2011 là năm mất giá mạnh của nhiều loại hình đầu tư BĐS truyền thống như đất nền, căn hộ nhưng nhìn theo một quá trình, mức độ giảm giá vẫn chưa đáng kể.
Tại Hà Nội và TP.HCM, dù lượng giao dịch rất ít nhưng giá một số loại hình BĐS thời điểm cuối 2011 vẫn ngang ngửa, thậm chí cao hơn giá hồi đầu năm 2010.
Giảm giá vẫn cao
Cơ quan quản lý đầu ngành là Bộ Xây dựng mới đây cũng phải thừa nhận thực tế nói trên qua các con số cụ thể. Kết thúc năm 2011, Báo cáo tình hình thị trường BĐS được trình lên Thủ tướng vừa qua cho thấy, số lượng giao dịch tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM từ quý II - IV/2011, càng về cuối càng giảm mạnh.
Tại Hà Nội, quý III chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công, con số này tại TP.HCM là 500. Nhiều doanh nghiệp không dám mở bán các dự án mới bởi không có khách hàng. Nếu chia trung bình cho tổng số hơn 700 sàn giao dịch BĐS tập trung phần lớn tại hai địa bàn nói trên, thì trung bình mỗi sàn trong 3 tháng chỉ có khoảng 2 giao dịch thành công.
Vậy mà mức giảm rất mạnh của nguồn cầu lại không đi theo quy luật như người ta vẫn thấy là kéo giá giảm mạnh. Bằng chứng là tại Hà Nội, phải bắt đầu từ quý IV/2011, giá căn hộ chung cư mới giảm từ 3-8% so với thời điểm cuối năm 2010.
Giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% giá của chung cư cùng loại.
Song mức giảm nói trên cũng không thấm tháp vào đâu khi giá hiện tại chỉ ngang bằng, chứ không thấp hơn so với thời điểm đầu 2010. Trong khi đó, chỉ trong vòng 1 năm, từ đầu 2009 đến đầu 2010, giá căn hộ chung cư đã kịp tăng khoảng 40%.
Tương tự, mảng đất nền (xây dựng nhà ở liền kề, biệt thự theo hình thức bán nhà xây thôi hoặc hoàn thiện mặt ngoài) thời điểm tháng 10/2011 hầu hết dự án khu vực phía Tây Hà Nội đã giảm ở mức 10-20% so với cuối năm 2010, tuy nhiên con số này cũng chẳng là bao so với mức tăng mạnh từ 60%-100% ở giai đoạn đầu năm 2009 đến cuối 2010 cũng của những miếng đất này.
Giá đất nền khu vực huyện Gia Lâm hiện trung bình khoảng 55-65 triệu đồng/m2; tại khu vực quận Hà Đông từ 45-50 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án vẫn từ 90-95 triệu đồng/m2. Những dự án có giá còn thấp và xa trung tâm như Mê Linh, Gia Lâm giá giảm không đáng kể, nhưng giao dịch giảm mạnh.
Tại TP.HCM từ tháng 6/2011, mảng căn hộ chung cư giảm giá thêm khoảng 5% so với hồi đầu năm, kéo dài cơn đi xuống cả về giá lẫn giao dịch từ giữa năm 2009. Giá chung cư tại quận 2 trung bình từ 25 - 30 triệu đồng/m2; tại quận 7 từ 18-25 triệu đồng/m2; tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè nhiều dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2.
Tăng lên hay giảm tiếp?
Một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại TP.HCM cho rằng nếu căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở do Bộ Xây dựng công bố hàng năm, thì dư địa để giảm giá bán căn hộ chung cư không còn, doanh nghiệp không thể tiếp tục giảm giá thêm nữa do đã sát giá thành, tuy nhiên bước sang quý IV/2011, nhiều dự án lại tung tin giảm giá sâu tới 35% giá căn hộ.
Động thái này được Bộ Xây dựng nhìn nhận ở hai khía cạnh, một mặt đây là phương thức kinh doanh mới nhằm khuyến khích người mua (bán buôn cả sàn và nộp tiền 100% ngay sau khi ký hợp đồng), mặt khác, cũng phản ánh áp lực phải trả nợ ngân hàng khi đến hạn.
Có thể nói, song hành với việc điều chỉnh giảm giá có điều kiện, hầu hết dự án đều thu hút khách bằng nhiều điều khoản khuyến khích, khuyến mại. Nhìn vào những diễn biến này, giới phân phối bán hàng cho rằng, 2011 là năm điều chỉnh tất yếu, biến thị trường từ chỗ là sân chơi nơi người bán đóng vai trò quyết định chuyển sang hoàn toàn thuộc về người mua.
Tuy nhiên, nhận định này chưa phải hoàn toàn xác đáng khi câu trả lời dễ thấy của câu hỏi: vậy tại sao các giao dịch vẫn chưa xảy ra? - đó là: giá cả vẫn quá cao so với khả năng chi trả của số đông những người có nhu cầu.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Một trong số đó theo Bộ Xây dựng, những cơn sốt giá nhà ở một vài năm vừa qua; lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, tạo ra sự mất cân đối cung cầu ở những phân khúc chủ yếu và nạn đầu cơ hoành hành.
Rõ ràng, khoảng 5 năm trở lại đây, thị trường căn hộ và đất nền được nắm bởi đa số giới đầu cơ. Hiện nay không có thanh khoản, bộ phận kinh doanh này không thể tái đầu tư, nguồn vốn bị chặn lại, thị trường chuyển sang trông chờ người mua cuối cùng mà đa số chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc căn hộ bình dân, giá rẻ.
Mặc dù giá cả trên thị trường thứ cấp cuối năm 2011 đã giảm so với cùng kỳ năm 2010, tuy nhiên so với thời điểm năm 2008, nếu loại bỏ yếu tố trượt giá thì mức giá hiện tại vẫn tăng. Trong một khảo sát, hãng tư vấn tiếp thị CBRE Việt Nam đưa ra con số tăng giá 4,5% của các dự án hạng sang và 76% của các dự án bình dân giữa thời điểm hiện tại so với giá năm 2008.
Dù lý do nào cũng phải khẳng định rằng, chính sách, pháp luật cũng như công tác quản lý thị trường nhà và đất vẫn còn hạn chế, chưa theo sát thực tế, từ đó khiến thị trường BĐS chưa thực sự phát huy được vai trò thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế như kỳ vọng.
Vì vậy, trong nhận xét, chỉ đạo ngành Xây dựng mới đây, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã đặc biệt nhấn mạnh cơ quan đầu ngành này cần tăng cường hiệu quả, tầm nhìn trong xây dựng chính sách và quản lý.
"Quan điểm phát triển thị trường BĐS, mục tiêu phát triển, gắn với các thị trường khác thế nào tôi thấy ngành còn khá lúng túng. Thị trường còn lùng nhùng thì tăng trưởng bền vững còn khó khăn. Bộ phải dành thời gian và làm quyết liệt hơn nữa" - Thủ tướng đôn đốc.
(Theo VEF)
