với người làm công ăn lương, hoạt động thế chấp, tái thế chấp, pháp lý định đoạt hay phát mãi tài sản, đặc biệt là về bất động sản thế chấp...
Đặt vấn đề chứng khoán hóa trong lĩnh vực BĐS trong điều kiện tài chính tài trợ địa ốc còn quá thô sơ và đơn điệu thì khó thành hiện thực. Hoặc, nói đến phát triển bền vững mà không có một hạ tầng tài chính với các công nghệ và công cụ hỗ trợ chuyên nghiệp chuyên ngành thì chẳng khác chỉ là sự gợi lên điều không thể...
- Xin cảm ơn ông !
(Theo DĐDN)
