Sẽ có xu hướng nhà đầu tư chỉ tìm mua lại những dự án cũ để tiếp tục xây dựng và bán hàng nhằm thu hồi vốn một cách nhanh chóng. (Ảnh minh họa, nguồn: tinnhanhchungkhoan).

Thị trường bất động sản 2015 và những kịch bản chủ đạo

Ông Đực phân tích, những chính sách đổi mới của Nhà nước như mở rộng cơ chế cho người dân tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng, cơ chế thông thoáng trong việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ tạo nên những tác động tích cực cho thị trường bất động sản trong năm 2015. Song, vấn đề đầu tư bất động sản thì sẽ có những khó khăn hơn, bởi, dường như thủ tục xây dựng nhiêu khê hơn với những quy định về việc ký quỹ, bảo lãnh và tăng tiền sử dụng đất. Lúc đó, sẽ có những tình huống xảy ra đối với thị trường bất động sản như sau:

Tình huống 1: Sẽ là sự lên ngôi của các căn hộ nhỏ trong khoảng diện tích 50-60m2. Đặc biệt, khi quy định diện tích căn hộ tối thiểu phải là 45m2 trước đây đã được xóa bỏ tại Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây sẽ tạo điều kiện cho sự xuất hiện của những căn hộ diện tích 30m2. Điều này sẽ dẫn đến sự cạnh tranh của thị trường căn hộ nhỏ ngày càng sôi động, khốc liệt hơn.

Tình huống 2: Sẽ xảy ra tình trạng bán dự án hoặc bán cả doanh nghiệp. Việc mua bán các dự án "chết có thể cứu" được đánh giá là sẽ sôi động vì có thể đầu tư nhanh - gọn - bán liền - lãi liền. Và đây được xem là một cái chết "mềm mại" đối với những dự án đã đắp chiếu một thời gian dài. Thực tế, để cứu bản thân, để trả được lãi ngân hàng và thoát khỏi thị trường, nhiều doanh nghiệp đã phải chấp nhận cái chết này. Thậm chí, để thoát khỏi đống nợ xấu, nhiều doanh nghiệp còn phải ra đi tức tưởi với hai bàn tay trắng.

Cũng có những trường hợp doanh nghiệp phải chấp nhận một cái chết thảm khốc vì một lý do nào đó mà không muốn hoặc không thể chuyển nhượng dự án, như việc dự án không phù hợp với nhu cầu thực tế. Điều này sẽ có những ảnh hưởng không hề nhỏ đến xã hội. Bởi, đó không chỉ đơn thuần là việc các doanh nghiệp phải mất đi khối tài sản của mình mà những người đã lỡ mua sản phẩm hay các nhà thầu thi công cũng không thể thu hồi được nợ và dẫn đến những hệ lụy pháp lý như kiện tụng, tranh chấp, thậm chí là hình sự.

Tình huống thứ 3: Sẽ không có nhiều dự án mới ra đời trong năm 2015. Nguyên do là vì quy định về việc thực hiện dự án đầu tư không những không giảm mà còn có thêm nhiều điều kiện ràng buộc và những thủ tục phức tạp hơn. Cụ thể là việc tăng tiền sử dụng đất, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản về khởi công xây dựng, ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng. Như vậy, các thủ tục hành chính sẽ tăng lên, chi phí đầu tư tăng, kéo theo giá bán căn hộ cũng sẽ tăng... Thực tế này thực sự gây bất lợi cho doanh nghiệp. 

Vì vậy, sẽ có xu hướng nhà đầu tư chỉ tìm mua lại những dự án cũ để tiếp tục xây dựng và bán hàng nhằm thu hồi vốn một cách nhanh chóng. Còn việc khai thác thêm dự án mới rồi đợi 5-7 năm sau mới xây để bán thì rất ít, hoặc có thể là không có. Thế nên, tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, kinh doanh theo kiểu "mì ăn liền" được dự đoán sẽ sôi động trong năm 2015 chứ không ai khai khẩn "trồng cao su".

