Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành đánh giá về tín dụng cho vay bất động sản hiện nay và cơ hội của người mua nhà.
- Thưa ông, với những động thái của ngân hàng như vậy, chúng ta có thể hy vọng được gì cho thị trường bất động sản cuối năm nay?
Câu hỏi đặt ra là ngân hàng cho nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp vay đã trả lại nợ tốt chưa, đã trả nợ sòng phẳng chưa hay là phần lớn là nợ quá hạn, nợ xấu? Thực tế, phần lớn là nợ không trả được theo đúng kỳ hạn. Ngân hàng nhiều khi đảo nợ để tránh biến thành nợ xấu nhưng vấn đề nợ vẫn thực sự là xấu.
Theo quy định của pháp luật, ngân hàng không được phép cho vay tiếp đối với những DN đang có nợ xấu và nợ quá hạn. Mặt khác ngân hàng không thể tiếp tục cho vay trong khi DN không bán được hàng. Do vậy vấn đề không chỉ là lãi suất mà còn là khả năng hấp thụ nợ của những đối tượng muốn vay. Nếu khả năng kém thì ngân hàng rất khó cho vay vì họ phải chấp nhận rủi ro quá cao.
Vì vậy việc ngân hàng hạ lãi suất 9% chỉ giúp phần nào cho DN còn có khả năng, và không có nợ xấu, nợ quá hạn. Nhưng cốt lõi của vấn đề là việc lựa chọn phân khúc sản phẩm. Phần lớn các dự án là “chất lượng cao” với giá bán ngất ngưởng không có đầu ra thật sự, mà chỉ bán cho các nhà đầu cơ với nhau. Trước kia, lãi suất cho ngân hàng có khi lên tới 30% nhưng DN cũng bất chấp vì người ta kỳ vọng có lời cả 1.000%.
Lợi nhuận kỳ vọng rất cao nên họ sẵn sàng trả lãi cao cho ngân hàng. Nhưng nay, sản phẩm không có đầu ra nên DN cần thôi “mơ” về lợi nhuận kỳ vọng. DN cần có chiến lược thị trường tốt, sản phẩm thích hợp, đáp ứng nhu cầu thị trường thì mới có thể mong thị trường BĐS được hâm nóng trở lại.
- Vậy nên chính bản thân DN phải tự nỗ lực cứu mình trước?
Đúng vậy. Nếu DN muốn được vay vốn của ngân hàng thì cần chấp nhận chịu cắt lỗ, chuyển đổi phân khúc sản phẩm và giá sản phẩm để người có nhu cầu thật sự mua được nhà. Chuyển đổi dự án cao cấp sang phân khúc có thị trường, mặc dầu việc này không dễ bởi anh đã bắt đầu xây dựng lên rồi.
Thế nhưng đổi phân khúc căn hộ nhỏ hơn, giá rẻ hơn để tạo đầu ra cho dự án BĐS sẽ chứng minh được khả năng luân chuyển, thu hồi vốn để ngân hàng nghiên cứu cho vay tiếp.
Thị trường BĐS hiện có chạm đáy hay chưa thì ý kiến vẫn còn chưa nhất trí. Đáy ở đâu? Đó là giá trị thực của các sản phẩm nhưng giá trị thực thì hiện nay các nhà đầu tư sơ cấp không muốn công bố. Đặc thù BĐS của Việt Nam là DN xin được dự án xong, giải tỏa đất đai giá rẻ mạt với người nông dân. Sau đó, họ làm một ít hạ tầng rồi xây nhà lên bán.
Nhà xây lên giá khoảng chừng 10 - 15 triệu đ/m2, kể cả lãi suất ngân hàng. Nhưng bán ra với giá 30 - 40 triệu đ/m2, thậm chí là còn cao hơn thì không phù hợp. Dù bây giờ nhiều dự án đã treo giá với giá giảm 30 - 40% nhưng vẫn cao đối với đa số người dân thực sự cần mua nhà.
- Đối với những người mua nhà, lãi suất công bố của ngân hàng đã là một con số hợp lý chưa, thưa ông?
Theo tôi, lãi suất 9%/năm trong thời hạn 10 năm là quá cao. Ở nhiều nước, lãi suất chỉ ở mức là 3 - 5%/năm (thời hạn 20 - 30 năm). Ở Mỹ, 90% người dân là mua trả góp với hợp đồng cho vay từ 10 - 20 - 30 năm. Trong đó, nếu vay 30 năm thì lãi suất có thể là 4,5% nếu 20 năm là 4,2% và 10 năm là 3,7%…
Hơn nữa, người ta xét về thu nhập cá nhân cùng các tiêu chí để định hạn mức số tiền có thể cho vay và đưa ra lãi suất cho vay dài hạn hợp ý nhất. Việt Nam chưa có thông lệ cho vay tiền mua nhà. Đồng thời, chúng ta cũng chưa có hệ thống cho vay tiền để mua nhà trả góp mà người dân có thể chấp nhận được. Nhà nước cần tính, lập ra các Cty cho vay, mua nhà trả góp.
Như ở Mỹ có 2 Cty lớn hay ở Pháp là hệ thống ngân hàng cho vay. Còn Việt Nam thì chúng ta đưa ra lãi suất cao ngất ngưởng như thế thì dân nào trả nổi. Mặt khác DN BĐS của Việt Nam quá tham lam. Nếu chấp nhận lợi nhuận 10% thì chúng ta đã có thị trường nhà đất ổn định, dài hạn.
Ở Pháp, nếu bán nhà lời được 10% là tốt lắm rồi. Đồng thời luật quy định rất rõ về việc DN có trách nhiệm bảo đảm chất lượng trong thời hạn 10 năm sau khi đã giao nhà. DN chủ dự án có trách nhiệm sửa chữa tất cả những gì hư hỏng trong cấu trúc của nó. Vì thế, DN chủ dự án thường mua bảo hiểm cho trách nhiệm phải sửa chữa nhà. Và trách nhiệm bảo đảm chất lượng này cũng cần thiết dễ dàn xếp vay vốn 20 - 30 năm với ngân hàng.
Phần lớn các DN xây dựng nhà chấp nhận lợi nhuận hợp lý. Còn ở Việt Nam chúng ta, anh làm dự án là tính đến khả năng trở thành đại tỷ phú, của 1 đồng bán 1 vạn là bất hợp lý. Ngành BĐS các nước thể hiện tỷ lệ rất lớn của GDP, bao gồm cả vật liệu xây dựng và nội thất, do vậy Việt Nam cần quản lý lĩnh vực này tốt hơn cho phát triển được ổn định, bền vững để cung cấp nhà ở cho dân chúng.
Xin cảm ơn ông!
(Theo BXD)
