> Bất động sản năm 2012 vẫn còn nhiều thách thức
> Thị trường bất động sản: thiếu lành mạnh
Khủng hỏang kinh tế kéo dài đã dẫn tới hậu quả tất yếu: tính thanh khỏan giảm sút, cung giảm, sức thanh toán giảm dẫn đến cầu giảm, nợ xấu tăng, từ đó kéo theo giá các tài sản như chứng khóan và bất động sản bước vào vòng xóay đi xuống.
Theo TS Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, việc một số dự án giảm giá bán trong giai đoạn vừa qua là một động thái cần thiết và tất yếu trên thị trường để khơi thông nguồn vốn và kích cầu. Đặc biệt là trong giai đoạn các doanh nghiệp BĐS tắt nghẽn về vốn và chịu áp lực trả nợ vay lớn như hiện nay.
Ông Hiếu cho rằng, thị trường BĐS đã bắt đầu rơi vào khó khăn và trầm lắng kể từ năm 2008, trong suốt thời gian qua, cũng không ít doanh nghiệp đã thực hiện việc giảm giá bán hoặc áp dụng các chính sách khuyến mãi, dự thưởng, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà….nhằm kích cầu và giải quyết tình trạng thị trường đóng băng do giá cả tăng cao.
Tuy nhiên bước sang năm 2011 tình hình kinh tế vĩ mô càng khó khăn hơn, thị trường BĐS phải chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ và áp lực trả nợ vay ngân hàng về cuối năm đã buộc các doanh nghiệp phải mạnh tay hơn trong việc thanh lý dự án để thu hồi vốn. Đây là một bước đi đúng đắn của các doanh nghiệp nhằm giải quyết bài toán thiếu vốn, đẩy mạnh đầu ra sản phẩm trong tình trạng thị trường đang đóng băng, góp phần làm giảm gánh nặng chi phí lãi vay.
Với việc thanh lý các sản phẩm tồn kho cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, tái đầu tư cho phù hợp hơn trong môi trường kinh tế thay đổi.
Từ nay đến cuối năm và kéo sang cả năm sau, có thể sẽ xuất hiện thêm một vài dự án hạ giá bán tuy nhiên hiện tượng giảm giá bán lan thành làn sóng trên diện rộng trong thị trường BĐS thì khó xảy ra.
Tái cơ cấu doanh nghiệp để tồn tại
Theo Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các doanh nghiệp cũng phải chịu quy luật phát triển, có đơn vị nghiệp phát triển lên, có người bị đào thải. Bộ trường cho rằng, ngay như Nhật, mỗi năm hàng nghìn, hạng vạn doanh nghiệp phá sản. phá sản là chuyện bình thường, nhưng phá sản nhiều hay ít thì cần phải lưu ý. Trong bối cảnh khó khăn, nếu không có giải pháp thì nhiều doanh nghiệp còn phá sản, dù không ai muốn.
Đây thuộc về trách nhiệm của Bộ Xây dựng, Chính phủ. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng phải tái cấu trúc trước hết là về sản phẩm rồi đến công nghệ, vốn để có thể đứng vững trong thị trường đầy khắc nghiệt như hiện nay
TS Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, trong tình hình khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp BĐS muốn tồn tại và vượt qua khủng hỏang thì cần phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại doanh nghiệp, phải biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí... Ngòai ra phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi được với sự thay đổi khắt nghiệt của thị trường.
Khi thị trường BĐS còn ở đỉnh cao, nhiều doanh nghiệp đã chạy đua theo thị trường, mặc dù vốn tự có rất ít nhưng lại sử dụng nợ vay nhiều để đầu tư hàng lọat dự án. Khi thị trường rơi vào suy thoái thì đầu ra tắt nghẽn và các doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng cộng thêm áp lực ngân hàng siết nợ đến cuối năm đang đè nặng.
Trước hết các doanh nghiệp này phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách: chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án…biện pháp này sẽ giúp các doanh nghiệp tháo gỡ các khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí…
Ngoài ra về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng các doanh nghiệp cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác: huy động thông qua phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư... Tuy nhiên trong giai đoạn tình hình thị trường sụt giảm mạnh như hiện nay, chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi vay tăng cao đã làm tê liệt hầu hết các kênh huy động vốn trong nước.
Do đó các doanh nghiệp trong nước có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Mặc dù tình hình giao dịch BĐS trong nước trầm lắng tuy nhiên đối với các nhà đầu tư nước ngoài thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển ở các phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, khu nghỉ dưỡng, nhà ở cho người nước ngoài….
Bênh cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần phải thực hiện một chính sách linh hoạt hơn trong chiến lược đầu tư kinh doanh, không nên dàn trải đầu tư tràn lan mà cần phải tập trung nguồn lực chuyển hướng vào các dự án trọng điểm đáp ứng được nhu cầu hiện tại của thị trường, phù hợp với chính sách quy hoạch của nhà nước và có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài tiêu biểu như: phân khúc nhà ở trung bình và nhà cho người có thu nhập thấp, dự án ở các vùng ven của các thành phố lớn vì giá đất còn rẻ.
Mặc dù thị trường BĐS đang rơi vào giai đọan khó khăn nhưng ở một số phân khúc thị trường vẫn có dấu hiệu tích cực : trong khi tình hình BĐS tại TP.HCM đóng băng thì các dự án vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương…vẫn hút cầu và có nhiều tiềm năng. Tương tự như vậy, các phân khúc của thị trường cũng vẫn còn chênh lệch lớn về cung cầu : trong khi phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê ảm đạm thì phân khúc trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá mềm vẫn có nhiều triển vọng do nhu cầu thực luôn cao.
Riêng đối với phân khúc thị trường bình dân trong những năm qua vốn khan hiếm các chủ đầu tư, nhà cung cấp. Vì chi phí giá thành sản phẩm cao và những vướng mắc trong quy hoạch, pháp lý… nhưng giá bán ra lại thấp dẫn đến lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc thị truờng căn hộ cao cấp. Cho nên phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng gì trong giai đọan hiện nay.
Còn đối với các doanh nghiệp BĐS, việc thay đổi cơ cấu, chuyển biến mục tiêu hợp lý để thích nghi với điều kiện kinh tế là điều tất yếu giúp doanh nghiệp có thể sống sót qua các giai đọan khủng hỏang của thị trường. Do đó việc các doanh nghiệp BĐS chuyển hướng cơ cấu kinh doanh vào các phân khúc và các thị trường nhiều tiềm năng là điều hòan tòan phù hợp (trong đó có phân khúc thị trường bình dân)
Tuy nhiên việc định hướng và phát triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân trong giai đọan hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các doanh nghiệp phải giải quyết được bài tóan chi phí tăng cao.
Các doanh nghiệp rất cần được sự hỗ trợ và khuyến khích từ Bộ xây dựng và Chính phủ để giải quyết các vấn đề về quy họach, diện tích nhà ở, cách tính tiền sử dụng đất và giảm thiếu các chi phí phát sinh để giúp hạ giá thành sản phẩm từ đó hạ được giá bán đầu ra mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm.
Duy Anh
