Nguồn cung thị trường văn phòng sẽ gia tăng với tốc đô nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, dẫn tới sức ép lên giá và tỷ lệ lấp đầy.
Theo báo cáo tổng kết thị trường bất động sản vừa công bố của Colliers International Vietnam, tính đến quý 1/2011, Hà Nội có 16 tòa nhà văn phòng hạng A với tổng diện tích cho thuê thuần khoảng 204.500 m2. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trung bình ở mức 86,7% và 39,2USD/m2/tháng.
Nhìn chung, thị trường vẫn chưa thoát khỏi thời gian khủng hoảng những năm 2009 – 2010. Trong năm qua, giá thuê chưa vượt quá mức 40USD và tỷ lệ lấp đầy không vượt quá 90%, tiếp tục mức cân bằng thấp trong năm 2010. So với quý 4/2010, giá thuê trung bình hầu như không thay đổi trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 1,7 điểm phần trăm.
Đáng chú ý là tòa nhà Charmvit Tower trên phố Trần Duy Hưng với diện tích sàn lớn và giá thuê cạnh tranh vẫn đang có tỷ lệ cho thuê chậm, do vậy góp phần kìm hãm tương đối tỷ lệ lấp đầy chung của hạng A. Tòa nhà Sentinel Place ở phố Lý Thái Tổ kinh doanh tốt hơn nhờ lợi thế về vị trí và giá thuê phù hợp. Những tòa nhà này là nguồn cung mới duy nhất trong nửa cuối năm 2010.
Ngược lại với hạng A, hạng B tiếp tục có kết quả kinh doanh tốt hơn trong quý 1/2011. Trong 2 quý liên tiếp, giá thuê trung bình đã giảm trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng, mặc dù với mức độ nhỏ. Giá thuê trung bình hiện giờ đang ở mức 26,1USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy là 87,9%, giảm tương ứng 0,44USD và tăng 1,9 điểm phần trăm so với Q4 2010.
Tuy nhiên, kết quả này không đủ để đảo ngược tình hình trì trệ đã ảnh hưởng đến thị trường kể từ năm 2009. So với quý 1/2010, giá thuê trung bình đã giảm 0,7 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy cũng giảm 1,5 điểm phần trăm.
Theo Colliers, nhìn chung tỷ lệ lấp đầy hiện tại vẫn ở mức cao và chưa thấp hơn mức 80% có thể làm cho các chủ đầu tư lo lắng.
Nội thành vẫn đắt khách
Báo cáo của Collier cũng cho thấy, giữa các quận trung tâm Hà Nội (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trung, Đống Đa và Ba Đình) và các quận mới (Cầu Giấy, Từ Liêm, Long Biên và Thanh Xuân) vẫn còn tồn tại khác biệt lớn về tình hình kinh doanh của các tòa nhà.
Quận trung tâm có tỷ lệ lấp đầy cao hơn (87% so với 75%) và giá thuê trung bình cao hơn (30USD so với 21USD). Quận Long Biên có kết quả kinh doanh kém hơn các quận khác trong khi Hoàn Kiếm luôn luôn dẫn đầu. Điều này là minh chứng rõ ràng cho tầm quan trọng của vị trí.
Mặt khác, rất nhiều tòa nhà văn phòng mới đang mọc lên tại các quận phía Tây như Cầu Giấy và Từ Liêm, tập trung tại khu Mỹ Đình, nơi được dự đoán sẽ trở thành đối trọng của khu Trung tâm. Tuy nhiên, khu vực này vẫn chưa đủ khả năng cạnh tranh bình đẳng với các quận trung tâm như Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Trung bình các công ty phải trả tiền thuê 34USD/m2/tháng ở Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng và chỉ có 23,5USD để thuê văn phòng ở Cầu Giấy và Từ Liêm. Đây là việc bù trừ giữa vị trí và giá thuê ít nhất cho tới khi cơ sở hạ tầng, dịch vụ và tiện nghi được cải thiện hơn tại các quận phía Tây.
Nguồn cung tiếp tục tăng
Trong năm 2011 sẽ có thêm 240 000m2 diện tích văn phòng Hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này. Vì vậy, Colliers dự đoán thị trường sẽ gặp áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn cho tới khi cung và cầu tiến gần đến nhau hơn về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.
Hiện phần lớn chào thuê là từ các công ty cần diện tích văn phòng nhỏ hơn 250m2. Tuy nhiên, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuê giảm tại các tòa nhà cùng hạng hoặc thấp hơn và nhiều khách thuê mới đang xuất hiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục. Trong số những khách thuê tiềm năng này có một số công ty Nhật Bản chịu ảnh hưởng của thiên tai xảy ra gần đây. Những khách thuê và nhà đầu tư này đang tích cực tìm kiếm địa điểm và do vậy, chủ đầu tư tòa nhà có thể sẽ nhận được nhiều yêu cầu về diện tích trên 500m2 hơn.
Trong những năm gần đây, thị trường đã chứng kiến một số dự án quy mô lớn xuất hiện với diện tích sàn lớn như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower. Dĩ nhiên các chủ đầu tư tòa nhà này sẽ phải tính tới thời gian lấp đầy dài cho diện tích lớn như vậy. Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng. Một ví dụ là tòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng. Colliers dự đoán khuynh hướng này sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.
Trong giai đoạn 2011-2014 và sau đó, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt tới gần 3 000 000m2 sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn nhất, có thể vì các chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm của mình, kỳ vọng là các tòa nhà với giá thuê và chất lượng trung bình sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn bất kể nguy cơ lạm phát và khủng hoảng kinh tế. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh cả từ bên trong và từ hạng B. Nhìn chung, nguồn cung thị trường sẽ gia tăng với tốc đô nhanh hơn tốc độ tăng GDP của Hà Nội, dẫn tới sức ép lên giá và tỷ lệ lấp đầy.
Duy Khánh
