Bắt đầu được thành lập ồ ạt từ thời điểm thị trường BĐS “sốt nóng” nhất với mục đích giúp minh bạch và lành mạnh thị trường nhưng cho đến nay sàn giao dịch BĐS đang bộc lộ những khiếm khuyết rõ rệt.
Cơ quan quản lý nên rà soát lại và điều chỉnh một số quy định đã không còn phù hợp với tình hình thực tế thị trường BĐS hiện nay.
Trên thực tế, sàn giao dịch BĐS ra đời vào thời điểm sốt nóng nhất của thị trường BĐS, khách hàng tranh mua, đặc biệt ở phía Bắc và mang trên mình trọng trách điều tiết, “hãm” bớt những bất cập của thị trường lúc đó như kém minh bạch về thông tin, chênh lệch về giá quá nhiều…
Tuy nhiên, từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS trầm lắng, giao dịch qua sàn đìu hiu nên một số quan điểm, quy định trở nên lạc hậu, cần sớm sửa đổi cho phù hợp tình hình mới.
Đầu tiên, có thể kể đến tư cách pháp nhân. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS quy định rằng sàn là một pháp nhân, nhưng thực tế chính xác là hoạt động kinh doanh BĐS trên sàn phải dưới danh nghĩa pháp nhân. Bởi chiếu theo quy định của luật, pháp nhân của sàn và pháp nhân của doanh nghiệp trở nên mâu thuẫn.
Chẳng hạn trong trường hợp tại sàn giao dịch BĐS Century, khi ký hợp đồng, yêu cầu của luật là giám đốc sàn phải ký và xác nhận giao dịch qua sàn. Trong khi đó, giám đốc sàn không có chức năng quản lý con dấu và đại diện doanh nghiệp. Hợp lý nhất là pháp nhân của sàn và pháp nhân của doanh nghiệp nên là một để tránh những vướng mắc không đáng có.
Thứ hai, những yêu cầu về thủ tục giao dịch qua sàn như phải niêm yết 7 ngày, phải đăng báo, rồi phải bốc thăm, đấu giá nếu có nhiều người cùng mua một căn hộ. Trong khi thực tế thị trường ai đến trước được phục vụ trước, không phải chờ đợi.
Chưa kể bây giờ các sàn đang rất cần khách hàng, mà phải chờ niêm yết, chờ đấu giá nếu trong phạm vi 7 ngày có khách cùng chọn hoặc chưa đến thời gian ký hợp đồng, khách hàng sẽ nản lòng. Thực sự các sàn rất mệt trong việc phải tư vấn cho khách và rất khó khăn trong việc nhận tiền đặt cọc. Về điều này, Bộ Xây dựng nên để tuân theo cơ chế thị trường: ai đến trước, mua trước, đặt cọc và được ký hợp đồng ngay. Chưa kể chi phí để tổ chức một phiên bốc thăm hay đấu giá sẽ làm tăng chi phí cho sàn.
Một vấn đề nữa là việc công bố trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Theo đó, muốn minh bạch phải công bố thông tin và việc công bố này phải hợp lý theo yêu cầu của thị trường, của khách hàng và nên đơn giản, rút ngắn thời gian hơn. Hãy để đơn vị tiếp thị nếu thấy cần thiết thì làm, đừng bắt các sàn chịu thêm một chi phí không cần thiết.
Một vấn đề cũng khiến các sàn cảm thấy bối rối là việc chống rửa tiền. Trên thực tế, sàn khó gánh nổi trọng trách này. Những dấu hiệu Bộ Xây dựng đưa ra về việc chống rửa tiền rất khó nhận biết. Thí dụ giao dịch quá nhiều bằng tiền mặt, mua không cần mặc cả… Đặt vị trí là một đơn vị kinh doanh, nếu một người dân mang nhiều tiền đến mà không mặc cả rõ ràng là quá tốt. Mà thói quen của người Việt vẫn là mang theo tiền mặt đi mua hàng. Tại sao lại phải báo cáo, báo cáo rồi nhưng nếu người đó không phải rửa tiền thì sao?
Sàn sẽ mất khách trong khi tình cảnh của sàn bây giờ, tìm được một khách hàng rất khó. Nếu cơ quan chức năng nghi ngờ một ai đó rửa tiền, thông báo các sàn sẽ biết và không bán hàng cho khách hàng đó. Sàn chỉ là một đơn vị kinh doanh, hoạt động chống rửa tiền phải là một hệ thống pháp luật và sàn chỉ nên là đơn vị phối hợp.
Để định vị lại thấu đáo vị trí của sàn cũng như để cho sàn thực sự đúng nghĩa với mong muốn của Bộ Xây dựng, cần nhìn nhận ở 2 khía cạnh khác nhau. Cơ quan quản lý và người dân mong muốn có sàn để giúp minh bạch thị trường. Nhưng bên cạnh đó vẫn có những người không muốn thị trường minh bạch. Có thể là chủ đầu tư, có thể là chính các sàn giao dịch. Vì sao họ lại không muốn thị trường minh bạch, chúng ta phải trả lời được câu hỏi đấy. Một trong các yếu tố không muốn minh bạch lại bắt nguồn từ chính khách hàng.
Dường như khách hàng không thích mua các hàng hóa công khai, rõ ràng về nguồn mà lại chuộng theo kiểu rỉ tai, đi cửa sau. Cũng không loại trừ những yếu tố không minh bạch để trốn thuế. Vì vậy, để sàn giải quyết được những yếu tố đó, phải làm sao để sàn có đất để sống. Thiết nghĩ, một khi đã bắt buộc giao dịch qua sàn là tất cả phải giao dịch qua sàn và các chủ đầu tư không được giao dịch bằng sàn của mình nữa. Còn nếu có sàn của mình thì phải là một công ty khác, một tư cách pháp nhân khác mà trong đó chủ đầu tư không nắm quyền chi phối.
Thực tế cho thấy một nghịch lý: Trong lúc khó khăn sàn rất khó tìm được khách hàng và dường như trở thành một vật “ăn bám”, nhưng lúc thị trường tốt sàn lại chết vì không có hàng để bán. Chúng tôi đã vượt qua được “hố đen” này nên thấu hiểu rất rõ tình cảnh của các sàn giao dịch BĐS đang trong trạng thái “lửng lơ” như trên.
Bộ Xây dựng nên có những điều chỉnh, quyết định để sàn thực sự là sàn, đồng thời nên giảm bớt những quy định, bắt buộc mang nhiều tính thủ tục để giảm bớt gánh nặng cho sàn trong thời điểm thực sự khó khăn như hiện nay.
Phạm Thanh Hưng -Phó TGĐ CenGroup
(Theo ĐTTC)
