Thị trường BĐS đóng băng có lỗi từ chính sách

Để tạo thanh khoản cho thị trường, Nhà nước cần có chính sách để kéo giá thành bất động sản xuống, mà cụ thể là bắt đầu bằng việc hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong khâu giải phóng mặt bằng, nhận quỹ đất sạch với một mức giá hợp lý.

Sự đóng băng của thị trường bất động sản thời gian qua, ngoài tác động của bối cảnh kinh tế chung, còn có nguyên nhân không nhỏ từ những vướng mắc trong cơ chế, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực này. Để khơi thông thị trường, cần bắt đầu từ việc khơi thông cơ chế, chính sách đối với bất động sản.

Vướng từ cơ chế tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng

Đất sạch là tài sản không thể thiếu và là điều kiện tiên quyết để triển khai dự án BĐS. Nhưng để có được quỹ đất sạch với chi phí chấp nhận được theo đúng tiến độ dự kiến lại là vấn đề không đơn giản với các chủ đầu tư, nhất là tại các dự án liên quan tới nhiều đối tượng đền bù.

Công ty Luật SMiC từng ghi nhận một trường hợp khách hàng có dự án trang trại chăn nuôi tập trung đã được phê duyệt, nhưng sau 5 năm vẫn không thể triển khai bởi chưa hoàn thành giải toả mặt bằng. Lý do mà khách hàng này đưa ra là do pháp luật quy định chủ dự án phải tự thoả thuận đền bù với người dân, nên việc thỏa thuận với người dân có đất trong khu vực dự án gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều hộ dân đưa ra các mức giá đền bù mà chủ đầu tư không chấp nhận được. Vì thế, mỗi năm, chỉ có một vài nghìn mét vuông đất được trả tiền đền bù, dù tiền của chủ đầu tư luôn sẵn trong tài khoản.

Để tháo gỡ khó khăn cho khách hàng trên, SMiC đã tư vấn cho khách hàng mở rộng thêm lĩnh vực hoạt động của dự án, đó là hoạt động phục vụ lợi ích công cộng. Bởi lẽ, Điểm e, Khoản 3, Điều 2, Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định, các trường hợp dự án có mục đích phục vụ lợi ích công cộng nằm trong diện được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất. Chính sự vận dụng linh hoạt pháp luật, huy động sự tham gia của Nhà nước vào quá trình thu hồi đất mà dự án trên mới được triển khai và đến nay đã mang lại hiệu quả.

Ví dụ trên cho thấy, những vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến sự sống còn của dự án, chưa nói đến hiệu quả kinh doanh sau đó.

Thống kê của UBND TP. Hà Nội cho thấy, từ tháng 7/2004 đến tháng 6/2011, trong 33 trường hợp thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo hình thức tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân, chỉ có 9 nhà đầu tư tự thỏa thuận thành công (chủ yếu là các dự án nhỏ lẻ, quy mô nhỏ), còn lại đều vướng mắc và phải xin điều chỉnh sang hướng Nhà nước thu hồi đất.

Việc xếp bất động sản vào nhóm phi sản xuất đã đẩy các DN bất động sản vào tình trạng khó khăn

Vướng mắc chủ yếu khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đền bù là người dân có nhà, đất trong diện giải tỏa luôn đòi mức bồi thường và các chính sách khác cao hơn nhiều so với quy định. Để có mặt bằng thực hiện dự án, một số nhà đầu tư một mặt công khai mức bồi thường tương đương quy định của Nhà nước, mặt khác chấp nhận thỏa thuận ngầm hỗ trợ thêm cho người dân, nhất là đối với các trường hợp chây ỳ. Từ đó, đã phát sinh mâu thuẫn về lợi ích của người dân trong cùng dự án, dẫn đến việc người dân phong toả diện tích đất thực hiện dự án, cản trở thi công, gây mất ổn định trật tự an toàn xã hội ở địa phương.

