Thị trường bất động sản đang ảm đạm. Riêng thị trường mặt bằng bán lẻ lại bật lên những tín hiệu như “ánh sáng cuối đường hầm”.
Hiện nay, nhu cầu mặt bằng bán lẻ (MBBL) rất lớn nhưng nguồn cung lại hẹp. Tổng nguồn cung MBBL hiện đại tại Hà Nội đạt khoảng 117.000 m2. Hầu hết mặt bằng bán lẻ đều được khách thuê lấp đầy và thuê với giá cao hơn. Giá bình quân tại các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Đống Đa đạt ở mức 60 USD/m2, khu vực lân cận đạt khoảng 60% giá thuê khu vực trung tâm.
Tiềm năng thị trường bán lẻ
Việt Nam đang giữ chỉ số vàng về bán lẻ trên thế giới, với trên 68% dân số có độ tuổi dưới 40 và có khoảng 15% trong số này thường xuyên mua bán tại các trung tâm thương mại. Theo ông R. Leech – Giám đốc CBRE Việt Nam, “Điều này không có nghĩa là các loại hình chợ truyền thống sẽ biến mất mà sẽ có những chuyển đổi cho phù hợp hơn với nhu cầu người dân”.
Theo một thống kê mới nhất, tổng mức bán lẻ 2 tháng qua của Việt Nam giảm đã gây những khó khăn nhất định cho các nhà bán lẻ đang hoạt động ở Việt Nam. Tuy nhiên, theo quan sát của CBRE, riêng thị trường Hà Nội, người dân vẫn mua sắm nhiều tại các trung tâm. Chỉ có một vài ngành hàng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất (như thời trang cao cấp) vì không phải là mặt hàng thiết yếu, vì thế nằm trong danh sách cắt giảm mua sắm đầu tiên.
Cũng theo nhận xét của ông R. Leech, các trung tâm bán lẻ của Việt Nam còn khá mới mẻ nên nhà đầu tư còn thiếu kinh nghiệm trong chăm sóc khách hàng. “Hầu hết các trung tâm đều thiếu hụt nhân lực chăm sóc khách hàng. Hoạt động marketing đã xuất hiện nhưng chưa chuyên nghiệp nên hiệu quả chưa cao” – ông R. Leech khẳng định.
Thậm chí, tại một số trung tâm thương mại nổi tiếng, thời gian qua các lực lượng chức năng còn phát hiện hàng loạt hàng nhái, hàng giả được bày bán công khai. Tại buổi họp báo khai trương Trung tâm thương mại Pico Mall sáng 30/8, ông Michael Vong – Giám đốc Trung tâm cho biết, nhằm bảo đảm quyền lợi cho người tiêu dùng khi mua sắm tại đây, Trung tâm đã có các cam kết chặt chẽ với các chủ hàng tại các hợp đồng thuê là phải bán hàng chính gốc, nếu có vi phạm thì sẽ bị xử lý nghiêm minh.
Ông Trịnh Đức Tuấn – Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Pico cho biết thêm, việc lựa chọn khách hàng thuê cũng khá kỹ lưỡng, không quá nóng vội. “Nhiều khách hàng nhỏ muốn vào để khuếch trương thương hiệu nhưng chúng tôi không chấp nhận vì thấy chiến lược đầu tư không chắc chắn. Hiện nay, 86% mặt bằng tại trung tâm đã có khách thuê” – ông Tuấn cho biết.
Mặt bằng bán lẻ sẽ bão hoà
Dự báo, đến cuối năm 2011, toàn quốc sẽ có khoảng 850.000 m2 MBBL đi vào hoạt động, trong đó có khoảng 347.000 m2 tại thị trường Hà Nội. Đến năm 2012, tổng cung tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM sẽ đạt khoảng 3 triệu m2 (không bao gồm các đại siêu thị như Big C, Metro. “Diện tích bình quân MBBL ở Hà Nội và TP HCM đều thấp hơn các thành phố khác trong khu vực châu Á và nhiều nhà đầu tư đã nhìn thấy tiềm năng này. Đây là mảng thị trường tiềm năng vì nhu cầu về chất lượng, thị hiếu, văn minh mua sắm ngày càng được nhiều người quan tâm” – R. Leech cho biết.
Hiện nay, các nhà đầu tư rất quan tâm tới sự phát triển, từng bước tiến của thị trường này cũng như là diễn biến của nền kinh tế. Nhiều nhà dầu tư bất động sản nước ngoài rất quan tâm đến thị trường mặt bằng bán lẻ hiện đai và đã trải nghiệm đầu tư thông qua một quỹ của Việt Nam. Đã có rất nhiều dự án đang được triển khai và các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài có thể tham gia ở bước bắt đầu của dự án hoặc ở giai đoạn trong khi dự án đang phát triển.
Từ những lý do này sẽ khiến nguồn cung MBBL sẽ tăng lên rất mạnh trong năm 2012. Trong khi đó, theo nhận xét của ông R. Leech, số lượng các nhà bán lẻ có mong muốn mở rộng mặt bằng, mạng lưới hoặc các nhà bán lẻ mới mong muốn thâm nhập vào thị trường Việt Nam không tăng mạnh như tốc độ tăng trưởng nguồn cung. Chính vì vậy, tương lai vài năm tới thị trường này sẽ có những phân hoá rất lớn, ví dụ như trung tâm thương mại thành công và không thành công.
Bên cạnh đó, “Tất cả các chủ đầu tư trung tâm thương mại sẽ phải đầu tư rất lớn trong việc giữ khách thuê hoặc thu hút thêm những khách thuê mới. Giá thuê chung của cả thị trường sẽ giảm đi, đồng thời nhà đầu tư phải tăng cường thêm các hoạt động để thu hút các khách thuê mới vào trung tâm của mình. Chúng tôi nghĩ rằng, cùng lúc đó tỷ lệ trống chung của thị trường cũng tăng lên và đặc biệt tăng mạnh ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm” – ông R. Leech nói.
Trong báo cáo mới nhất tại diễn đàn bất động sản châu Á, CBRE có đưa ra thông tin hiện nay có nhiều nguồn tiền đầu tư từ các thị trường phát triển muốn chuyển tiền vào các thị trường kém phát triển hơn. Trong khi vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang “teo tóp” đi trông thấy nhưng nguồn vốn lại không thể chảy vào đúng chỗ được. Đưa ra quan điểm về thực tế này, ông Rechard Leech cho rằng có nhiều lý do nhưng cơ bản nhất đã tồn tại khá lâu đó là những rào cản đối với nhà đầu tư bất động sản nước ngoài khi đến Việt Nam. Để có được một khu đất tốt cho nhà đầu tư đã rất khó khăn. Nhưng khi đã xác định được lô đất đó rồi thì việc giải phóng mặt bằng cũng vô cùng vất vả, tốn nhiều thời gian hơn người ta kỳ vọng rất nhiều. Ngoài ra, để có được giấy phép đầu tư, giấy phép kinh doanh trong ngành bất động sản cũng rất khó. “Điều đó chỉ có thể bù đắp được khi có một sinh lợi rất cao trên dòng vốn đầu tư. Nếu khả năng sinh lời không cao thì người ta sẵn sàng tìm đến các thị trường dễ dàng tiếp cận hơn” – ông R. Leech khẳng định.
(Theo VOV)
