Một trong những nguyên nhân khiến Thị trường BĐS TP HCM thời gian qua trầm lắng là do DN vướng phải Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu lực từ ngày 1/10/2009.
Theo các DN, do quy định của NĐ 69, việc nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) tại TP HCM gần như bị tắc nghẽn từ tháng 10/2009 đến nay. Một trong những khó khăn lớn nhất của DN là vướng Điều 11 của NĐ 69 yêu cầu xác định lại giá đất theo “giá thị trường”.
Ông Lê Ngọc Tú - GĐ Cty phát triển nhà Bình Dân nêu một ví dụ: Cty Bình Dân thực hiện một dự án (DA) 14.500 ha tại Thủ Đức, qua cục thuế, cục thuế không nhận nộp thuế này nên qua Sở Tài chính (TC), Sở TC yêu cầu thuê tư vấn thẩm định giá, rồi Sở TC thẩm định giá lại và yêu cầu Cty Bình Dân phải nộp tiền SDĐ hơn 57 tỷ đồng. Oái oăm là nếu Cty bán hết cả DA cũng chưa chắc được 60 tỷ đồng, trong khi đã đầu tư rất nhiều. Vì vậy, DA tắc nghẽn hoàn toàn.
Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty Địa ốc Đất Lành cũng đồng quan điểm nêu trên bằng một minh chứng khi DN mua một miếng đất 10.000 m² tại vùng ven, DA xây chung cư chỉ có 30% diện tích là nhà ở, phần còn lại là công trình công cộng, công viên, giao thông... Sau khi tốn chi phí bồi thường theo giá thỏa thuận thực tế, giá nộp tiền SDĐ thì tổng chi phí mà DN phải chi là 67 triệu đồng/m². Đây là mức giá quá cao, không ai có thể mua được, dẫn đến DN bị lỗ nặng.
Ông Đực cũng cho rằng, việc thẩm định hồ sơ DA BĐS hiện quá nhiều khê, rất dễ nảy sinh tiêu cực và đi ngược lại chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính của chính phủ.
Theo các chuyên gia, khái niệm “giá thực tế” như nghị định 69 là rất khó hiểu, mơ hồ bởi giá thị trường biến động không thể lường.
Đại diện một DN BĐS cho rằng, DN đã bỏ ra rất nhiều vốn để đầu tư vào DA nên thật bất hợp lý khi nhà nước chỉ giao đất trên giấy, nhưng lại thu tiền SDĐ đến 100% giá thị trường. Theo DN này, trước ngày 1/10/2009, ngành thuế TP HCM đều thu tiền SDĐ dựa trên khung bảng giá đất hàng năm mà TP ban hành. Do vậy, nhà nước cần xem xét cách làm này, nên thu 15 - 20% doanh thu của DN là hợp lý nhất.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, cần ban hành một bảng giá đất ổn định trong một thời gian dài, có thể là 1 năm theo từng con đường, từng khu vực để làm cơ sở thu tiền SD, thu thuế... Không để DN tự “làm giá” từng DA, từng miếng đất nhỏ vì rất dễ nảy sinh tiêu cực, DN dễ tính toán chi phí, kế hoạch kinh doanh và nhà nước sẽ thu được các khoản thu ngân sách.
Các chuyên gia cho rằng, nếu không sửa đổi Nghị định 69, sẽ có hàng loạt dự án bị đình trệ cũng như trong tương lai ít có doanh nghiệp dám đầu tư vào các dự án BĐS. Ngoài ra, có một điều chắc chắn mặt bằng giá BĐS ở các thành phố lớn sẽ tăng chóng mặt. Trong khi đó, giải pháp xử lý vấn đề này cho đến nay vẫn chưa có.
|
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM :
Giá đất doanh nghiệp bồi thường với dân đã theo giá thị trường. Nhưng khi tính tiền sử dụng đất, Nhà nước lại một lần nữa thu 100% theo giá thị trường. Như vậy, doanh nghiệp khác nào đóng tiền hai lần cho một khu đất.
Ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai :
Nguyên nhân của ách tắc trong việc nộp tiền sử dụng đất ở TP.HCM hiện nay không phải do Nghị định 69. “Quy định về việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể tại Điều 11 Nghị định 69 là bê từ Nghị định 123 năm 2007 sang, về cơ bản không có gì mới. Tại sao đến nay TP HCM mới bị vướng trong việc thu tiền sử dụng đất? Vậy trước đây, TP HCM đã làm đúng quy định hay chưa?”.
Luật sư Trương Thị Hòa:
Sở dĩ có quy định thu tiền SDĐ theo giá thị trường là do hằng năm các tỉnh, thành phải ban hành giá đất hằng năm sát giá thị trường, nhưng các địa phương lại không làm được. Vì không có bảng giá đất hằng năm sát thị trường nên mới có chuyện ban hành nghị định này. Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hiện nay được xác lập như sau: Doanh nghiệp phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình sở tài chính để thẩm định lại, sau đó sở tài chính sẽ trình UBND tỉnh, thành phố xem xét. Nếu UBND tỉnh, thành phố “gật” thì doanh nghiệp mới có cơ sở để đóng tiền.
Chưa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của doanh nghiệp ít nhất 6 tháng. Nhiều doanh nghiệp kêu trời vì mất quá nhiều thời gian để có được quyền nộp tiền cho ngân sách. |
(Theo Diễn đàn doanh nghiệp)