Chi phí cho mặt bằng luôn chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng giá trị của một dự án. Với hàng trăm tỷ đồng chi ra để phục vụ khâu giải phóng mặt bằng, chưa kể các chi phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng (nếu có), đã đẩy giá thành sản phẩm bất động sản lên cao. Thời gian giải phóng mặt bằng càng kéo dài, chi phí vốn càng lớn, thì giá bất động sản có khoảng cách càng lớn với năng lực chi trả của người dân.

Vì vậy, muốn tạo thanh khoản cho thị trường, Nhà nước cần có chính sách để kéo giá thành bất động sản xuống, mà cụ thể là bắt đầu bằng việc hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong khâu giải phóng mặt bằng, nhận quỹ đất sạch với một mức giá hợp lý.

Hiện nay, Đà Nẵng là địa phương làm rất tốt vai trò này, coi đất là một tài nguyên, Nhà nước đứng ra thu hồi và giao lại cho doanh nghiệp. Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã kiến nghị Chính phủ thống nhất chính sách bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, không phân biệt dự án do Nhà nước thu hồi đất hay dự án do doanh nghiệp thỏa thuận.

Không thể coi bất động sản là phi sản xuất

Một nguyên nhân không kém phần quan trọng từ chính cơ quan quản lý trong việc đẩy các DN bất động sản và người dân vào tình trạng khó khăn, đó là xếp bất động sản vào nhóm phi sản xuất, không khuyến khích tín dụng. Việc này đã khiến các DN bất động sản khó khăn trong huy động vốn từ các ngân hàng, thậm chí chấp nhận huy động với giá cao. Trong khi đó, có đầy đủ cơ sở để coi lĩnh vực bất động sản là thành phần không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của toàn nền kinh tế.

Sự trầm lắng của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các doanh nghiệp trong chuỗi giá trị ngành. Hệ quả dễ nhìn thấy là các DN ngành vật liệu xây dựng, như sắt, xi măng, gạch... bế tắc về đầu ra. Số liệu thống kê cho thấy, 9 tháng đầu năm, tồn kho xi măng tăng 50,2% so với cùng kỳ năm ngoái; tồn kho sắt, thép, gang tăng 40,6% so với cùng kỳ. Nhiều DN ngành vật liệu xây dựng thậm chí không có chỗ chứa hàng tồn kho, không còn dòng tiền để duy trì hoạt động, trả nợ. Thua lỗ, đối mặt với nguy cơ phá sản là điều đã và đang xảy ra.

Đó là nhìn đến mối quan hệ trực tiếp cấp một. Xa hơn một chút, các doanh nghiệp cung cấp đầu vào cho ngành thép như khai khoáng, luyện kim... cũng bị ảnh hưởng.

Một phần rất quan trọng của nền kinh tế đã gần như bị tê liệt, do chịu ảnh hưởng từ khó khăn của bất động sản. Tình trạng doanh nghiệp ngừng hoạt động, sa thải công nhân, hoặc chỉ trả lương tượng trưng (thất nghiệp trá hình) diễn ra tràn lan. Chính vì vậy, hỗ trợ bất động sản không phải là câu chuyện của một nhóm doanh nghiệp trực tiếp hưởng lợi, mà rộng hơn là câu chuyện liên quan đến hoạt động sản xuất - kinh doanh, an sinh xã hội.

Vì thế, nếu không có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, thì ít nhất, họ cũng cần được đối xử bình đẳng, đúng với những đóng góp xã hội mà họ đã tác động vào, chứ không phải là sự phân biệt đối xử nặng nề như thời gian vừa qua. Việc tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực này, tôi cho rằng đây là điều không đáng ngại. Bởi theo quy luật thị trường, dòng vốn sẽ tìm đến những nơi có khả năng sinh lời cao hơn. Việc nhà nhà làm bất động sản chỉ là sản phẩm của một giai đoạn mang tính quá độ, và theo thời gian, nó sẽ tự điều chỉnh phù hợp với quy luật cung - cầu của thị trường.