Tháng 2-2012, tôi và một người cùng đứng tên đồng sở hữu một mảnh đất 400m2 tại P.Bình Chiểu, Q.Thủ Đức. Trong đó có 200m2 đất nông nghiệp ở phía trước mặt tiền và 200m2 đất thổ cư phía sau.
Tháng 2-2012, tôi và một người cùng đứng tên đồng sở hữu một mảnh đất 400m2 tại P.Bình Chiểu, Q.Thủ Đức (TP.HCM). Trong đó có 200m2 (11m x 18,20m) đất nông nghiệp (trồng cây hằng năm) ở phía trước mặt tiền và 200m2 (11m x 18,50m) đất thổ cư phía sau.
Mỗi người sở hữu 200m2 gồm 100m2 đất thổ cư và 100m2 đất nông nghiệp chia theo chiều dọc với kích thước 5,5m x 36,70m. Phần đất của tôi đã có một ngôi nhà (đất và nhà đã có sổ hồng), khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết mà chỉ có quy hoạch chung là "khu dân cư mới".
Hỏi:
1/ Tôi và người đồng sở hữu xin tách thửa làm hai có được không (chia theo chiều dọc mỗi người sở hữu 100m2 thổ cư và 100m2 hằng năm khác)?
2/ Người đồng sở hữu xin cất nhà trên 100m2 đất thổ cư và sau đó chúng tôi xin tách thửa có được không?
3/ Trong trường hợp chúng tôi xin chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư 200m2 còn lại thì khi đóng thuế chúng tôi có chịu mức thuế vượt hạn mức hay không (hai người chúng tôi chỉ có mảnh đất này là duy nhất). Trường hợp phải đóng thuế vượt hạn mức thì mức thuế là bao nhiêu?
- Trả lời:
Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng bạn và người bạn đang đồng sở hữu hai thửa đất được cấp chung một giấy chứng nhận gồm một thửa đất ở 200m2 và một thửa đất nông nghiệp 200m2.
Trường hợp bạn muốn tách mỗi thửa đất 200m2 này thành các thửa đất nhỏ, mỗi thửa 100m2 thì phải đáp ứng các quy định về việc tách thửa theo quy định tại khoản 1 và 2 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.
Cụ thể, đối với phần đất ở, điều kiện tách thửa đối với đất đã có nhà tại quận Thủ Đức là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diê%3ḅn tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Như vậy, thửa đất của bạn đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định. Bạn của bạn có thể xây nhà trước rồi xin tách thửa sau hoặc tách thửa trước rồi xây nhà sau.
Còn đối với thửa đất nông nghiệp, quyết định 19/2009/QĐ-UBND không cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp có diện tích dưới 1.000m2, trừ trường hợp tách thửa để sử dụng theo mục đích phi nông nghiệp (trong trường hợp này là đất ở) và phải phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt.
Theo đó, trường hợp tại vị trí đất đã được quy hoạch là đất ở, bạn và người bạn sẽ xin chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ 200m2 đất nông nghiệp sang đất thổ cư rồi mới tiến hành tách thửa. Khi được chuyển mục đích, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất trồng cây hằng năm.
Khi được chuyển mục đích trong trường hợp này, hộ của bạn được xem đang sử dụng 400m2 đất ở, mà hạn mức đất ở tại quận Thủ Đức là 200m2/hộ (quyết định 64/2001/QĐ-UB của UBND TP.HCM) nên giá đất ở để xác định tiền sử dụng đất chênh lệch phải nộp cho phần diện tích đất vừa được chuyển mục đích là theo giá đất ở vượt hạn mức.
Theo điểm b khoản 2 quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tại quận Thủ Đức, toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là bốn (4,0) lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố tại thời điểm xin chuyển mục đích.
Việc xác định tiền sử dụng đất vượt hạn mức hay không sẽ căn cứ theo tổng diện tích đất ở của mỗi hộ gia đình, chứ không căn cứ vào việc có phải là thửa đất duy nhất hay không.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Nguồn: Tuổi Trẻ)
