“Giá đất nền phản ánh kỳ vọng cao về việc giá thuê hoặc giá trị bán lại sẽ tăng lên trong tương lai đã tương đương tiền thuê trong khoảng 80 năm. Với giá bị thổi phồng như vâ%3ḅy, có lẽ chỉ 5% dân số Hà Nội có đủ khả năng mua”.
“Theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị quốc gia, đến năm 2015, tỷ lệ đô thị hóa của nước ta đạt khoảng 38%, cả nước sẽ có khoảng trên 870 đô thị các loại, tăng khoảng 125 đô thị so với hiện nay. Với yêu cầu phát triển hệ thống đô thị đồng bộ, hiện đại, bền vững, trong bối cảnh đất nước ta đang phải chịu ảnh hưởng nặng nề của suy thoái kinh tế thế giới và tác động tiêu cực của biến đổi khí hậu toàn cầu, đây thực sự là khó khăn, thách thức đối với tất cả các đô thị”. Đó là phát biểu của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tại “Hội nghị đô thị việt Nam thân thiện môi trường – phát triển bền vững” do Bộ Xây dựng phối hợp với Diễn đàn Đô thị Việt Nam tổ chức tại Hà Nội sáng nay (7/11) nhân “Ngày Đô thị Việt Nam” (8/11/2011).
Từ bất cập về quản lý…
Theo số liệu công bố tại Hội nghị, hiện cả nước có trên 630 khu đô thị mới có quy mô từ 20 héc-ta trở lên, với tổng diện tích trên 100.000 héc-ta. Kinh tế đô thị đóng góp khoảng 70% GDP cả nước. Hạ tầng xã hội đô thị như bệnh viện, trường học, công viên, công trình văn hóa… đã được quan tâm đầu tư, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân đô thị.
Tuy nhiên, bà Phan Thị Mỹ Linh, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), cho rằng, tốc độ phát triển quá nhanh của đô thị đã vượt quá khả năng điều hành của chính quyền địa phương. Cụ thể là, năng lực quản lý phát triển đô thị chưa theo kịp yêu cầu thực tế; phát triển không đồng bộ giữa mở rộng không gian đô thị và chất lượng đô thị; quy hoạch, đánh giá, phân loại, nâng cấp đô thị chưa coi trọng tới việc đổi mới, nâng cao chất lượng đô thị; nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật đô thị lớn, nhưng việc xã hội hóa, huy động các nguồn lực trong xã hội còn hạn chế.
“Đặc biệt, đô thị Việt Nam còn đang đứng trước các vấn đề lớn, phức tạp của quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị như dịch cư, chênh lệch giàu nghèo, nhà ở, lao động, việc làm, phát triển vùng ven đô, liên kết đô thị - nông thôn, tiết kiệm nguồn tài nguyên thiên nhiên…, và các vấn đề mới nảy sinh mang tính toàn cầu như hội nhập, cạnh tranh đô thị, biến đổi khí hậu, mực nước biển dâng cao…”, bà Linh nhấn mạnh.
…đến bất cập về giá đất
Ông Dean Cira, Chuyên gia trưởng – Điều phối viên Ban đô thị của Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam, đã làm “ngạc nhiên” các đại biểu tham dự Hội nghị khi công bố kết quả đánh giá tình hình đô thị hóa của Việt Nam vừa được nghiên cứu năm 2011. Theo đó, chênh lệch lớn giữa “giá đất do Chính phủ quy định” và “giá thị trường” (thường cao gấp hơn 10 lần “giá nhà nước”) là một nguyên nhân của những méo mó và các “nút cổ chai” trên thị trường đất đai.
“Hệ thống hai giá này chuyển giá trị và lợi ích khổng lồ cho các nhà phát triển bất động sản (thường là doanh nghiệp nhà nước), các nhà đầu tư, và các nhà đầu cơ, trong khi thiệt hại dành cho những người sở hữu đất đai ban đầu”, ông Dean Cira phân tích.
Ngoài ra, viê%3ḅc phân bổ đất đai, hợp đồng liên danh, thuế, nhượng quyền, và giấy phép cho những nhà phát triển và nhà đầu tư thường dựa trên giá trị đất đã bị cố ý làm giảm đi, khiến Chính phủ hiện đang từ bỏ đáng kể việc tạo ra lợi ích công do định giá thấp một trong những tài sản có giá trị nhất của mình. Hơn nữa, đất đai được định giá thấp sẽ kích thích sự gia tăng nhanh chóng các giao dịch bán đất, góp phần vào sự mở rộng lộn xộn nhanh chóng của đô thị và sự thiếu hiệu quả trầm trọng về cơ sở hạ tầng và chi phí vốn gắn liền với thực trạng đó.
Theo khảo sát của WB, giá bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM cao hơn nhiều so với những thành phố tương đương ở châu Á. Một phát hiện thú vị là đất nền thể hiện mức giá cao hơn gần 1.000 lần mức tiền thuê nhà hàng tháng ở cùng địa điểm đó. Nói cách khác, đất nền được định giá ở mức tương đương tiền thuê khoảng 80 năm. “Đây là chênh lệch lớn bất thường, và gợi ý rằng, giá đất nền phản ánh kỳ vọng cao về việc giá thuê hoặc giá trị bán lại sẽ tăng lên trong tương lai để bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu cao. Những số liệu này gợi ý rằng, có lẽ chỉ 5% dân số Hà Nội có đủ khả năng mua bất động sản với mức giá bị thổi phồng như vâ%3ḅy”, ông Dean Cira nói.
Cần một giải pháp toàn diện
Để khắc phục những bất cập trong quá trình phát triển đô thị, các đại biểu đều nhất trí rằng, cần tăng cường thể chế kiểm soát phát triển, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về quy hoạch, kế hoạch, đất đai, tạo điều kiện huy động khai thác nguồn lực cho đầu tư cải tạo, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị. Phát triển đô thị đảm bảo nguyên tắc tạo động lực phát triển kinh tế, là hạt nhân thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, ở mỗi địa phương, mỗi vùng và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Bà Mỹ Linh cho rằng, quy hoạch phải kết hợp hài hòa giữa bảo tồn, cải tạo và xây dựng mới, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống, sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên và áp dụng các tiến bộ khoa học, kỹ thuật, công nghệ mới để xây dựng đô thị hiện đại, ứng phó và thích nghi kịp thời với các tác động của biến đổi khí hậu.
Theo Bà Mỹ Linh, Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo Luật Đô thị để Quốc hội xem xét thông qua vào năm 2012. Luật Đô thị khi ra đời sẽ nâng cao hiệu lực của công tác quản lý nhà nước, huy động được tối đa các nguồn lực cho phát triển đô thị.
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng, để phát triển tốt hệ thống đô thị của Việt Nam, cần có các giải pháp đột phá nhằm thu hút mọi nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển đô thị, để phát triển đô thị thực sự là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời với đảm bảo an sinh xã hội và duy trì phát triển bền vững quốc gia.
(Theo ĐTCK)
