Vốn mới đăng ký thì nhiều nhưng cuộc chơi trên thị trường bất động sản Việt Nam dường như chỉ dành cho nhà đầu tư nước ngoài đã có chỗ đứng và vị thế.
Bất động sản thực sự là thỏi nam châm hút vốn đầu tư nước ngoài trong những năm gần đây. Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký 7,2 tỉ USD đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2009. Trong năm 2010, có 27 dự án mới, 6 dự án tăng vốn, đưa tổng vốn đăng ký ở lĩnh vực bất động sản lên tới 6,84 tỉ USD, tương đương 36% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam.
Tuy nhiên, những con số đó không phản ánh thực chất dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Vốn mới đăng ký chủ yếu do một số dự án lớn, trong đó, có 2 dự án được cấp phép năm ngoái là Khu Nghỉ dưỡng Nam Hội An (Quảng Nam) và Tổ hợp bất động sản Skybridge Dragon Sea (Vũng Tàu) đã đăng ký đầu tư tới 4,9 tỉ USD. Năm 2009 cũng có những dự án quy mô lớn được cấp phép như Khu Du lịch Sinh thái Bãi biển Rồng (Quảng Nam), Thành phố mới Nhơn Trạch tại Đồng Nai và Thành phố Sáng tạo tại Phú Yên với vốn đăng ký gộp cả 3 dự án đã lên tới gần 5,9 tỉ USD.
Vốn ảo?
Nhưng điều đáng nói là, một số dự án đã được cấp phép với số vốn đăng ký khổng lồ lại chỉ là bánh vẽ. Thời gian gần đây, song song với những dự án cấp mới là xu hướng rút giấy phép những dự án không được triển khai. Điển hình là Khu Du lịch Bãi biển Rồng, vốn đăng ký 4,2 tỉ USD; dự án Thành phố Sáng tạo (1,68 tỉ USD); Khách sạn Hoa Sen tại Hà Nội (500 triệu USD) và Khu Chung cư AJ Vietstar tại Vũng Tàu (200 triệu USD).
Điểm lại những dự án đã được cấp phép có thể thấy, các gương mặt nhà đầu tư mới không nhiều. Phần lớn các dự án mới và còn tồn tại cho đến lúc này thuộc về những nhà đầu tư nước ngoài đã có tên tuổi. Đó là Tập đoàn Berjaya (Malaysia), đang có những dự án lớn nhất Việt Nam như Khu Đô thị Đại học và Trung tâm Tài chính Việt Nam tại TP.HCM với tổng vốn đăng ký 4,5 tỉ USD, Khu Đô thị Nhơn Trạch (2 tỉ USD) và Khu Đô thị Thạch Bàn (500 triệu USD). Tập đoàn VinaCapital cũng liên tục mở rộng hoạt động với các dự án như Danang Beach Resort (160 triệu USD), World Trade Centre Danang (325 triệu USD), Bến Du thuyền Đà Nẵng (170 triệu USD).
Hai công ty đến từ Singapore và đã có trên 10 năm hoạt động tại Việt Nam là Keppel Land và CapitaLand cũng là những nhà đầu tư có tiếng khi liên tiếp giành được những dự án đầu tư khu đô thị và căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đồng Nai. Riêng Keppel Land đã có 10 dự án nhà ở với tổng lượng cung căn hộ và biệt thự lên tới 22.000 căn. CapitaLand thì xác định Việt Nam là 1 trong 4 thị trường trụ cột của Tập đoàn và đã giành được 5 dự án nhà ở với tổng số khoảng 4.500 căn hộ để bán.
Lợi thế thâm niên
Lý giải việc ít có thêm nhà đầu tư nước ngoài mới gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm trở lại đây, ông Peter Dinning, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Colliers International, cho rằng một phần là cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính thế giới năm 2007-2008 đã tác động trực tiếp đến các công ty mẹ, khiến họ buộc phải hoãn các kế hoạch mở rộng đầu tư ra nước ngoài. Theo khảo sát của các công ty chuyên về tư vấn đầu tư bất động sản như Colliers, CBRE, Savills, thời gian gần đây, một số công ty Malaysia, Singapore, Hàn Quốc đã bắt đầu quay lại Việt Nam tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, quá trình khảo sát và phân tích các dự án đầu tư mất rất nhiều thời gian nên đã hạn chế các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường.
Theo ông William Towne Baker, Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Căn hộ Vườn phố Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng để gia nhập được thì hoàn toàn không dễ vì tìm được dự án và hoàn tất thủ tục đầu tư là một bài toán hóc búa. Ngay những nhà đầu tư có thâm niên trên thị trường Việt Nam như Peter Ryder, Tổng Giám đốc Indochina Land, cũng thừa nhận, giải được bài toán thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng cho một dự án bất động sản ở Việt Nam thực sự rất vất vả. Ông cho biết, nếu một dự án bất động sản tại New York và Việt Nam có cùng số thủ tục phải giải quyết thì ở New York, nhà đầu tư có thể biết trước 90% số thủ tục, còn ở Việt Nam, nếu nhà đầu tư nước ngoài nào biết trước 15% số thủ tục cũng đã là may mắn. Đây cũng là lý do tại sao các nhà đầu tư nước ngoài có thâm niên tại thị trường Việt Nam như Indochina Land, VinaCapital, Keppel Land, CapitaLand mở rộng hoạt động rất nhanh, còn các nhà đầu tư mới thì lại khó thâm nhập. Theo ông Peter Dinning, các nhà đầu tư đã hoạt động tại Việt Nam, hiểu rõ thị trường hơn và ra quyết định nhanh hơn. Còn các nhà đầu tư chưa hiện diện tại Việt Nam vẫn cảm thấy khó hiểu được thị trường, nên thận trọng hơn và chậm thích ứng với những thay đổi đang diễn ra nhanh chóng ở Việt Nam.
Nhưng không phải nhà đầu tư thâm niên nào cũng thành công. Bên cạnh các dự án mới bị rút giấy phép hoặc không triển khai được, vẫn có những dự án của các nhà đầu tư đã hoạt động ở Việt Nam nhiều năm cũng bị bế tắc. Dù đã thành công dự án Chung cư Cantavil Thủ Đức và Cantavil Hoàn Cầu tại TP.HCM, nhưng Công ty Daewon (Hàn Quốc) lại bế tắc với 2 dự án quy mô lớn hơn tại Đà Nẵng là D-City (vốn đăng ký 200 triệu USD) và Cantavil Đà Nẵng (30 triệu USD). Daewon đã chi một ít tiền để san nền, làm kè cho dự án D-City rộng 270 ha, nhưng hàng ngàn căn hộ, khách sạn, biệt thự cũng như sân golf vẫn chỉ nằm trên bản vẽ. Dự án căn hộ Cantavil bên cầu Tuyên Sơn còn tệ hại hơn, khi chưa có xây dựng hạ tầng dù đã được cấp phép cách đây 5 năm. Ngay bên cạnh dự án này là tổ hợp Jade Centre của liên doanh Kreves-Halla (Hàn Quốc) cũng chỉ là bãi đất trống sau 4 năm được cấp phép.
(Theo NCDT)