Tình huống thứ 4: Những siêu dự án của các siêu đại gia bất động sản đã và sẽ xuất hiện. Đơn cử là siêu dự án ở Tân Cảng của Vingroup hay Đại Quang Minh, Hà Đô…tại Tp.HCM. Đây là những siêu đại gia có nguồn vốn rất lớn và thế lực mạnh với khả năng hoàn tất thủ tục nhanh chóng, tung ra thị trường những sản phẩm có vị trí tốt, mức giá phù hợp và thu lợi nhuận lớn. Những dự án của các ông chủ lớn này sẽ là sự đe dọa lớn đối với các dự án nào cùng vị trí, có giá bán tương đồng. Thực tế, nhiều dự án đang hấp hối bỗng chết một cách nhanh chóng khi các siêu đại gia này xuất hiện. Có thể thấy rằng, đây không phải là "Đại dương xanh" mà là một "Đại dương đẫm máu".

Giá nhà đã đến điểm hòa vốn

Ông Đực cho rằng, thị trường bất động sản năm 2014 có phần sôi động hơn giai đoạn 2011-2013. Tuy không thực sự tạo được sự biến động nhưng đã xuất hiện những điểm rất tích cực. Tại Tp.HCM có khoảng 40 dự án hoạt động tốt. Đơn cử như Ehome của Nam Long (NLG), Công ty Lê Thành, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay HimLam Chợ Lớn. Và các dự án được hồi sinh do công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh (DXG), Novaland, Thanh Yến mua lại.

Và sự xuất hiện của những công ty "siêu mạnh" như Đại Quang Minh, Hà Đô, Vingroup với các sản phẩm trung cao cấp ở Quận 2, Quận 10 và Bình Thạnh vào thời điểm cuối năm 2014 được xem là điểm sáng, dấu hiệu khởi sắc, tạo sự cải thiện về thanh khoản cho thị trường.

Song, ông Đực cũng nhấn mạnh, sự sôi động của những dự án trên chưa thể phản ánh được hết toàn cảnh của thị trường bất động sản. Bởi vẫn còn đó hơn 900 dự án nằm "bất động", trong đó, có 200 dự án đã bị rút giấy phép, khoảng 700 dự án khác đang "đắp mền" hay "đắp chiếu".

Ông Đực cũng cho biết, trong nhiều năm qua, thị trường đã và đang thanh lọc và điều này sẽ tiếp diễn trong những năm tới. Dù hoạt động mua bán các dự án hoặc cả doanh nghiệp được đánh giá là sôi động nhưng vẫn không thấm vào đâu so với lượng lớn hàng tồn kho. Riêng năm 2014, số dự án hồi sinh tại Tp.HCM chỉ ở con số vài chục so với 900 dự án đang chết.

Trong khi đó, giá nhà trong nhiều năm qua đã liên tục giảm và đạt đến điểm hoà vốn, khó có thể giảm hơn nữa. Năm 2015 được dự đoán sẽ là năm chứng kiến cuộc chiến của những doanh nghiệp với định hướng sản phẩm là các căn hộ nhỏ, giá bán trung bình cùng sự xuất hiện của siêu đại gia. Xu hướng này sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân, góp phần làm thị trường thêm sôi động và tăng tính thanh khoản.

Gói 50.000 tỷ đồng tạo điểm sáng cho thị trường

Theo ông Đực, thông tin về gói hỗ trợ 50.000 tỷ đồng dự kiến được Ngân hàng Nhà nước tung ra tỏng thời gian sắp tới để hỗ trợ phân khúc nhà ở thương mại được xem là gói 30.000 tỷ đồng mở rộng, phục vụ riêng cho các dự án nhà ở thương mại. Nếu gói này được triển khai sẽ là một "cú huých" cho thị trường BĐS, tạo hiệu ứng kích cầu, giúp nhiều dự án được tái khởi động và làm tăng nguồn cung nhà ở trong tương lai.

Song, để phát huy được hiệu quả kinh tế, xã hội của gói này thì đối tượng được vay nhà ở thương mại cần hạn chế ở mức 1-2 tỷ đồng/căn. Bởi, nếu cho vay mua căn hộ có giá hơn 2 tỷ đồng thì chỉ tạo giúp cho người giàu có thêm cơ hội sở hữu nhiều nhà, doanh nghiệp lại lao vào đầu tư các dự án cao giá, trong khi căn hộ trung và dài hạn đang bội thực nguồn cung mà người dân khó khăn về nhà ở lại không có cơ hội được sở hữu nhà.