Mâu thuẫn dịch vụ chung cư

Chủ đầu tư cắt điện, hạn chế sử dụng thang máy của cư dân. Người dân mang chiếu, loa, bếp than tổ ong, lều võng phong tỏa văn phòng chủ đầu tư. Đó là cảnh tượng hỗn loạn tại tòa nhà cao nhất Việt Nam Keangnam trong những ngày qua. Cư dân cho rằng việc chủ đầu tư đưa ra mức phí dịch vụ cao gấp 4 - 5 lần quy định của TP trong khi chất lượng dịch vụ không bảo đảm là điều phi lý. Còn chủ đầu tư khẳng định, nếu cư dân không đóng phí, ban quản lý sẽ không thể vận hành tòa nhà.

Câu chuyện tranh chấp như trên không phải cá biệt. Trước đó, cư dân tòa nhà The Manor, một trong những khu chung cư cao cấp, cũng phong tỏa lối ra vào để phản đối các mức phí dịch vụ trông giữ xe mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi đó, chủ đầu tư cho rằng, tầng hầm tòa nhà thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên muốn để xe dưới tầng hầm, ngoài phí trông giữ, người dân phải trả tiền thuê chỗ. Mâu thuẫn kéo dài hàng tháng, lúc âm ỉ, lúc bùng phát, không thể giải quyết dứt điểm.

Không chỉ những tòa nhà cao cấp mà ngay cả những khu nhà tái định cư cũng không ít việc dở khóc dở cười. Đơn vị quản lý thì phàn nàn nói không ai nghe, nội quy không ai thực hiện. Nhà nhà đua nhau làm "chuồng cọp". Bếp than tổ ong, xe đạp bày hết ra hành lang chung; đồ đạc cũ không dùng đến mang ra để ở lối thoát hiểm. Ống thu rác bị tắc vì không biết ai đó ném cả cái chiếu vào trong. Thang máy còn là nơi cho đối tượng say xỉn phóng uế... Trong khi đó, người dân lại kêu đơn vị quản lý thiếu trách nhiệm. Thang máy hỏng, bể nước hỏng không được sửa chữa kịp thời. Chất lượng dịch vụ quá kém, chỉ chăm chăm cho thuê phần diện tích tầng 1 để thu lời, bỏ mặc người dân sinh sống trong tòa nhà... Riêng phần diện tích tầng 1, có nơi người dân thành lập ban đại diện đấu tranh đòi đơn vị quản lý phải dùng lợi nhuận thu được từ việc cho thuê để bù đắp chi phí dịch vụ cho người dân. Tuy nhiên, đơn vị quản lý cho rằng phần diện tích này không thuộc sở hữu chung của tòa nhà nên không có lý gì phải san sẻ, từ đó dẫn đến mâu thuẫn.

Thiếu sự đồng thuận

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, các tòa nhà chung cư hiện do 3 nhóm chính quản lý là chủ đầu tư; người dân thành lập ban quản trị để quản lý, hoặc Công ty TNHH NN MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội được giao nhiệm vụ quản lý (thường là các tòa nhà chung cư tái định cư). Tuy nhiên, do ai quản lý cũng đều có những vướng mắc nhất định. Nhóm nhà do chủ đầu tư trực tiếp quản lý là dạng phổ biến nhất (do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, dân số về ở chưa đạt 50% và chưa thành lập được ban quản trị...), đồng thời cũng phức tạp nhất, với nhiều hình thức khác nhau như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đại diện hộ dân quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn, dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư không có sự đồng đều từ chất lượng đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Với dạng do ban quản trị quản lý, thực tế cho thấy chưa nhiều, đa phần vẫn thông qua chủ đầu tư quản lý tòa nhà. Song, một số trường hợp ban quản trị đang tổ chức vận hành lại chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận nên hoạt động theo kiểu đại diện tổ dân phố, kinh phí thu được không đủ để duy trì, trả phí dịch vụ và sửa chữa duy tu các thiết bị trong tòa nhà. Dạng nhà được Công ty TNHH NN MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, do tính chất đa phần là nhà di dân giải phóng mặt bằng, nhà chính sách... giá dịch vụ được nhà nước kiểm soát nên ít điều tiếng. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chưa cao.

Liên quan đến vướng mắc trong quản lý dịch vụ, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho rằng, một số khu đô thị chưa bàn giao hạ tầng ngoài nhà nên giá dịch vụ gồm cả chi phí hạ tầng ngoài nhà, chi phí sản xuất kinh doanh. Có dự án do hợp đồng mua bán căn hộ lập tại nhiều thời điểm khác nhau, nên có nội dung quy định cũng khác nhau, dẫn đến tình trạng một số dịch vụ được miễn hay giảm giá với căn hộ này nhưng lại được tính với căn hộ khác. Trong khi đó, giữa chủ đầu tư và hộ dân cũng không thỏa thuận rõ ràng, cụ thể về phần sở hữu riêng, sở hữu chung, các loại dịch vụ cung cấp, giá dịch vụ, trường hợp điều chỉnh giá... nên khi đơn vị quản lý tòa nhà đưa ra thông báo điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ, nhiều hộ dân cảm thấy bị áp đặt, dẫn đến bức xúc, căng thẳng giữa hai bên.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, UBND TP Hà Nội đã ban hành bảng giá trần dịch vụ nhà chung cư, theo đó mức phí dịch vụ cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng, thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện dịch vụ và giá dịch vụ nhà chung cư thì không áp dụng bảng giá này mà áp dụng theo thỏa thuận giữa hai bên. Mặt khác, các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ chung cư được ban hành thì người sử dụng dịch vụ và DN tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau. Thực tế, có nơi mức phí dịch vụ chung cư còn thấp hơn mức giá TP ban hành mà chất lượng dịch vụ vẫn được bảo đảm. Ngược lại, có những khu chung cư cao cấp, nhiều tiện ích tương ứng (bảo vệ 24/24 giờ, hồ bơi, phòng tập thể dục thể thao...), đương nhiên chủ đầu tư có quyền đưa ra mức phí cao hơn khi thỏa thuận với người mua nhà. Vì vậy, khi mua bán nhà, người dân phải đọc kỹ hợp đồng, xem khi đưa vào vận hành chủ đầu tư cam kết có dịch vụ cụ thể nào, chất lượng ra sao và nhất là mức phí dịch vụ áp dụng tính trên mỗi mét vuông diện tích. Bởi, khi xảy ra tranh chấp, cơ quan nhà nước không thể can thiệp quá sâu khi hai bên đã có ràng buộc với nhau bằng điều khoản hợp đồng.