Quý 4/2011 thường là những tháng hoạt động mua bán trên thị trường diễn ra mạnh nhất của năm. Tuy nhiên, đến thời điểm này thị trường địa ốc Hà Nội vẫn yên ắng.
Tín hiệu từ kinh tế vĩ mô vẫn chưa thực sự tạo được sự an tâm hơn đối với các nhà đầu tư, cho dù gần đây lạm phát có xu hướng giảm và Ngân hàng Nhà nước có động thái nhằm ổn định và kéo lãi suất cho hay xuống. Tuy nhiên, điều đó vẫn chưa tạo được “cú hích” cho bất động sản những tháng cuối năm.
Thị trường đang quay lưng với người bán
Tình hình nợ xấu trong bất động sản ngày càng tăng lên, dẫn đến thực trạng gần đây liên tục có những vụ vỡ nợ trong lĩnh vực này diễn ra. Bên cạnh đó, tình hình thị trường ở trong tình trạng thanh khoản thấp kéo dài. Thực trạng này khác hẳn so với quý 4 của những năm trước đó.
Thị trường đặc biệt khó khăn và có dấu hiệu xấu đi là ghi nhận của hầu hết các chủ đầu tư cũng như nhà phân phối sản phẩm dự án bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, việc phát triển dự án không thể không làm, nếu để đó sẽ khó thu được dòng vốn để thực hiện tiếp dự án, trong khi đó hầu hết các dự án bất động sản phải huy động thêm nguồn vốn từ ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư phải vay với lãi suất cao, nên chi phí đầu vào của dự án sẽ đội lên nếu dừng lại.
Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, khó có thể xác định được bức tranh ảm đạm của thị trường khi nào thì hết. Bởi cho đến nay vẫn chưa có dấu hiệu nào để có cơ sở cho thấy sự khởi sắc của thị trường. Ít nhất đến giữa năm 2012 thị trường mới có cơ sở để đánh giá được thị trường có khởi sắc hơn hay không?
Nguồn tài chính cung cấp cho bất động sản đang chờ đợi thời gian khá dài. Ngân hàng số vốn không đạt 3.000 tỷ đồng có nguy cơ sáp nhập thậm chí có ngân hàng chuyên cho vay BĐS dẫn đến việc không thu được tiền và tìm mọi cách lách luật huy động vốn.
Câu hỏi đặt ra hiện nay là không biết đến bao giờ bức tranh ảm đảm của thị trường kết thúc và ngân hàng nào không trụ được là sẽ đổ và đương nhiên kéo theo hệ lụy tới thị trường, bởi 90% số tiền đầu tư BĐS là từ ngân hàng, dẫn đến ngân hàng không thanh khoản được.
Có lợi cho người mua
Dấu ấn gây “sốc” trên thị trường vừa qua đó là sự kiện đại hạ giá ngay trên giá bán trực tiếp của Công ty Petro Power Land về dự án Petro Vietnam Landmark ở quận 2, với mức giảm đến 35% so với giá bán hiện tại. Ngay lập tức sự kiện này đã có tác động đến thị trường Tp.HCM bằng việc công bố mở bán 500 căn hộ của dự án An Tiến tại Nhà Bè của Công ty Cổ phần Sài Gòn Mê Kông với mức giá 14,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT), trước đó chủ đầu tư định bán ra với mức 20 triệu đồng/m2. Dự án đã hoàn thiện xây thô và đang trong giai đoạn hoàn thiện.
Sự kiện này không những có tác động đến thị trường Tp.HCM mà sẽ có tác động đến cả thị trường Hà Nội, với số lượng nguồn cung căn hộ rất lớn đang tồn đọng ước tính khoảng 10000 căn, cùng với đó là hàng nghìn căn mới đang chào bán, giống như một “quả bom nổ chậm” chưa biết khi nào sẽ vỡ.
Mới đây, Hà Nội liên tục có nhiều dự án căn hộ mới chào bán trên thị trường. Có một điều dễ nhận thấy đó là sự hướng đến lợi ích của khách hàng nhiều hơn từ phía chủ dự án. Mặt bằng giá chào bán thấp hơn hẳn so với những dự án đồng phần khúc đã chào bán trước đây.
Một loạt các dự án được bán ra thị trường theo ước tính giá chào bán giảm khoảng 15% - 20%. Đơn cử như khu vực ven trung tâm dự án Dream City nằm trên đường 70 thuộc khu vực Xuân Phương do Coma6 làm chủ đầu tư được chào bán ra thị trường với giá từ 17,8 triệu đồng/m2, dự án An Bình Tower tại Cổ Nhuế cũng có giá chào bán dự kiến từ 18 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá này thấp hơn hẳn so với những dự án cũ cùng phần khúc được chào bán trước đây.
Mức giá này so với phân khúc căn hộ cùng khu vực như một số dự án khu vực Hà Đông như Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú thường có giá dao động từ 22 – 24 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá chào bán của những dự án mới hiện nay ở khu vực ven nội đô thường có mức giá giảm từ 3 – 5 triệu đồng/m2 tương đương giảm khoảng 10% - 20% so với trước.
Bên cạnh đó khu vực trong trung tâm cũng có nhiều dự án mới tung ra thị trường như dự án Hòa Bình Green City của Công ty Hòa Bình trên đường Minh Khai, Hà Nội. Theo ông Nguyễn Hữu Đường – TGĐ của Công ty Hòa Bình thì đây là dạng phân khúc cao cấp hướng đến người thu nhập trung bình và có giá bán từ 24,1 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Một số dự án khác cùng khu vực này trước đây có giá chào bán thường cao hơn từ 5 – 6 triệu đồng/m2.
Như vậy, có thể thấy mặt bằng giá căn hộ mới hiện nay được chào bán ra thị trường thấp hơn từ 10% đến 20% tùy vào từng dự án và phân khúc căn hộ. Điều này đang tạo nên áp lực mạnh cho những dự án cũ khi có những đợt bán hàng tiếp theo.
Để ứng phó với thực trạng này, nhiều chủ đầu tư không muốn hạ giá bán trực tiếp trên sản phẩm mà họ đã định giá trước đó nên đã xuất hiện nhiều ưu đãi, chiết khấu cho khách hàng mới. Điển hình như dự án Star City Lê Văn Lương trong đợt chào bán này khách mua được tặng 22% lãi suất trên khoản tiền nộp cho chủ đầu tư cùng với quyền mua căn hộ.
(Theo TTVN)
