Tại hội thảo về chính sách đối với thị trường bất động sản (BĐS) do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) tổ chức đầu tháng 7, các chuyên gia cho rằng, ở nhiều nước, hình thức tiết kiệm BĐS đang ngày càng phổ biến và Việt Nam cần tham khảo hình thức này.
Trên thực tế, trong khi pháp luật về BĐS cũng như các quy định pháp lý khác bỏ trống hoàn toàn loại hình này, đã có DN "vượt rào". Song cũng chính vì sự mạnh dạn khi chưa có khuôn khổ ấy, DN đã bị "tuýt còi".
Ông Đinh Văn Ân, Viện trưởng CIEM cho biết, chính sách phát triển tiết kiệm BĐS tập trung vào việc ban hành luật pháp điều tiết những yếu tố chính như ký kết hợp đồng với các điều khoản, tiết kiệm, vay, phân bổ các khoản vay và trợ cấp... Tới nay, tiết kiệm theo hợp đồng đã chiếm thị phần đáng kể tại nhiều nước. Chẳng hạn, tiết kiệm theo hợp đồng chiếm 40% thị phần tín dụng thế chấp ở Áo, 32% tại Pháp và trên 20% tại Đức.
Tại Việt Nam, tiết kiệm theo hợp đồng BĐS cũng đã được đề cập nhiều lần, song mới chỉ dừng ở ý tưởng. Đầu năm 2009, việc Công ty BĐS Vinaland phát hành "Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở" đã gây nhiều ầm ĩ. Đây là một dạng chứng chỉ phát hành với mục đích vay tiền của người mua nhà để xây nhà.
Theo quy chế quỹ tiết kiệm nhà ở của Vinaland thì người nộp tiền tiết kiệm với giá bằng mệnh giá chứng chỉ đã mua, cộng với đơn giá xây dựng gốc tại thời điểm xây dựng. Khi Công ty đã xây nhà, nếu người mua chứng chỉ từ chối chuyển đổi chứng chỉ thành quyền mua nhà thì có thể đề nghị Công ty trả lại toàn bộ tiền gốc và lãi suất bằng 100% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định Sau 60 tháng mà Công ty vẫn chưa xây nhà thì người mua có quyền yêu cầu Công ty trả lại toàn bộ tiền gốc và lãi suất bằng 200% lãi suất cơ bản do NHNN ban hành hoặc tiếp tục chờ mua nhà của Công ty. Căn hộ được mua tại thời điểm ký kết hợp đồng căn cứ vào số chứng chỉ mà người đó có.
Về bản chất, chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở là một quan hệ dân sự trong việc vay tiền, trong đó Vinaland là người đi vay, người mua chứng chỉ là người cho vay. Do vậy, quan hệ này được điều chỉnh bởi các quy định về giao dịch dân sự nói chung và quan hệ vay tài sản nói riêng. Đây là một hình thức huy động vốn mới, linh hoạt, cho phép Công ty có nguồn tiền ổn định để triển khai dự án, đồng thời có lượng khách hàng xác định.
Tuy nhiên, chiểu theo các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam, hình thức chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở chưa có khung pháp lý. Chính vì kiểu huy động vốn tự sáng tạo này của Công ty, NHNN Chi nhánh TP. HCM đã lập đoàn kiểm tra tại Vinaland.
Theo kết luận của đoàn kiểm tra, tên gọi Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở" của Vinaland có từ ngữ dùng cho tên gọi mang tính đặc thù của các chuyên ngành khác nên gây nhiều tranh cãi. Đây không phải là huy động vốn với hình thức tiền gửi tiết kiệm, vì Công ty vay tiền tích lũy của người có mong muốn được mua nhà ở với đơn giá xây dựng gốc trong tương lai. Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở cũng không phải là giấy tờ có giá phát hành dưới hình thức chứng chỉ theo quy định của NHNN, do không hội đủ những yếu tố về giấy tờ có giá theo quy định.
Đối chiếu với Luật Chứng khoán thì chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở do Vinaland phát hành cũng không phải là hoạt động huy động vốn dưới hình thức phát hành chứng khoán.
Liệu sản phẩm này có vi phạm quy định của pháp luật không? Điều 108, Luật Doanh nghiệp quy định quyền và nhiệm vụ HĐQT được quyết định chào bán cổ phần mới trong phạm vi số cổ phần được quyền chào bán của từng loại; quyết định huy động thêm vốn theo hình thức khác... Vậy là dù không bị cấm song vì chưa có tiền lệ, nên để trách rắc rối, Vinaland sau đó đã thông báo ngưng việc phát hành Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở. Khách hàng đã mua chứng chỉ được giải quyết quyền lợi theo các phương án: ký hợp đồng vay tiền và nhận giấy xác nhận nợ của Vinaland hoặc nhận lại toàn bộ số tiền đã nộp hoặc tự thỏa thuận với Công ty. "Bình mới rượu cũ", rõ ràng trong trường hợp này Công ty vẫn tiếp tục huy động vốn củakhách hàng, song hợp đồng vay tiền và giấy xác nhận nợ là một hợp đồng dân sự, không thật sự hấp dẫn bằng việc nộp tiền mua Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở.
Trên thực tế, không hẳn chỉ có mỗi Vinaland đã phát hành Chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở, nhiều công ty BĐS còn tiến hành huy động vốn với nhiều hình thức chưa có tiền lệ tại Việt Nam. Điều đáng nói là những hình thức ấy, hoặc những điều khoản trong thỏa thuận, hợp đồng luôn đứng về phía chủ đầu tư, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Bình luận câu chuyện này, một chuyên gia của CIEM cho rằng, khung pháp lý chưa theo kịp thực tiễn cuộc sống thì cần được bổ sung, cải tiến để DN có điều kiện thuận lợi trong kinh doanh, nếu không sẽ nảy sinh tình trạng "làm chui" gây ra rất nhiều rủi ro đối với khách hàng.
(Theo Đầu Tư)
