Ngay trong thời điểm thắt chặt tín dụng cho bất động sản (BĐS), vẫn còn cơ hội cho những nhà đầu tư khôn ngoan. Vấn đề là rót vốn vào đâu? Ông Richard Leech giám đốc CBRE (Việt Nam) tỏ ra lạc quan vào thị trường BĐS bán lẻ.
Thưa ông, trong bối cảnh hiện nay, điều gì khiến ông vẫn nhìn nhận lạc quan về phân khúc thị trường bán lẻ?
Việt Nam hiện đang là điểm đến đầy triển vọng của nhiều nhãn hàng trên thế giới với dân số trẻ, sức mua cao. Tăng trưởng trong lĩnh vực bán lẻ cũng đạt tốc độ mạnh mẽ trong năm 2010, vượt quá 30% theo năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh Chính phủ đưa ra những biện pháp để giảm lạm phát, thắt chặt tín dụng, lãi suất… thị trường bán lẻ chịu tác động là điều khó tránh khỏi. Chịu tác động trực tiếp sẽ là doanh số bán lẻ, điều này phụ thuộc lớn vào niềm tin của người tiêu dùng. Các chủ đầu tư các trung tâm mua bán sẽ phải chứng kiến sự e ngại của những người thuê tiềm năng như tâm lý e ngại mở rộng phạm vi hoạt động, bán hàng thay vì việc mở ra trên diện rộng như trước đây… Nhưng tâm lý e ngại này không quá lâu. Chi tiêu về các mặt hàng thiết yếu sẽ không thực sự bị ảnh hưởng nhưng các chi tiêu có thể giảm thiểu được như thời trang, du lịch, trang sức… sẽ bị giảm thiểu đáng kể. Nhìn dài hạn, thị trường bán lẻ vẫn đầy tiềm năng. Ví dụ như ở Hà Nội, nhu cầu mặt bằng lớn trong khi lượng cung thì không có lượng dự trữ mới, tổng số diện tích cung cấp giữ nguyên ở mức 118.480m2, tăng 14% theo năm. Nhiều thương hiệu thời trang quy mô lớn, ẩm thực, siêu thị điện máy, rạp chiếu phim tiếp tục được mở rộng tạo nên nhu cầu về nguồn cung mặt bằng lớn. Với một thị trường còn hấp dẫn, nhà đầu tư nào nhanh nhạy mở rộng hoạt động lúc này sẽ có cơ hội tốt hơn để có vị trí đẹp, tạo nên ưu thế cạnh tranh. Tôi tin, các nhà đầu tư có thể ngại ngần hơn trong việc mở rộng quá nhanh nhưng họ sẽ vẫn tiếp tục đầu tư vào thị trường bán lẻ của Việt Nam một cách cẩn trọng hơn và có chiến lược hơn.
- Có thực tế, không ít nhà đầu tư vào thị trường BĐS bán lẻ không được thành công như kỳ vọng? Ông có thể đưa ra lời khuyên gì với họ?
Hiện tại, ở Việt Nam, thị trường bán lẻ còn khá non trẻ với tỷ lệ 10-15% dân số mua bán tại các các trung tâm thương mại (TTTM) hiện đại. Trong khi tỷ lệ này ở Trung Quốc và một số nước Châu Á khác là 90%. Ở Việt Nam, với nhu cầu ngày càng tăng và sự phát triển của các khu đô thị, xu hướng mua sắm ở TTTM là xu hướng tất yếu. Vấn đề là làm thế nào để thu hút được những thế hệ tiêu dùng trẻ bắt kịp xu hướng tiêu dùng mới và giúp thế hệ tiêu dùng cũ thay đổi thói quen mua sắm sẽ là bài toán khó khăn ban đầu cho các nhà đầu tư. Vì vậy, muốn thành công, các nhà đầu tư phải có được những yếu tố cơ bản như:
Trước hết, các nhà đầu tư phải đưa ra được mô hình mạch lạc rõ ràng, nhắm tới đối tượng khách hàng nào, thị trường nào, có phù hợp với dự án hay không? Có như vậy mới có thể đưa ra được những chính sách thu hút được khách hàng mục tiêu đến với mình.
Bước tiếp là phải đưa ra quy mô phù hợp, phân bổ thương hiệu, ngành hàng, địa điểm phải đúng. Trong mỗi TTTM phải có những khách hàng thuê lớn để tạo điểm hút khách đến với trung tâm đó. Cũng cần tạo được những thuận tiện về mặt giao thông để lượng khách đến được đông nhất.
Nhìn chung, khi xây dựng các TTTM, bất kể là nhà đầu tư đưa ra mô hình nào thì cũng đều phải hướng đến sự phát triển bền vững lâu dài thể hiện trong việc phân bổ ngành hàng, chính sách giá thuê, marketing, quản lý. Từ ban đầu phải nhìn dài hạn chứ không nên đưa ra chính sách giá cao và thu hút khách hàng rồi lại bỏ mặc khách hàng tự lo liệu để tồn tại…
- Ông đã làm việc ở Việt Nam khá lâu, ông cảm nhận thế nào về các nhà đầu tư trong nước?
Các nhà đầu tư trong nước đã có bước tiến khá dài về sự chuyên nghiệp trong đầu tư. Nhìn rõ nhất là các chủ đầu tư Việt Nam đã mạnh dạn sử dụng tư vấn nước ngoài trong quá trình hình thành, xây dựng và đưa vào hoạt động dự án. Những dự án tại trung tâm thành phố có lợi thế địa lý thì các chủ đầu tư trong nước có khả năng tự thực hiện dù hiệu quả khó có thể đạt được tối ưu. Tuy nhiên, với những TTTM, bách hóa tổng hợp, đại siêu thị ở khu vực ngoại vi thì cần phải thuê tư vấn nước ngoài mới đảm bảo hiệu quả dự án. Chủ các dự án này cần phải có tầm nhìn dài hạn và tích cực hơn trong các chiến lược quảng bá và cho thuê.
