Dù thị trường bất động sản đang ở giai đoạn giảm giá mạnh nhưng việc mua được một căn hộ vẫn là điều quá khó với người lao động. Trong khi đó, chiến lược nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn chưa thiết thực với nhu cầu của người dân. Một giải pháp nữa lại được đưa ra, đó là căn hộ cho thuê…
Nhu cầu lớn
Tại Hội nghị triển khai phương hướng hoạt động của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản năm 2012 diễn ra mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải, Trưởng Ban chỉ đạo đã yêu cầu Bộ Xây dựng cần tập trung nghiên cứu phát triển loại hình nhà cho thuê bởi đây sẽ là mô hình nhà ở phổ biến trong tương lai. Theo Phó Thủ tướng thì thực tế ở Việt Nam, cần thay đổi cơ cấu hình thức, phát triển nhà cho thuê thay vì phát triển hình thức sở hữu riêng như hiện nay. Giá nhà ở luôn vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phân người dân, nếu cứ sở hữu riêng sẽ làm cho người dân khó tiếp cận nhà ở. Cả cuộc đời chỉ lo tích lũy một khoản tiền lớn để mua nhà, trong khi bỏ qua nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực khác, lãng phí tiền của, cuộc sống thì không được cải thiện… Phát triển nhà cho thuê chính là giải pháp hữu hiệu để người dân cải thiện nhà ở, nâng cao chất lượng sống.
Ở các nước trên thế giới, 80-90% là nhà đi thuê, nhà thuộc sở hữu cá nhân rất ít. Trong khi đó ở Việt Nam, đất chật người đông, tỷ lệ nhà cho thuê lại rất ít, hai đô thị lớn là Hà Nội và Tp.HCM nhà cho thuê chỉ đạt 14-16%. Theo ước tính hiện nay, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó có khoảng 50% số hộ công nhân viên chức) không có khả năng tích lũy từ tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Có khoảng 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% trong số này.
Nhưng hiện nay, phân khúc nhà ở cho thuê chỉ tập trung phần lớn ở khu vực tư nhân, và đối tượng cho thuê chủ yếu là người nước ngoài vì đối tượng này mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Còn người lao động trong nước thì đang phải thuê nhà do các hộ gia đình cá nhân tự đầu tư xây dựng với diện tích chật hẹp, không đảm bảo an toàn, chất lượng sống, giá cả không ổn định. Việc đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê tự phát, manh mún đã không đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế, không phù hợp quy hoạch đã ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị… Như vậy, phát triển nhà cho thuê sẽ là một tất yếu trong xã hội hiện đại.
Lợi thì có lợi
Một trong những doanh nghiệp đầu tiên mạnh dạn đầu tư lĩnh vực nhà cho thuê ở Hà Nội là Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội (HACINCO). Ông Nguyễn Chí Sỹ, Giám đốc HACINCO cho rằng hiện nay, tư duy của người dân Việt Nam là làm cả đời để tích cóp mua được một ngôi nhà, một miếng đất, không chỉ để cho mình mà còn để dành cho con cháu, vì vậy, một căn hộ không chỉ là nơi để ở mà còn là tài sản tích lũy. Chính vì thế thay đổi quan niệm của người dân là rất khó. Một người dân có thể đầu tư vài tỷ đồng để mua một căn hộ và họ coi đó là tài sản của mình nhưng không ai nghĩ đến việc bỏ ra một khoản tiền lớn để thuê nhà vì tài sản vẫn là của… người ta.
Một phép tính nhỏ mà ông Sỹ đưa ra: Hiện nay, mô hình căn hộ chung cư đang rất được ưa chuộng. Bản chất của một tòa chung cư là hàng nghìn căn hộ trong một tòa nhà, trên một miếng đất. Và để mua được một căn hộ ở đó, người dân phải bỏ ra hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng. Mảnh đất có thể là vĩnh cửu, còn tòa nhà thì phải có một niên hạn nhất định, 50 hay 70 năm. Đến khi tòa nhà hết niên hạn thì phải phá đi xây lại, và việc đầu tư, xây dựng lại như thế nào là vô cùng khó khăn vì mảnh đất đó có tới hàng nghìn chủ sở hữu.
Chưa kể, trong quá trình ở chung cư, sẽ có hàng trăm loại phí mà chủ đầu tư áp đặt, nếu hộ gia đình nào không tuân thủ sẽ xảy ra tranh chấp như các vụ tranh chấp phí dịch vụ chung cư xảy ra gần đây… Trong cuộc sống hiện đại, việc thay đổi chỗ làm, chỗ ở là chuyện rất dễ xảy ra. Vì vậy, theo ông Sỹ, thị trường nhà cho thuê sẽ là tất yếu của xã hội. Và việc thuê nhà, về mặt kinh tế là có lợi cho từng khách hàng, cho xã hội và cho cả nền kinh tế. “Chẳng hạn một người có 5-10 tỷ đồng, thay vì mua một căn hộ thì có thể đem đầu tư vào lĩnh vực nào đó, đơn giản nhất là gửi ngân hàng. Số tiền lãi mỗi tháng hoàn toàn có thể đủ cho việc thuê nhà, cộng với chi tiêu sinh hoạt. Như thế, nguồn tiền sẽ được tái đầu tư, đem lại giá trị cho xã hội, trong khi chi phí dành cho nhà ở lại hợp lý”.
