Trong quý 1, bất chấp những động thái điều chỉnh khá mạnh của thị trường TP HCM, cộng với tình hình kinh tế thế giới bất ổn, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn khá ổn định. Giá không giảm, thậm chí còn tăng ở vài phân khúc.
Theo ông Renato Shordon, Phó giám đốc chuyên môn Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE , sở dĩ thị trường Hà Nội không có sự đảo chiều như TP HCM là bởi nguồn cung vẫn còn hạn chế.
Mảng thị trường duy trì sự sôi động tại Hà Nội thời gian gần đây là văn phòng cho thuê. Giá vẫn tăng do việc gia hạn hợp đồng và dịch chuyển khách thuê. Văn phòng hạng A có giá trung bình hằng tháng khoảng 50 USD mỗi m2 (cao nhất có khi lên tới 70 USD), tăng 25%. Văn phòng hạng B giá trung bình 34 USD, tăng 20% so với quý 4 năm 2007. Trong 3 tháng đầu năm, chỉ có hai tòa nhà văn phòng hạng A đi vào hoạt động, và đều có diện tích khá khiêm tốn là Asia Tower tại phố Nhà Thờ với 3.100 m2 cho thuê và SunCity ở Hai Bà Trưng với 5.000 m2. Viet Tower tại đường Thái Hà với hơn 10.000 m2 là tòa nhà văn phòng hạng B duy nhất hoàn thành. Theo thống kê của CBRE, nguồn cung hiện nay mới chỉ đạt 4% so với nhu cầu thật sự hiện khoảng 300.000 m2 văn phòng.
Hầu hết các khu văn phòng đều được cho thuê hết trước khi hoàn thành và với diện tích rất lớn. Hiện tỷ lệ mặt bằng còn trống chỉ khoảng dưới 2%. "Trước đây, các văn phòng phổ biến thuê diện tích khiêm tốn từ 100 đến 200 m2, nhưng hiện nay, khi các công ty, tập đoàn nước ngoài ồ ạt vào Việt Nam, muốn xây dựng hình ảnh ấn tượng, họ thuê diện tích lớn hơn nhiều và thời hạn cũng dài hơn mức trung bình 3 năm, càng làm giá thuê tăng cao", ông Shordon cho biết. Hiện, hơn 10.000 m2 tại Viet Tower chỉ có 4 khách thuê, trong đó diện tích lớn nhất thuộc về hãng điện thoại Sony Ericsson. Còn tỷ lệ lớn ở Asia Tower là Ngân hàng Mỹ JP Morgan.
Nguồn cung thấp cho phân khúc văn phòng nên hiện có xu hướng cá nhân sửa sang các biệt thự, villa để cho thuê, tập trung chủ yếu ở trung tâm thành phố và các đô thị mới như Mỹ Đình, Trung Hòa Nhân Chính... Giá thuê tại những khu vực này phụ thuộc vào chất lượng, vị trí... nhưng đều thấp hơn với các văn phòng chất lượng cao, với các trang thiết bị đồng bộ, tiêu chuẩn. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, xu hướng này sẽ không thể tăng mạnh.
"Theo dự báo, thị trường văn phòng cho thuê sẽ còn sôi động và tăng mạnh cho tới ít nhất là năm 2010 bởi nhiều công ty hiện vẫn đáp ứng được mức giá này. Sau năm 2011, khi có thêm nguồn cung từ các tòa nhà như Keangnam, Crown Plaza, Habico Tower, The Landmark... giá cho thuê sẽ xuống thấp hơn một chút và dần đi vào ổn định", chuyên gia của CBRE nói thêm.
Với mảng nhà ở, các dự án bình ổn về giá, chỉ có dao động nhỏ không đáng kể. Hiện, ngoại trừ các "đại gia" như Golden Westlake vừa bán ra 93 căn hộ và Berjaya-Handico12 đã bắt đầu rao bán 148 căn hộ trong dự án Thạch Bàn New City, thì hầu hết các dự án khác đều rơi vào tình trạng đình trệ. Tín dụng bị thắt chặt, giá vật liệu xây dựng tăng, chủ đầu tư và khách hàng chưa thỏa thuận được về việc điều chỉnh giá... khiến nguồn cung vẫn khan hiếm, không theo kịp nhu cầu nên không xảy ra hiện tượng giá giảm gần tới mức gốc như TP HCM, nơi nguồn cung đã bắt đầu đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Trong khi quyền mua căn hộ The Vista (TP HCM) chênh lệch chỉ khoảng 12-13 triệu đồng so với giá gốc và mỗi căn đã giảm cả trăm triệu, thì tại Hà Nội, mức giá vẫn cao. Hiện, một số căn hộ tại chung cư Viglacera Hoàng Hoa Thám ở mức khoảng 25 triệu đồng một m2, tương đương giá của quý 4 năm 2007. Khu 15-17 Ngọc Khánh, khu 25 Láng Hạ vẫn xấp xỉ 30 triệu đồng cho mỗi m2. Đặc biệt, các khu căn hộ cao cấp như The Manor vẫn khoảng 38 triệu đồng một m2, Golden Westlake có giá rao bán trên thị trường ngang quý trước khoảng 50 triệu đồng một m2 và "đỉnh" là Pacific Place tại phố Lý Thường Kiệt là 60 triệu đồng một m2, cao hơn khoảng 25% so với giá của trước đó 3 tháng. Giá cao những lượng giao dịch vẫn tương đối ổn định.
Tuy nhiên, có một điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư, đó là hiện tượng đầu cơ có phần giảm sút. Trong xu thế chung của cả thế giới, việc giới đầu cơ "ít việc" vào thời điểm này cũng là điều dễ hiểu. Họ không dám mạo hiểm và các điều kiện khách quan khác, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng cũng không cho phép giới đầu cơ mạnh tay.
Ở các mảng thị trường khác, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cũng đã tăng gần 30% so với năm ngoái, khi nhiều thương hiệu mới nổi tiếng như Ecco, Speedo, Lancome... đang chuẩn bị vào Việt Nam. Ngoài ra, nhiều thương hiệu đã có chỗ đứng như Phở 24, cafe Highlands hay Adidas đang có kế hoạch mở rộng. Nguồn cung của thị trường này trong quý 1 cũng chỉ có Parkson ở Viet Tower, Syrena trên Hồ Tây và sắp tới là Skyline, Ha Thanh Plaza và SunCity. Tuy nhiên, với tốc độ phát triển của các hãng bán lẻ, và với việc cho tới cuối năm 2008, không có khu thương mại đáng kể nào khai trương, giá cho thuê mặt bằng có thể còn tăng.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chỉ chịu những biến động trong thời gian ngắn. Nhưng, các khu văn phòng và căn hộ vẫn sẽ cần lượng cung lớn và đây sẽ tiếp tục trở thành thị trường tiềm năng, thu hút nhiều nhà đầu tư trong khu vực và trên thế giới trong tương lai.
Linh Hương
