Thị trường bất động sản hấp dẫn về tiềm năng nhưng câu chuyện về vốn cho thị trường này vẫn chưa thực sự có lối ra.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, hiện, các nguồn vốn trung dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đang trong cơn khát vốn.
- Vốn tín dụng trung dài hạn cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản song nguồn vốn này chịu áp lực bởi các qui định về tín dụng cho vay bất động sản , về cho vay thế chấp và xử lý tài sản thế chấp bằng bất động sản cũng như những hạn chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của các ngân hàng thương mại và các định chế tài chính của Việt Nam.
- Vốn kinh doanh của các doanh nghiệp song do phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có qui mô vừa và nhỏ nên nguồn lực này còn rất hạn chế, hơn nữa, sự tham gia của các doanh nghiệp lớn vào thị trường bất động sản lại bị phân tán bởi sự “co kéo” các nguồn vốn và tính thiếu chuyên nghiệp trong đầu tư vào bất động sản .
- Vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (kể cả nguồn từ người Việt Nam ở nước ngoài) đang có xu hướng tăng lên trong mấy năm gần đây, tuy vậy nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại,… và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.
- Vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp liên quan tới dự án bất động sản cụ thể (tính chất trái phiếu công trình) đã manh nha song còn thiếu các qui định pháp lý cần thiết, bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho việc huy động các nguồn vốn trung dài hạn từ dân cư cho thị trường bất động sản cũng chưa đầy đủ và rõ ràng.
Trong khi đó, việc đa dạng hoá các nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản như hình thành các dạng quĩ đầu tư bất động sản , chứng khoán hoá bất động sản ,… vẫn chưa được triển khai. Để bù đắp sự thiếu hụt nguồn lực tài chính này, thị trường BĐS phải trông cậy vào nguồn vốn “nóng”, cả chính thức và phi chính thức.
- Vốn nhà nước đóng vai trò rất quan trọng, cả đầu tư trực tiếp tạo dựng các bất động sản cũng như đầu tư gián tiếp thông qua qui hoạch, quản lý thị trường,… Đặc biệt đối với một nước đang phát triển như Việt Nam với khu vực kinh tế nhà nước chiếm trên 40%GDP thì nguồn vốn nhà nước cho thị trường lại càng giữ vị trí quan trọng.
- Vốn dân cư được sử dụng đầu tư vào bất động sản rất lớn do tuyệt đại đa số người dân Việt Nam đều coi BĐS là tài sản lớn, quan trọng và muốn chiếm hữu bất động sản không chỉ để phục vụ nhu cầu tiêu dùng cá nhân mà còn phục vụ nhu cầu đầu tư.
Việc huy động, vay mượn trong dân cư rất đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân chẳng hạn như vay nóng, chơi hụi họ, cầm đồ,… với lãi suất thoả thuận rất cao (tín dụng “đen” có thế chấp hay không có thế chấp, tín chấp), huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn (không theo qui định của luật),… nên thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo,… Hơn nữa, ranh giới giữa dân sự và hình sự trong các giao dịch này không rõ ràng, ngay cả khi rõ ràng thì việc xử lý cũng tốn rất nhiều thời gian.
Ông Ánh cho rằng, một trong những biện pháp khả thi là qui định các luồng vốn đầu tư vào BĐS phải thông qua hệ thống tài chính chính thức để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, đồng thời cũng tạo cơ sở để ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động giao dịch liên quan tới BĐS, kể cả các hoạt động lừa đảo hay rửa tiền.
H.N (Tổng hợp)
