"Cú chích" nhẹ cho thị trường bất động sản

Khung pháp lý mới cho mô hình quỹ đầu tư bất động sản sẽ chỉ là một cú chích nhẹ đối với một thị trường bất động sản đang chìm sâu vào giấc ngủ đông.

Do thiếu khung pháp lý, từ năm 2012 trở về trước, các công ty quản lý quỹ trong nước rất khó để thành lập quỹ bất động sản giống như mô hình của các quỹ bất động sản nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.

Bình mới, rượu cũ

Trong bối cảnh bị hạn chế về khung khổ pháp lý, trước đây các công ty quản lý quỹ lựa chọn hướng đầu tư vào cổ phiếu các công ty sở hữu dự án bất động sản hay trái phiếu dự án. Ví dụ như Sacomreal đã phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền mua ưu đãi căn hộ với giá giảm 5-8% trong năm 2008. Tuy nhiên, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực, hình thức ưu đãi mua căn hộ không còn tác dụng nữa, trái chủ chỉ được nhận trái tức và tiền gốc khi trái phiếu đáo hạn. 

Vậy nên, kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, ở một khía cạnh nào đó, sự ra đời của Nghị định 58/2012/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán chủ yếu nhằm khắc phục nhược điểm của quỹ đầu tư chứng khoán (bị giới hạn tỷ lệ đầu tư vào bất động sản tối đa là 10% giá trị tài sản ròng - NAV). Với tên gọi mới, hình thức vẫn là các quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng hoặc công ty đầu tư chứng khoán, giờ đây các quỹ bất động sản có thể đa dạng hóa đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. 

Trong đó, 65% NAV là các bất động sản với mục đích cho thuê hoặc để khai thác thu lợi ổn định. Đối với tài sản thanh khoản cao chiếm tối đa 35% NAV, các giám đốc danh mục không thể nắm giữ toàn bô%3ḅ tiền mặt mà phải kết hợp tận dụng cơ hội mua bán trên thị trường chứng khoán để kiếm lời cho cổ đông. Như vậy, 35% tài sản thanh khoản cao có thể được phân bổ vào cổ phiếu/trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn.

Có ưu và có nhược

Ưu điểm lớn nhất của các quỹ bất động sản là thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi và đa dạng hóa đầu tư vào nhiều phân khúc bất động sản khác nhau như: chung cư, căn hộ cho thuê, văn phòng. Ngoài ra, bộ máy quản lý chuyên nghiê%3ḅp, mạng lưới quan hệ rộng của quỹ sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ tìm kiếm, chuyển nhượng dự án. Đồng thời, chứng chỉ quỹ được niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán, do đó đảm bảo được tính minh bạch của quỹ trong con mắt của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề mà cổ đông góp vốn vào quỹ lo lắng là tỷ suất lợi nhuận và thời gian rút vốn. Nếu đầu tư vào bất động sản, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu phải là 30%. Theo tiến độ bán hàng, người mua đầu (từ lúc dự án triển khai xong phần móng) chịu nhiều rủi ro hơn nên được hưởng mức giá bán thấp hơn người mua cuối (giai đoạn hoàn thiện và bàn giao) từ 20-30%. Vì vậy, nếu quỹ bất động sản tham gia vào giai đoạn dự án đi vào hoàn thiện, lợi nhuận biên kỳ vọng khó có thể đạt 30% do phải gánh ít rủi ro hơn.

Một vấn đề nữa: tài sản của quỹ phải được lưu ký tại ngân hàng lưu ký và đánh giá định kỳ. Tuy nhiên, ngân hàng lưu ký chắc chắn không có đủ khả năng để định giá bất  động sản một cách chính xác. Do vậy, quỹ sẽ phải thuê các đơn vị định giá độc lập, chẳng hạn như CBRE hay Savills, dẫn tới việc phát sinh thêm một khoản chi phí không nhỏ. Ngay cả khi những tài sản bất động sản được định giá bởi những công ty tư vấn và định giá bất động sản chuyên nghiệp, không ai có thể đảm bảo rằng, kết quả định giá là chính xác. Do vậy, tính minh bạch và độ chính xác của giá trị tài sản bất động sản trong danh mục đầu tư của quỹ vẫn chỉ mang tính tương đối, không thể so sánh với danh mục chứng khoán niêm yết.

Cửa rộng hay hẹp?

