Phương thức “mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai” hay thường gọi là “mua bán nhà trên giấy” tiếp tục được sử dụng và có tính hấp dẫn cao với cả người tiêu dùng và nhà đầu tư dự án.
Đối với người tiêu dùng, “nhà trên giấy” được mua góp dần tiền và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Còn đối với nhà đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn. Bài toán đặt ra là tại sao người ta vẫn thích mua nhà trên giấy dù rằng vẫn... sợ đủ thứ.
Cuối năm 2009, vốn tín dụng cho thị trường BĐS nhà ở bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng Nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ. Thị trường BĐS nhà ở bị cắt đi một luồng vốn nhưng phương thức “mua bán nhà trên giấy” vẫn tiếp tục được áp dụng và mở rộng hơn. Đầu năm 2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường BĐS nhà ở được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm lực lớn. Luồng vốn góp từ “mua bán nhà trên giấy” vẫn tiếp tục được bảo đảm. Nhiều nhà đầu tư đã tìm cách biến phương thức này thành phương thức mới với tên gọi là “nhà đầu tư vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở”.
Theo nhận định của GS Đặng Hùng Võ: Đây là một biến thể của “mua nhà trên giấy” nhưng gọi theo tên mới, theo kiểu quan hệ này cho phù hợp với pháp luật dân sự (nhà đầu tư có thể vay tiền bất cứ lúc nào miễn là có cam kết trả nợ) mà không bị quy định của pháp luật về “mua bán nhà trên giấy” điều chỉnh (nhà đầu tư phải xây dựng xong phần nền móng mới được thực hiện và phải thực hiện theo các quy định mẫu về hợp đồng).
Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích mà các bên có được, phương thức “mua nhà trên giấy” đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với người tiêu dùng. Phương thức này thường có rủi ro liên quan đến chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, nhà đầu tư đòi thêm tiền so với mức cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết.
Một bất lợi khác là khi người tiêu dùng chuyển nhượng vốn góp cho người khác nhưng chưa được pháp lý thừa nhận. Hơn nữa, dự án xây dựng nhà ở có thể bắt đầu nhưng độ thành công chưa thể khẳng định được. Ngay cả khi dự án thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng vẫn có thể rơi vào tình trạng “giải tỏa treo” cũng không biết khi nào nhà ở hoàn thành. Một rủi ro khác là trong giai đoạn tiếp theo, dự án BĐS cũng vẫn có thể là “dự án treo” khi mà nhà đầu tư chỉ vay được một số tiền nhất định của người tiêu dùng mà không tìm thấy giải pháp vốn nào khác.
Đề cập đến vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: Dù phương thức “mua nhà trên giấy” được nhìn nhận như thế nào thì tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân vẫn là một nguồn vốn tiềm năng. Khơi nguồn vốn trong dân vẫn là một biện pháp giải quyết vốn cho thị trường BĐS có chỗ đứng trong đời sống thực tế, mang lại lợi ích cho cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng. Vấn đề đặt ra là để quản lý được các rủi ro phát sinh trong hình thức huy động vốn “mua nhà trên giấy”, thị trường BĐS cần sớm có một hành lang pháp lý thật đầy đủ và phù hợp. “Khi hạn chế cao nhất được các rủi ro thì giải pháp gọi vốn từ dân mới thực sự là một luồng vốn ổn định cho thị trường BĐS” - Ông Võ nhận định.
(Theo Báo Xây dựng)
