Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, các giao dịch BĐS sẽ phải thực hiện thủ tục định giá và phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, việc định giá BĐS có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản hay chưa đang là vấn đề.
Xung quanh vấn đề này ông Trần Văn Thông, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Hải Phòng trao đổi.
Hiện nay, các cơ quan nhà nước và các sàn giao dịch BĐS đinh giá BĐS theo phương pháp nào, thưa ông?
Hiện có hai phương pháp định giá cơ bản: so sánh trực tiếp và tìm giá trị sinh lời của BĐS đó. Về phương pháp thứ nhất tôi thấy không đúng lắm, vì mỗi BĐS cụ thể đều có vị trí riêng biệt Nói cách khác, một vị ta không thể có hai BĐS, bởi vị trí là một trong những yếu tố cấu thành giá trị BĐS. BĐS không giống như các hàng hóa sản xuất hàng loạt khác có chung đặc tính và giá cả.
Về phương pháp thứ hai, việc tìm giá trị sinh lời của BĐS đó còn khó hơn, bởi lợi nhuận từ một vị trí BĐS được tạo nên từ rất nhiều yếu tố. Ví dụ, cùng một cửa hàng, nhưng do chiến lược kinh doanh khác nhau, đầu tư khác nhau, phương thức phục vụ khác nhau, nên kết quả kinh doanh cũng khác nhau. Do vậy, cả hai phương pháp xác định giá trị BĐS kể trên đều chưa chính xác.
Vậy theo ông, phải làm thế nào để xác định gía trị BĐS được chính xác hơn?
Đây là một đề tài khoa học khá lớn. Muốn tìm được giá trị của BĐS thì ta phải tìm được các yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó. Theo nghiên cứu sơ bộ của tôi, có tới 183 yếu tố cấu thành giá đất, đó là chưa kể các yếu tố đầu tư trên đất để tạo thành BĐS. Tôi tạm chia thành 3 nhóm yếu tố chính.
Nhóm thứ nhất là các yếu tố về điều kiện tự nhiên, như sốt nền, độ chặt của đất, động đất sóng thần, lũ quét, lũ lụt, khí hậu... Ví dụ, một mảnh đất nằm trong vành đai động đất hoặc sóng thần thì giá trị sẽ thấp. Rồi tại khu vực miền Bắc, do có mùa lạnh, nên giá đất du lịch biển sẽ thấp hơn giá đất du lịch biển tại miền Trung, miền Nam...
Nhóm thứ hai là các yếu tố kinh tế - xã hội. Theo khảo sát và đánh giá của tôi, đây là nhóm tạo nên nhiều giá trị nhất trong cơ cấu giá độ. Đồng thời nó cũng tạo nên cả giá ảo. Nhóm này có trên 80 yếu tố như GDP, việc làm, thu nhập, trật tự, an ninh xã hội, tâm linh...
Ví dụ, khi có chiến tranh, thì chắc chắn giá đất sẽ xuống. Hay trong một ngõ mà an ninh trật tự có vấn đề, thì chắc chắn giá nhà trong ngõ đó sẽ giảm.
Nhóm thứ ba là các yếu tố về chính sách pháp luật, như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách đầu tư và khuyến khích đầu tư. Từ những vấn đề lớn như chủ trương của Đảng đến luật pháp, những quyết định hành chính của một địa phương như đường cấm, đường một chiều... cũng làm cho giá đất thay đổi. Ví dụ, mánh cho xây nhà biệt thự với mật độ xây dựng 50%, chiều cao 2 tầng chắc chắn sẽ rẻ hơn mảnh đất bên cạnh được xây với mật độ và chiều cao lớn hơn.
Từ những phân tích trên, tôi cho rằng, về lâu dài, phải xây dựng giá đất dựa trên các yếu tố cấu thành nên nó, làm cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng giá đất nói riêng và giá BĐS nói chung ở mức hợp lý. Như vậy, sẽ tránh được những cơn sốt ảo và đương nhiên các trung tâm định giá BĐS sẽ định giá được chính xác, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Đó là về lâu dài, còn trước mắt phải làm gì với giá đất, theo ông?
Trước mắt, buộc phải dựa vào các giao dịch hình thành mong cùng một khu vực tính giá lẻ chia bình quân, chứ không hể lấy một giao dịch cá biệt nào mà áp dụng cho cả một khu vực để tính giá.
(Theo Đầu tư)