- Hiện nay các TTTM có xu hướng tập trung nhiều ở khu vực phía Tây Hà Nội. Vậy có cơ hội cho đầu tư TTTM vào các khu vực khác không, thưa ông?
Phía Tây Hà Nội hiện tập trung nhiều các dự án bất động sản, có nhiều khu chung cư đã đi vào hoạt động, lượng dân số đông, có cơ sở hạ tầng tốt vì vậy, sức hút đầu tư vào khu vực này vẫn lớn. Còn phía Đông, nằm giữa quận Long Biên và các tỉnh thành phía Bắc khác, hiện vẫn chưa hấp dẫn vì người dân e ngại phải đi qua cầu vượt sông Hồng, khu vực này cũng còn dấu ấn về nông nghiệp nên cơ sở hạ tầng chưa tốt như phía Tây. Tuy nhiên, do lợi thế về khoảng cách đến trung tâm rất gần, do vị trí nối kết với các tỉnh, do giá đất còn thấp và còn nhiều khu đất lớn thuận lợi cho phát triển các dự án TTTM lớn, tôi tin rằng, sẽ đây là khu vực tiềm năng cho phát triển các dự án TTTM mà nhà đầu tư cần tính tới.
Còn lời khuyên đối với các nhà đầu tư muốn mở TTTM, tôi nghĩ, muốn mở ở Đông, Tây hay Nam, Bắc theo xu hướng chung sẽ đều chịu chi phối bởi một TTTM mang tầm quốc tế như phía Bắc có khu ở Ciputra, phía Đông sắp triển khai Savico Mega Mall, phía Nam dự kiến có TTTM đặt ở khu Yên Sở. Phía Tây chưa thấy dự án nào mang quy mô quốc tế ngoại trừ Parkson sẽ có Department store lớn. Nhưng phía Tây sẽ giống như khu vực trung tâm, có nhiều điểm đến khác nhau như các TTTM, các đại siêu thị… vì thế sẽ vẫn hấp dẫn đầu tư.
- Mức độ cạnh tranh giữa các khu TTTM ở nội đô và ngoại vi sẽ thế nào thưa ông?
Trong khu vực trung tâm do khan hiếm mặt bằng nên giá thuê vẫn sẽ cao. Những thương hiệu lớn khi vào thị trường thường muốn chọn lựa khu trung tâm trước rồi mới ra khu vực ngoại vi, điều này thì ở Hà Nội hay TP.HCM cũng đều như vậy nên giá thuê tại khu vực trung tâm sẽ vẫn tiếp tục cao và mặt bằng thuê vẫn đắt giá. Nhưng khu vực ngoài trung tâm thì giá thuê thấp hơn khu vực trung tâm ở mức 50% (sẽ còn thấp hơn từ 50-60% trong thời gian tới). Nhưng các TTTM ngoại vi sẽ có cơ hội có mặt bằng tốt hơn để phân bổ đúng theo tiêu chuẩn, vì thế các khu TTTM này vẫn có sức hút với các nhà bán lẻ.
- Ông dự báo thế nào về diễn biến giá thuê của khu vực bán lẻ khi một số khu TTTM mới đi vào hoạt động tại Hà Nội? Cạnh tranh bằng giá có phải là lợi thế?
Theo quy luật thì bất kỳ ở đâu khi có nguồn cung gia tăng sẽ có dự án thành công, có dự án không thành công. Các chủ đầu tư sẽ phải chịu áp lực về giá thuê và những điều kiện khác. Trong bối cảnh đó, muốn thành công thì các chủ dự án phải tạo ra sự khác biệt. Theo tôi, giảm giá không phải lợi thế cạnh tranh. Các chủ đầu tư nên cạnh tranh bằng việc đưa ra giá thuê hợp lý ngay từ đầu với khả năng chi trả của người thuê, với mặt bằng chung của thị trường và với kỳ vọng của chủ đầu tư. Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy, các nhà đầu tư của Việt Nam thường hay gặp mâu thuẫn. Đó là chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn đến thu hồi vốn đầu tư thay vì sự phát triển lâu dài của dự án nên đưa ra mức giá quá cao ngay từ ban đầu rồi sau đó khi TTTM họat động không tốt thì giảm giá hỗ trợ khách hàng. Điều này cần được thay đổi.
- CBRE cùng lúc tư vấn, làm nhà phân phối cho nhiều chủ đầu tư của các khu TTTM… Liệu điều này có dẫn đến xung đột lợi ích giữa các dự án không, thưa ông?
Đây là câu hỏi thú vị! Thực tế chúng tôi chưa gặp phải trường hợp xung đột lợi ích giữa các chủ đầu tư vào khu TTTM bởi vì các chủ đầu tư hướng đến các mô hình khác nhau. Các chủ đầu tư khôn ngoan đều chọn giải pháp để không giẫm chân nhau trong đầu tư. Tuy nhiên, chúng tôi cũng có gặp phải trường hợp xung đột lợi ích với khách thuê mặt bằng. Đó là khi khách hàng chỉ có thể thuê được mặt bằng ở một số khu nhất định, khi ấy, CBRE buộc phải tư vấn giúp khách chọn khu vực nào thích hợp nhất để thuê mặt bằng.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
(Theo Doanhnhan)
