Theo GS Đặng Hùng Võ, kiện cáo trong bất động sản thời nào cũng có nhưng gần đây nổ ra mạnh hơn bởi khách không còn tâm lý e dè, lo ngại.
Thị trường BĐS đóng băng, không ai thu được lợi nhuận
Có thể nói, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại bùng nổ khiếu kiện như năm nay. Từ dự án “treo” đã huy động tiền góp vốn đến các dự án sắp hoàn thiện cùng nhau làm khó người mua đến mức không thể hòa giải và xảy ra... kiện.
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Cengroup cho rằng: Việc khách hàng khiếu kiện cũng có cái lý của họ. Những năm trước, khi khách hàng có lời, có lãi... không ai nghĩ đến chuyện kiện chủ đầu tư hay sàn giao dịch nhưng năm nay, khi quyền lợi bị xâm phạm từ việc bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, tiến độ dự án chây ỳ, chậm trễ, những nhà đầu cơ liên tục bị thua lỗ... nên tần suất các vụ kiện của khách hàng theo đó gia tăng.
Trong điều kiện này, ông Hưng cho rằng cả khách hàng và chủ đầu tư cũng như đơn vị thứ cấp cần tìm ra các giải pháp tháo gỡ nút thắt khó khăn.
Theo ông Hưng, một nguyên nhân nữa khiến thị trường BĐS "sôi động" vì kiện cáo là do tính thanh khoản của thị trường gặp nhiều khó khăn. Từ giữa năm 2011, khi dòng vốn cho thị trường bất động sản thắt chặt, nhiều dự án đành nằm “chờ chết” nhưng đến giữa năm nay, chính sách vốn được nới lỏng hơn thì không phải dự án nào cũng dễ dàng tiếp cận được nguồn vốn của mình.
Trong khi đó, trao đổi quanh hiện tượng này, GS Đặng Hùng Võ - chuyên gia bất động sản cho rằng: Hình thức bán nhà trên giấy đã diễn ra ở nhiều dự án do chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính. Mua bán nhà trên giấy, người mua mang rủi ro rất lớn nhưng với tâm lý càng rủi ro càng lãi lớn nên họ chấp nhận làm hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Khi thị trường đảo ngược, đóng băng... khách hàng rơi vào cảnh lao đao và bắt đầu đi kiện. Kiện cáo trong bất động sản thời nào cũng có nhưng gần đây nổ ra mạnh hơn bởi khách không còn tâm lý e dè, lo ngại.
Luật sư Vũ Hòa Lợi lại cho rằng, đa số các dự án bị kiện tụng là do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Họ đã huy động vốn của khách hàng nhưng không phải dự án nào khách kiện cũng mang phần thắng bởi một số dự án khách hàng ký hợp đồng góp vốn từ trước năm 2011, khi đó Nghị định 71 chưa thực hiện nên chủ đầu tư có cái cớ để lách luật về việc huy động nguồn vốn cho dự án.
Khó thu hồi dự án “treo”
Trao đổi về việc thu hồi những dự án treo, GS Đặng Hùng Võ cho rằng các dự án bất động sản treo hiện nay đang xuất hiện tràn lan gây lãng phí đất đai.
Theo quy định, dự án để treo trong vòng 1 năm không đưa đất vào sử dụng hoặc để 2 năm sử dụng đất không đúng tiến độ thì nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp được UBND cấp tỉnh gia hạn. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế cũng là một trong những điều kiện bất khả kháng của chủ đầu tư và họ được phép xin gia hạn.
Khi nhà đầu tư đã nhận đất, họ phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và thực hiện các mục đầu tư tối thiểu như quy hoạch chi tiết, san nền, xây tường rào. Nếu nhà nước thu hồi đất “treo” thì phải trả lại tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và những tiền đã đầu tư trên đất cho nhà đầu tư.
Vướng mắc nhất là những dự án đã thu tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách đồng thời chủ đầu tư đã triển khai một vài hạng mục trên đất như quây hàng rào, khoan thăm dò địa chất…, nếu muốn thu hồi lại địa phương sẽ khó có tiền hoàn trả cho nhà đầu tư.
Ví dụ, riêng địa bàn Hà Nội hiện có hàng loạt dự án mà ở đó, chủ đầu tư dự án mới chỉ cắm tấm bảng vẽ quy hoạch chưa đầu tư, đây là hành vi bao chiếm đất. Còn các chủ dự án không đủ năng lực tài chính, họ chỉ xin chạy dự án rồi chờ thời cơ sang tay, hợp tác, bán lại.
Để tồn tại nhiều nhà đầu tư có năng lực kém về tài chính, GS Võ cho rằng đó là những trường hợp “lọt lưới” vì các cơ quan chức năng có rà soát kỹ cũng không thể kiểm soát hết. Mặc dù pháp luật có quy định rất cụ thể trong Nghị định 181, Nghị định 17, Nghị định 84 từ năm 2004 và một số Nghị định về phát triển khu đô thị mới, trong hướng dẫn thi hành luật xây dựng đều có quy định về việc lựa chọn nhà đầu tư rất nhiều tiêu trí trong đó có việc thẩm định tài chính.
Việc những nhà đầu tư “chạy” dự án rồi để đất hoang, huy động vốn rồi bỏ hoang gây bức xúc cho khách hàng là vi phạm pháp luật. "Để tăng hiệu quả trong xử lý các dự án “treo”, chúng ta cần thay cơ chế thu hồi đất “treo” bằng cơ chế tăng thuế, nộp tiền sử dụng đất bổ sung hoặc tăng tiền thuê đất đối với đất “treo” mà nhà đầu tư phải nộp", GS Đặng Hùng Võ kết luận.
Theo GDVN