Nhưng doanh nghiệp chưa mặn mà
Cho đến nay, ngoài HACINCO với dự án nhà cho thuê quy mô 2 tòa nhà, mỗi tòa khoảng 120 căn hộ, hầu như vẫn chưa có doanh nghiệp nào mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Tuy nhiên, với đơn giá cho thuê từ 100.000-200.000 đồng/m2 cho các căn hộ từ 50-90m2 vẫn chỉ phù hợp với các đối tượng có thu nhập khá và ổn định chứ chưa thể đáp ứng được cho người lao động phổ thông.
Hiện nay, đa số nguồn vốn cho bất động sản là ngắn hạn, tính ổn định của đồng tiền kém nên chủ đầu tư không mặn mà là điều đương nhiên. Và càng không thể đặt nó với nhiệm vụ phục vụ đối tượng thu nhập thấp như các chương trình nhà ở xã hội đang đưa ra.
Thực tế hiện nay, chúng ta mới chỉ có chính sách về xây dựng nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua, còn chính sách để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho thuê vẫn thiếu. Chiến lược nhà ở quốc gia vừa được ban hành cũng phân định rõ: một mặt Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả, một mặt Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở phi hàng hóa - nhà xã hội để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách khó khăn về nhà ở nhưng không có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường. Cùng với việc Nhà nước khuyến khích, ưu đãi các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà để bán, cho thuê giá rẻ, Nhà nước sẽ chủ động đầu tư quỹ nhà xã hội từ vốn ngân sách hoặc theo hình thức BT đổi đất lấy công trình… để có quỹ nhà để bán, cho thuê, thuê mua với giá rẻ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo ...
Tuy nhiên, cũng có một luồng ý kiến khác, cho rằng Nhà nước chỉ nên định hướng khuyến khích thị trường nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội chứ không nên “làm thay, nghĩ thay” doanh nghiệp quá nhiều. Một chuyên gia lâu năm trong ngành bất động sản cho rằng, hiện nay đa số các dự án nhà ở xã hội đều có hệ số sử dụng đất rất thấp, chẳng hạn để đảm bảo nhà ở giá rẻ thì chủ đầu tư không được xây thang máy, do vậy cũng phải hạn chế về số tầng, rồi diện tích cũng phải nhỏ… Trong khi cũng trên diện tích ấy, nếu người ta xây nhà thương mại cao tầng thì giá trị rất lớn. Vậy tại sao chúng ta không lấy số tiền đó, quy ra ngân phiếu chẳng hạn rồi phát cho những đối tượng cần hỗ trợ, và cái ngân phiếu ấy chỉ được sử dụng vào việc thanh toán cho các cơ sở lưu trú (bán hoặc cho thuê nhà) đã đăng ký với Nhà nước. Khi đó thị trường sẽ tự điều tiết, người khó khăn có tiền (nhà nước hỗ trợ cộng với thu nhập của họ) thì lập tức các doanh nghiệp, cá nhân sẽ bủa vào phục vụ. Các tổ chức, cá nhân xây nhà cho thuê thì phải đăng ký và nộp thuế cho Nhà nước, số tiền này cũng có thể quay lại hỗ trợ trực tiếp cho người thu nhập thấp trong việc thuê nhà. Như thế, ngoài ý nghĩa xã hội, việc quản lý các cơ sở xây dựng nhà cho thuê cũng chặt chẽ hơn, tránh tình trạng mạnh ai nấy làm, mạnh ai nấy thu như hiện nay. “Nếu Nhà nước quan tâm đến những đối tượng khó khăn, thì hãy quan tâm đến chính họ chứ đừng qua bất kỳ một đối tượng trung gian nào” - ông nói.
Chúng ta đã được chứng kiến những dự án nhà ở xã hội đầu tiên chưa mấy thiết thực, Nhà nước cố gắng đề ra các quy định hành chính để đạt được mục tiêu. Nay, chính sách phát triển nhà cho thuê với chủ trương khuyến khích các thành phần tham gia cùng với sự đầu tư của Nhà nước. Câu hỏi đặt ra là khuyến khích như thế nào, nên khuyến khích nhu cầu thuê nhà hay Nhà nước lại ra tay với hàng loạt quy định hành chính mà người dân vẫn chưa có nhà để ở?
(Theo ANTĐ)
