TP Matxcơva là một thí dụ điển hình về chương trình cải tạo đồng bộ đô thị trên cơ sở phá dỡ nhà ở cũ nát và xây mới các công trình hạ tầng kỹ thuật mà Việt Nam có thể tham khảo.
Nhà ở quá cũ nát làm xấu bộ mặt đô thị, kìm hãm sự phát triển hạ tầng kỹ thuật, đồng thời nguy cơ tai nạn rình rập, gây ra sự lo ngại cho người dân TP, phải cải tạo.Nhưng thực hiện các biện pháp cải tạo thường bị hạn chế bởi các vấn đề tài chính, pháp lý liên quan đến dự trữ đất đai và các công trình hạ tầng cũng như việc đền bù cho các chủ sở hữu. “Chương trình cải tạo nhà lắp ghép tấm lớn 5 tầng và nhà cũ nát” thực hiện nguyên lý có lợi cho cả TP lẫn các nhà đầu tư. Đó là sự kết hợp hài hòa giữa phân bố cơ cấu diện tích ở, chỉ số đảm bảo diện tích và thị trường nhà ở.
Chiến lược từ tầm vĩ mô
Để thực hiện chính sách tái sản xuất lĩnh vực nhà ở trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính quyền trung ương cần hoạch định phương pháp và chiến lược rõ ràng đối với kế hoạch hóa về cơ cấu, nguồn lực và khối lượng xây dựng mới. Chính quyền trung ương cần vạch rõ định hướng về cải tạo và sửa chữa những công trình ở đang sử dụng, phá dỡ những nhà ở nguy hiểm, đảm bảo sự khôi phục đồng bộ. Đó là chính sách tái sản xuất để tăng hiệu quả sử dụng đồng vốn, phân bổ tài chính cho xây dựng mới, sửa chữa đồng bộ nhà ở và công trình hạ tầng. Việc phân bổ vốn phải được thực hiện trên cơ sở các giải pháp thiết kế làm sao để sử dụng lâu dài và phù hợp với tiêu chuẩn, quy định kỹ thuật hiện hành.
Phương pháp quản lý và điều tiết của các cơ quan và chính quyền tham gia vào quá trình hoạch định chính sách rất quan trọng. Những phương pháp nói trên xác định phương hướng đầu tư, biện pháp tích hợp đầu tư ưu tiên, cơ chế thu hút nguồn vốn ngoài ngân sách, các nguồn tín dụng, đóng góp của các cơ quan và hỗ trợ của Nhà nước cho các cá thể. Những vấn đề trên có ảnh hưởng lớn đến sự ổn định nhịp điệu và sự phát triển cân đối tiềm năng nhà ở của vùng lãnh thổ.
Ở Nga, trong quá trình thực thi dự án về nhà ở, việc đảm bảo nhà ở tiện nghi cho dân chúng được tiến hành theo các chương trình thống nhất từ trung ương đến địa phương: chẳng hạn như chương trình mục tiêu của liên bang về nhà ở, các chương trình về hiện đại hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật, chương trình di dời dân cư ra khỏi vùng cũ nát…
Quá trình luật hóa và đầu tư tư nhân
Trong quá trình thực hiện chương trình phá dỡ nhà ở cũ nát, cần thiết phải thiết lập những chỉ tiêu để phân loại các nhà ở cũ nát, nguy hiểm. Nhiệm vụ đầu tiên là phân chia nhà ở thành loại nhà cũ nát và nguy hiểm ở mức độ nào, bao gồm: Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ (việc sửa chữa hay cải tạo là không thể hoặc không kinh tế); Nhà ở thuộc diện sửa chữa, nâng cấp, kể cả mở rộng diện tích ở; Nhà ở thuộc diện sửa chữa lớn; Nhà ở mà trong thời gian 10 - 15 năm tới đây sẽ trở nên cũ nát. Việc phân loại tiêu chí này rất quan trọng bởi đó là thước đo của những chính sách ưu tiên đầu tư, từng bước giải quyết hợp lý vấn đề cải tạo đô thị.
Pháp luật hiện nay của Liên bang Nga quy định một số tổ chức nhất định cần hỗ trợ tài chính cho các cơ quan công quyền thông qua việc thành lập các tổ chức phi thương mại để thực hiện chức năng cung cấp tài chính cho công tác sửa chữa nhà ở cũ nát và di dời dân cư ra khỏi các nhà đó. Đó là “Quỹ hỗ trợ nhà ở” nhằm mục đích tạo điều kiện an toàn và tiện nghi cho dân cư sinh sống, nâng cao hiệu quả về nhà ở và dịch vụ hạ tầng, thiết lập cơ chế quản lý quỹ nhà ở, ứng dụng các công nghệ mới hiện đại.
Pháp luật hiện thời cũng xác định năng lực, thủ tục thành lập và hoạt động của các tổ chức phi thương mại, đồng thời điều tiết mối quan hệ giữa các tổ chức phi thương mại này với các cơ quan công quyền khi thực hiện việc sửa chữa và di dời dân cư ra khỏi các nhà cũ nát nguy hiểm.
Sự hấp dẫn và khả thi của cơ chế đầu tư tư nhân để mua những khu nhà cũ nát rồi phá dỡ chúng để xây dựng mới chính là lợi ích tiềm năng của các nhà đầu tư, ở Nga đầu tư tư nhân khá phong phú và thuận lợi bởi chính sách và cơ chế. Tuy nhiên, ý tưởng xây dựng các khu đô thị mới tại các khu nhà cũ nát phải phù hợp với quy định về sử dụng đất và phù hợp quy hoạch.
Nét đặc trưng của sự thu hút đầu tư tư nhân là đầu tư vào các hệ thống công trình kỹ thuật, qua đó xóa bỏ các nhà cũ nát và quay vòng các tài sản đó ở điều kiện chấp nhận được trong dài hạn. Nguồn đầu tư cho trung hạn phải là tín dụng ngân hàng, trong đó có vốn chi cho việc chuyển nhượng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
(Theo Baoxaydung)
