Lý do chính khiến tỷ lệ giao dịch qua sàn bất động sản hiện chỉ ở mức 25% tổng lượng giao dịch là sự kém minh bạch của các sàn.
Việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn có vẻ còn xa vời. Nhất là khi, so sánh con số cả trăm sàn hiện có với tỷ lệ 25% giao dịch chịu qua sàn.
Một thời các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm. Ông Edward Chi, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Minh Việt, một doanh nhân Việt Kiều quyết định quay về nước và hợp tác với Công ty Coldwell Banker Vietnam, với tham vọng lập nên một hệ thống quản lý bất động sản chuyện nghiệp. Đến nay, liên doanh này đã có 6 điểm giao dịch trên toàn quốc, nhưng vẫn chưa ra mắt.
Ông Edward Chi nhận xét, hình như chỉ ở Việt Nam mới có sàn giao dịch bất động sản, còn ở các nước thường lập các trung tâm tư vấn bất động sản. Sự khác biệt này cũng phần nào khiến cho sàn có những nét riêng.
Nơi lẽ ra phải minh bạch lại không…
Tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam phải thốt lên, thật khó quản lý các sàn giao dịch. Trên thực tế, gần đây, chuyện các nhà đầu tư bị chính sàn “lừa” êm để đầu tư vào các dự án ảo hoặc dự án mãi còn trên giấy là chuyện được nói nhiều mà chưa có chế tài ngăn chặn.
Quy định không cho phép các sàn giao dịch được phép kinh doanh, nhưng không ít sàn vẫn trở thành nhà đầu tư “ôm” hàng và “xả” hàng. Nhiều sàn sẵn sàng “phù phép” cho những giao dịch không qua sàn…
Một yếu tố nữa khiến người dân khó tin vào tính minh bạch của các sàn bất động sản chính là việc nhiều chủ đầu tư, nhiều đơn vị tư vấn tự thành lập sàn để tiêu thụ các sản phẩm của mình theo một quy trình khép kín từ sản xuất đến bán hàng.
Theo ông Edward Chi, sở dĩ các sàn thiếu minh bạch chính là vì những lỗ hổng pháp lý. Yêu cầu đầu tiên là thông tin ở các sàn phải minh bạch, rõ ràng, bảo vệ được người mua.
Thế nhưng, các sàn hiện nay chỉ đủ năng lực làm được việc tiếp nhận thông tin chứ không xác minh hay chứng thực được độ chính xác của thông tin. Các sàn đua nhau mọc lên nhưng các cơ quan quản lý lại không giám sát hoạt động tại các sàn này như thế nào?
Lý giải cho những nguyên nhân trên, ông Tống Văn Nga cho rằng, đó là do cho đến nay vẫn chưa có một cơ chế rõ ràng đối với sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề định giá, môi giới bất động sản.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn đã khiến phát sinh nhiều câu hỏi từ phía nhà đầu tư, các chuyên gia.
Ví như vấn đề hàng hóa qua sàn sẽ tính như thế nào, thù lao qua sàn, tính trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh sàn, tính bảo đảm thông tin của các sàn ra sao? Đó là chưa kể tới việc phát sinh các thủ tục, giấy phép con, tăng chi phí dịch vụ…
Cho đến nay vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng cho những câu hỏi trên. Vậy nên, ông Nga cho rằng, muốn có được sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn sẽ còn nhiều việc phải làm.
Để hút giao dịch qua sàn
Tỷ lệ giao dịch qua sàn hiện chỉ ở mức 25% tổng lượng giao dịch, ông Edward Chi cho rằng, một phần do thói quen của người dân, nhưng lý do chính là sự kém minh bạch của các sàn.
Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành miền Bắc mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đúc kết, đối tượng giao dịch qua sàn hiện tại thường là các chủ đầu tư bán sản phẩm, hợp thức hóa các sản phẩm đã bán theo dạng hợp tác góp vốn hoặc cho vay vốn kèm điều khoản quyền mua căn hộ, số khác là môi giới hoặc người đầu tư thứ phát theo một doanh nghiệp nhất định.
Muốn có được sự minh bạch, ông Mai cho rằng, các sàn bất động sản không được hợp thức hóa các sản phẩm đã bán không qua sàn cũng như tăng cường chất lượng dịch vụ và năng lực cạnh tranh, kiểm soát việc thực hiện các quy định pháp lý đã ban hành liên quan tới giao dịch qua sàn.
Ông Mai cũng kiến nghị cần tăng thêm chức năng, quyền hạn cho các sàn giao dịch. Tuy nhiên, có khá nhiều chuyên gia lại lo ngại, nếu các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng mà quản lý không tốt có thể dẫn tới tiêu cực, chẳng hạn như các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình.
Nhưng ông Mai phản biện lại, nếu kiểm soát tốt năng lực hoạt động của các sàn và chỉ cấp chứng chỉ cho sàn sau một thời gian hoạt động hiệu quả, kèm theo các điều kiện khác, thì không nên bó “sàn” mà nên tạo điều kiện pháp lý để hút giao dịch về với sàn.
Ông Edward Chi cho rằng, sẽ có làn sóng đầu tư vào sàn bất động sản. Và điều khiến nhà đầu tư còn e ngại lúc này là các thủ tục pháp lý và nguồn nhân lực. Nhưng một khi những trở ngại được tháo gỡ thì ông tin sẽ có những nhà đầu tư lớn từ nước ngoài đưa theo công nghệ quản lý hiện đại vào và khiến cho bức tranh của các sàn giao dịch bất động sản có thêm nhiều nét tươi mới.
(Theo Doanh nhân)
