Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ minh bạch và ít rủi ro hơn.
Ảnh: Lê Toàn
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định rõ: Doanh nghiệp một khi muốn phát triển dự án bất động sản thì cần phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, kèm theo điều kiện vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với những dự án trên 20 ha.
Với những quy định trên, sẽ giúp loại bỏ những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, cơ hội chỉ dàng cho chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, từ đó, giúp thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn.
Theo số liệu thống kê gần đây, hiện số doanh nghiệp bất động sản có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng đang chiếm 60% tổng số các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành này. Luật Kinh doanh bất động sản quy định, trong vòng 1 năm kể từ thời điểm Luật có hiệu lực, các doanh nghiệp này phải nhanh chóng bổ sung nguồn vốn để đáp ứng đầy đủ điều kiện về vốn pháp định.
Nhận định về xu hướng hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản kể từ ngày Luật mới có hiệu lực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho hay: Các doanh nghiệp cần phải gấp rút huy động vốn để tăng vốn điều lệ hoặc là hợp nhất với nhau để thành lập một doanh nghiệp có quy mô lớn hơn. Song, nếu có thể hợp tác với nhau được thì họ đã làm rồi, vậy nên, số số doanh nghiệp lựa chọn phương án hợp nhất sẽ chiếm một số ít mà thôi. Còn những doanh nghiệp không đủ điều kiện sẽ tiến hành chuyển thành một đơn vị môi giới, làm công tác định giá hoặc làm dịch vụ…
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì cho rằng: Luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, những doanh nghiệp năng lực yếu kém sẽ bị loại bỏ. Và quyền lợi của người mua nhà sẽ được bảo vệ hơn, giảm rủi ro trên thị trường.
Bên cạnh đó, quy định phải ngân hàng bảo lãnh đối với dự án nhà ở được hình thành trong tương lai, mức phí do các bên tự thỏa thuận với nhau của Luật cũng giúp tìm ra những nhà đầu tư có năng lực và các dự án chất lượng.
Tại Điều 57 của Luật cũng có quy định rõ ràng về việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó, lần đầu không quá 30% giá trị của hợp đồng và không quá 70% đối với trường hợp chưa bàn giao nhà. Với những trường hợp bên bán, cho thuê mua là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tiền thu không được vượt quá 50% giá trị của hợp đồng và không được thu quá 95% giá trị đối với trường hợp đã nhận nhà nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng. Nhiều ý kiến cho rằng, với quy định này, doanh nghiệp bất động sản cũng không dễ để “vá víu” nếu năng lực tài chính yếu kém.
Thời điểm này, hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản cũng có vẻ như đang chững lại. Các chủ đầu tư đang chờ đợi những tín hiệu mới từ thị trường về cơ cấu nguồn vốn, nguồn thu từ các dự án để đi tới quyết định của riêng mình.
Đã có những doanh nghiệp chấp nhận từ bỏ dự án cũ để đến với một dự án mới có hiệu quả đầu tư cao hơn. Điển hình như, Tecco Hà Tĩnh đã bỏ dự án khi đã xây xong 1 tầng hầm và xây 5 tầng nổi để đầu tư một dự án khác được đánh giá là khả quan hơn. Cùng với đó, quy định về thời hạn triển khai dự án cũng sẽ loại bỏ được tình trạng chủ đầu tư “ôm đất chờ thời” thêm.
Theo nhận định của Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico), ông Nguyễn Tử Quang: Thị trường bất động sản sẽ ngày càng phát triển minh bạch hơn nhờ những điểm mới của Luật, đồng thời, loại bỏ dần các nhà đầu tư yếu kém và không hạn chế khả năng của các doanh nghiệp có tiềm lực. Là một ngành kinh doanh đặc thù, vù vậy, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể trụ lại trên sân chới bất động sản.
Thực tế trên thị trường, không phải đợi đến lúc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, các doanh nghiệp mới bắt đầu “trở mình”, mà ngay thời điểm trước đó, nhiều nhà đầu tư đã tự “lượng sức mình” và rút khỏi thị trường. Vì vậy, đã có những vụ mua bán chuyển nhượng dự án trên thị trường, điển hình là việc Công ty Đất Lành đã chuyển nhượng cho Hưng Thịnh dự án 8X Thái An.
Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ: Cần biết lượng sức mình, nếu không làm được thì nên hợp tác hoặc chuyển nhượng cho các doanh nghiệp khác chứ không phải đợi đến khi Luật có hiệu lực rồi mới làm, mà nên đi trước quy định một bước.