Hiện câu hỏi đặt ra là: Nghị định 58 có hiệu lực từ ngày 15/9/2012 liệu có rộng mở cánh cửa cho các quỹ bất động sản trong nước? Câu trả lời là chưa chắc, ít nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Thứ nhất, việc huy động vốn thành lập quỹ đầu tư hiện gặp rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán và thị trường bất   động sản đang cực kỳ ảm đạm. Kể từ đầu năm 2011 đến cuối tháng 6/2012, không có quỹ đầu tư mới nào được chính thức thành lập, chủ yếu vẫn là dự án trên giấy như quỹ mở, quỹ đầu tư trái phiếu...

Thứ hai, khi thị trường trầm lắng, giá trị tài sản ròng của quỹ sẽ không tăng lên, trong khi cổ đông quỹ vẫn phải gánh chi phí quản lý là 2% của NAV và chi phí thẩm định giá. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải biết kiên nhẫn và có tầm nhìn dài hạn, quỹ phải có nguồn vốn dài hơi để chờ đợi thời cơ. Ví dụ, quỹ mua bán bất động sản Lộc Việt (LVF2) từ khi thành lập đã nhắm đến các dự án bất động sản của các công ty có nhiều nợ xấu, với kỳ vọng tỷ suất sinh lời nội bộ phải đạt tối thiểu 25%. Thành lập dưới dạng quỹ thành viên dạng đóng, LVF2 có quy mô vốn 25 triệu đến 100 triệu đô la Mỹ. Tuy không công bố công khai các dự án của quỹ, nhưng hướng đi thâu tóm các tài sản giá rẻ dưới hình thức mua bán nợ xấu của các ngân hàng thương mại là chiến lược phù hợp trong bối cảnh thị trường thiếu tiền mặt, thừa nợ xấu hiện nay. Đồng thời, thời gian hoạt động của quỹ từ 5 - 7 năm, đủ dài để đón đầu thời điểm thị trường bất động sản ấm trở lại theo chu kỳ.

Thứ ba, các dự án bất động do thiếu vốn triển khai, không thể đặt quá nhiều kỳ vọng vào việc được giải cứu bởi các quỹ bất  động sản. Vì theo Nghị định 58, ưu tiên số 1 từ đối tượng đầu tư của quỹ bất động sản phải là các dự án đã hoàn thiện. Quỹ chỉ được phép góp vốn vào các dự án đã và đang được thực hiện đúng tiến độ, đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng. Đồng thời, tỷ lệ góp vốn vào dự án đang triển khai chỉ tối đa 10% NAV của quỹ. Rõ ràng, vai trò "người hùng" cứu thị trường của các quỹ bất động sản sẽ mờ nhạt hơn rất nhiều so với các ngân hàng thương mại. Xét trường hợp của Sông Đà Thăng Long (STL), do khó khăn về tài chính, dự án trọng điểm USilk City (Hà Nội) đã bị ngừng triển khai. Tuy nhiên, trong tháng 7/2012, STL đã đạt được thỏa thuận tín dụng trị giá 300 tỷ đồng trong vòng 12 tháng với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) để hoàn thành 3 tòa nhà thuộc cụm CT1 để bàn giao cho khách hàng. Giả sử nếu quỹ đầu tư bất động sản muốn giải cứu cho STL, theo quy định của Nghị định 58, giá trị tài sản ròng của quỹ phải lên đến 3.000 tỷ đồng (gấp 10 lần so với 300 tỷ đồng mà BIDV cho vay). Đây là con số không tưởng trong giai đoạn hiện nay. Nếu số tiền giải cứu thấp hơn 300 tỷ đồng thì không đủ giúp Usilk City hoàn thiện 3 tòa nhà nói trên, do vậy không đảm bảo được lợi ích cho cả đôi bên.

Tóm lại, Nghị định mới đã mở ra khung pháp lý để hình thành các quỹ đầu tư bất động sản trong nước, từ đó hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm của các dự án bất động sản. Nhưng hiệu quả và mức độ phát triển trong tương lai của mô hình quỹ này đến đâu còn phụ thuộc vào thị trường và bản lĩnh đầu tư của hội đồng đầu tư các quỹ.

Nghị định 58/2012/NÐ-CP ngày 20/07/2012: quỹ đầu tư bất động sản chỉ được đầu tư vào những dự án có giấy phép xây dựng công trình, không được đầu tư vào đất không có công trình. Tỷ lệ tài sản của quỹ đầu tư bất động sản cũng được quy định khá chặt chẽ nhằm giảm thiểu rủi ro thanh khoản cho quỹ. Tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng phải được đầu tư vào bất động sản với mục đích cho thuê hoặc để khai thác thu lợi ổn định. Tối đa 35% giá trị tài sản ròng phải được đầu tư vào tiền và các tài sản dễ dàng chuyển đổi thành tiền.