Một trong những thách thức lớn nhất đối với các chủ đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện nay là việc tìm kiếm nguồn vốn.
Điều kiện tín dụng khó khăn đã dẫn đến một cuộc khủng hoảng cho nhiều chủ đầu tư, những người cần vốn để bắt đầu phát triển dự án của họ. Ong Nicholas Holt, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Công ty Knight Frank Việt Nam, chia sẻ một số nhận định về vấn đề này.
- Thưa ông, ông đánh giá thế nào về khủng hoảng vốn, vấn đề hiện đang làm đau đầu nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản?
Tôi thấy rằng hiện tại, do thiếu vốn và tiếp cận nguồn vốn khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã và đang phải tạm dừng phát triển dự án để tìm kiếm nguồn vốn. Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác, nghiêm trọng hơn, đang đứng trước nguy cơ mất giấy phép đầu tư hoặc phải chuyển nhượng giấy phép đầu tư.
Các biện pháp gần đây của Chính phủ để chống lạm phát đã siết chặt thêm tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Chính phủ yêu cầu các tổ chức cho vay trong nước giảm tỷ lệ nợ cho vay trong khu vực "phi sản xuất" xuống mức 22% trong cơ cấu tổng nợ vay vào ngày 30/6 và xuống 16% vào ngày 31/12/ 2011.
Hiện nay, theo tôi được biết, các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản đã xấp xỉ 20% tổng nợ vay, và theo quy định mới, con số này sẽ giảm xuống.
Hơn nữa, cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, mức lãi suất cho vay hiện đã lên rất cao - gần 30%, và các ngân hàng không muốn hoặc không thể cho vay. Do đó, điều này buộc các chủ sở hữu bất động sản và chủ đầu tư phải trở nên sáng tạo hơn, với việc mở rộng tìm kiếm nguồn vốn gốc từ nhiều kênh khác nhau, hơn là trông chờ vào ngân hàng.
- Vậy ngoài vay ngân hàng thì còn có những kênh nào mà các chủ đầu tư có thể mở rộng kênh huy động vốn của mình, thưa ông?
Đối với việc huy động vốn của từng dự án cụ thể, có nhiều lựa chọn khác nhau cho chủ đầu tư. Lựa chọn rõ ràng nhất của việc huy động vốn là tự huy động cho một phần dự án thông qua việc bán hàng trước khi hoàn thành dự án (tiền bán hàng) hoặc bán từng phần thông qua các giai đoạn phát triển dự án một cách thận trọng.
Theo luật hiện hành, họ không được phép lên kế hoạch bán hàng khi dự án chưa thi công. Việc bán hàng trước này chỉ có thể xảy ra khi chủ đầu tư đảm bảo một số điều kiện, mà một trong số đó là phải hoàn thành xây dựng phần móng.
Ngoài ra, huy động vốn thông qua góp vốn và hợp đồng hợp tác kinh doanh có thể được bắt đầu trước khi hoàn thành phần móng, mặc dù điều này đã được hạn chế theo Nghị định 71 với chỉ được phép 20% tổng số nguồn cung của dự án được bán ra.
Việc bán hàng và tự huy động vốn thông qua giai đoạn phát triển của dự án rõ ràng là thực sự phù hợp với một số dự án.Ví dụ đối với một dự án phức hợp chung cư và biệt thự, doanh thu từ bán biệt thự khi hoàn thành có thể đủ để xây dựng chung cư. Điều này có thể giảm bớt gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư một cách đáng kể khi doanh số bán hàng từ một giai đoạn sẽ cung cấp tài chính để phát triển giai đoạn tiếp theo.
Ngoài ra, còn nhiều kênh khác. Ví dụ, tỷ lệ lãi suất có lợi cho việc chia lợi nhuận là một cách hấp dẫn của người cho vay và làm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, các công ty có thể huy động vốn bằng cách thành lập công ty liên doanh. Chúng tôi nhận thấy có nhiều chủ dự án Việt Nam xem đây là một giải pháp thích hợp để huy động vốn. Hơn thế, việc hội nhập với một chủ đầu tư nước ngoài sẽ đem lại tài chính và chuyên môn cho chủ đầu tư trong nước.
Ở cấp độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua các khoản vay hoặc phát hành cổ phiếu.
Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp là một giải pháp, tuy nhiên xếp hạng tín dụng của các doanh nghiệp Việt Nam và lãi suất cao làm cho việc phát hành trái phiếu trở thành một giải pháp kém hấp dẫn. Sau thành công trong việc phát hành trái phiếu chuyển đổi của Vincom năm 2009, nhiều công ty bất động sản có uy tín đang nhìn nhận thị trường trái phiếu quốc tế như là một kênh huy động hấp dẫn trong việc đáp ứng các nhu cầu về vốn. Đây cũng có thể được gọi là nguồn vốn, khi mà người sở hữu có cơ hội để chuyển đổi thành cổ phiếu ở một mức độ thành công đã được xác định trước. Nhưng điều này chỉ áp dụng được đối với những công ty lớn và có có uy tín nhất.
Huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng cũng được xem là một nguồn tài chính quan trọng mặc dù sự quan tâm tới của thị trường chứng khoán hiện tại đã suy giảm gần đây.
Trong tương lai, có còn hình thức huy động vốn nào khác mà các doanh nghiệp Việt Nam có thể trông chờ không, thưa ông?
Theo tôi, còn có một hình thức mà hiện thời chưa xuất hiện nhiều ở Việt Nam, đó là việc thành lập các Quỹ Tín thác bất động Sản (REITs).
Tính thanh khoản và quy mô của dự án được xem là một vấn đề quan trọng khi huy động vốn trong lĩnh vực này. Theo tôi, lượng tiền nhàn rỗi ở Việt Nam còn nhiều. Một phần lớn trong số này đang được các cá nhân nắm giữ hoặc nói cách khác, lượng tiền nhàn rỗi này có thể tiếp cận thị trường bất động sản theo một cách nào đó.
REITs là một giải pháp đã được ghi nhận ở phương Tây và đang gia tăng sử dụng tại Đông Á, với các lợi thế là tính linh động, minh bạch thuế và chứng khoán hóa bất động sản. Mặc dù các hình thức này đã từng được kêu gọi tại Việt Nam, đặc biệt là từ Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, nhưng hành lang pháp lý và thị trường chứng khoán trong nước chưa đủ hoàn thiện cho loại hình đầu tư này.
(Theo TC Kinh Doanh)
